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房地产开发企业工作流程


房地产开发企业工作流程
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括 10 个阶段。 (一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开 发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房 地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究是房地产 项目开发不可缺少的一个阶段。 政府是否批准此项目立项, 银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究 的结果。 进行可行性研究, 就可能有两种结果: 一是可行性研究表明这个设想不可行, 那么即使开发商不同意, 这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一 直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目 开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成 为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土 地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获 得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地, 绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获 得土地却是主要方式。 开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后, 要到建设行政主管部门备案, 领取 《房 地产开发项目手册》。 (四)项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方 案设计、初步设计和施工图设计 3 个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺 度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结 构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算 书 4 个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施 工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城 市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面 积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规 划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有 关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得 到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规 划设计要点后, 建设单位就可以进行施工图设计。 城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查 合格后,核发《建设工程规划许可证》。 (五)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步,也是取得土地使用权后的第一步

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后,就需要进行征地及拆迁安置的工作。开 发商还需要到土地管理部门办理相关手续。 土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划 许可证,进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内,进行征地及拆迁方案的实施工作。 (六)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步,也是征地及拆迁安置后最重要的工作 取得土地使用权后, 大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽, 如何取得进一步开发所需的 房地产开发资金,就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划,然后以此为基础确定所 需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择,确定合理的融资方案。目前,我国房地产开发商的融资渠 道偏少, 基本上是通过商业银行贷款, 而房地产开发是风险极大的商业活动, 一旦投资失败, 将牵连银行体系。 最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛,对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。 (七)建设工程招标是房地产开发的第七步,是选择合适的承包商和监理单位的有效方法 工程项目招标投标制,是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标,房地产开发商首先可以选择 合适的项目承包商,以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包 商后,房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位,以便对工程进行建设工程监理。 (八)施工是房地产开发的第八步,也是项目能否及时优质完成的关键一步 为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工, 国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现 场进行放线、验线,并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后,才可以破土动工。在招聘监理单位之后, 主要的项目工作就交由监理单位进行,开发商只控制最后的管理权,即保持对监理单位的有效监督,必要时解 聘监理单位。项目施工完成后,还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收,就不 能投放到房地产市场。 (九)市场营销与策划是房地产开发的第九步,是实现经济效益的关键一步 房地产项目的开发商,在开发项目即将完工之际,就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。 如果开发商符合政府主管部门的预售条件, 开发商就可以在进行施工的同时, 进行所开发的房地产项目的预售 工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备 销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字,在商品房 项目的销售中,都可以起到极为重要的作用。当然,房地产开发项目的租售,必须经过房地产行政主管部门的 批准,取得销售许可证。 (十)物业管理是房地产开发的最后一步,是房地产开发的售后服务

房地产公司开发流程
(2010-02-11 18:53:45)

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分类: 工程资料

一、 前期准备工作 1. 机会选择 获取土地信息 ——→ 获得土地相关资料 ——→ 进行实地考察 ——→ 市场调研 ——→ 初步可行性分析报告 ——→审核——→市场/竞争分析——→项目定位——→详细可行性分析报告——→审批——→准备获取土地 2. 土地获取 向土地管理部门报名参加竞买并索取有关文件——→向拍卖人报送参加竞买的有关资料,经审 核批准成为竞 买人,交纳保证金,领取竞买号牌——→在规定的时间参加竞买——→签订《拍卖成交确认书》——→15 日 内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的 10%的定金——→按规定期限付清地价款后, 依法办理土地登记,领取土地使用证书。 3.项目设计招标
二、 行政审批

1、办理选址意见书 a.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 b.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 c.建委办理投资开发项目建设条件意见书。 d.环保局办理生产性项目环保意见书(表) 。 e.文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 f.规划部门办理项目选址意见书。 2、办理《建设用地规划许可证》 a.人防办进行人防工程建设布局审查。 b.国土资源局办理土地预审。 c.公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内 容和范围进行审查。 d.规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》 。 e.规划部门确定建设工程规划设计条件。 3、组织拆迁及建设工程、监理招标 招标程序: 向招投标管理机构报建——→核准招标方式和招标范围——→编制招标文件——→发布招标公告或 发出投标邀请书——→对潜在投标人进行资格审查——→发招标文件并报招投标管理机构备案——→组织项 目现场勘察——→在规定时间内接收投标人编制投标文件——→组建评标委员会——→开标、 评标, 提交评标 报告——→确定中标人——→15 日内向招投标管理机构提交施工招标投标情况书面报告——→发出中标通知 书 4、初步设计和施工图设计审查 a.规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 b.公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 c.公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

d.人防办对初步设计的人防设计进行审查。 e.国土资源局进行用地预审。 f.市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 g.建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 h.建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。 i.建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》 ,发放《建设工程施工图设计 文件审查批准书》 。

5、办理《建设工程规划许可证》 a.公安消防支队进行消防设计审查。 b.人防办进行人防设施审查。 c.建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 d.规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划 许可证》 (副本) 。 6、办理《建筑工程施工许可证》 a.建设单位办理施工报建登记。 b.建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。 c.建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》 。 7、办理《商品房预售许可证》 由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》 。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料: a.以下证明材料: (1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上,并已经确定施工进度 和竣工交付日期。 b.开发企业的《营业执照》和资质等级证书; c.工程施工合同; d.商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的 物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 8、办理建设工程竣工综合验收备案 a.建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 b.财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 c.规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的 部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验 收情况核发《建设工程规划许可证》 (正本) 。 d.建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不 符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。
三、 权属登记

