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房地产开发项目经济评价

房地产开发项目经济评价 一、绪论
房地产开发项目的经济评价,是房地产开发项目可行性研究的重要组成部 分,是房地产开发项目决策科学的重要手段。为了引导房地产业健康发展,减少 房地产投资的盲目性,提高房地产项目经济评价质量,建设部于 2000 年 9 月 18 日发布了《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205 号),作为进行房地产 开发项目经济评价的试行指南。 房地产开发项