1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。

2、开发商应提交材料: (1)申请书; (2)企业营业执照; (3)用地证明文件或者土地使用权证; (4)建设用地规划许可证; (5)建设工程规划许可证; (6)施工许可证; (7)房屋竣工验收资料 (8)房屋测绘成果; (9)根据有关规定应当提交的其他文件。 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------房地产开发流程(详细) 第一步 房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目,签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察(测量)费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费 第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还 二、国有土地使用权的划拨 13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察 15、划拨用地申请的审核、报批 16、取得划拨用地批准 三、集体土地的征用 17、征用集体土地用地申请 18、到拟征地所在区(县)房地局立案 19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议 21、确定劳动力安置方案 22、区(县)房地局审核各项协议 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 25、办理批地文件、批地图 26、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28、办理农转工工作 29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作 31、地上物作价补偿工作 32、征地结案 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1、地价款(土地出让金) 2、资金占用费 3、滞纳金 4、土地使用费 5、外商投资企业土地使用费 6、防洪工程建设维护管理费 7、土地闲置费 8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税 第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁 房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费 2、搬家补助费 3、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费(周转费) 5、清理费 6、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 8、一次性异地安置补助费 9、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费 第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序 一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气(天然气)厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 9、设计单位出报批图 10、出施工图 11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表,办理开工登记 二、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记、招标申请 17、招标准备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准,正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会,勘察现场 26、召开开标会议,进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查 三、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手续 32、建设工程监理 33、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使用费 35、办理开工前审计 36、交纳投资方向调节税 37、领取固定资产投资许可证 38、报装施工用水、电、路 39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门 41、交纳绿化建设费,签订绿化协议 42、领取建设工程开工证 四、房地产开发项目的工程施工 43、施工场地的“三通一平” 44、施工单位进场和施工暂设 45、工程的基础、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督 五、房地产开发项目的竣工验收 47、办理单项工程验收手续 48、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》 49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费 2、自来水厂建设费 3、污水处理厂建设费 4、供热厂建设费 5、煤气厂建设费 6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 8、市政、公用设施建设费(大市政费) 9、开发管理费 10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费 12、绿化建设费 13、公园建设费 14、绿化补偿费 15、路灯维护费 16、环卫设施费 17、生活服务设施配套建设费(小区配套费) 18、电源建设集资费(用电权费) 19、外部供电工程贴费(电贴费) 20、建安工程费 21、建设工程招投标管理费 22、合同预算审查工本费 23、质量管理监督费 24、竣工图费 25、建材发展补充基金 26、实心黏土砖限制使用费 27、工程监理费 28、工程标底编制管理费 29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价 31、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费 33、固定资产投资方向调节税 第七步 房地产开发项目的经营阶段 房地产开发项目经营阶段的法律程序 一、北京市外销商品房的销售 1、办理《外销商品房预(销)售许可证》 2、选定中介代理机构和律师事务所 3、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证 6、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8、外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记 10、楼宇交付入住手续 11、办理产权过户手续 二、北京市内销商品房的销售 12、提交完成建设项目投资证明 13、签署预售内销商品房预售款监管协议 14、办理《内销商品房预(销)售许可证》 15、销售项目备案 16、委托中介代理机构进行销售 17、与购房者签订认购书 18、与购房者签订买卖契约 19、办理预售登记

20、办理转让登记 21、办理房地产抵押登记手续 22、楼宇交付入住 23、质量保证书和使用说明书 24、办理产权立契过户手续 三、北京市房地产出租的综合管理 25、房屋出租权的确认 26、申请房屋租赁许可证 27、出租人与承租人签订书面承租协议 28、租赁当事人办理租赁登记手续 29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止 四、北京市房地产出租的专项(外地来京人员)管理 31、房屋出租权的确认 32、出租人办理房屋租赁许可证 33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》 34、签订书面租赁协议 35、租赁双方办理租赁登记备案手续 五、北京市房地产的抵押 36、抵押权的设定 37、签订抵押合同 38、办理房地产抵押登记 39、抵押房地产的占管 40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费 1、营业税 2、城市维护建设税 3、教育费附加 4、印花税 5、契税 6、土地增值税 7、企业所得税 8、个人所得税 9、房产税 10、城市房地产税 11、房屋产权登记费 12、房屋所有权证工本费 13、房产共有权执照费 14、房屋他项权利执照费 15、房屋买卖登记费 16、房屋买卖手续费 17、房屋租赁审核备案手续费 18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费 19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费 21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费 23、房地产价格评估费 24、房地产中介服务费 第八步 房地产开发项目的物业管理阶段 房地产开发项目物业管理阶段的法律程序 1、物业管理单位经营资质审批 2、签署物业管理委托合同 3、居住小区的物业接管综合验收 4、物业使用、管理、维修公约的核准 5、安排签订管理公约 6、制定、提供质量保证书和使用说明书 7、物业管理服务基本要求 8、物业管理委员会的设立 房地产开发项目物业管理阶段的相关税费 1、居住小区物业管理启动经费 2、共用部位共用设施设备维修基金 3、普通居住小区物业管理费 4、高档住宅物业管理费 5、经济适用住房小区物业管理费 6、供暖费


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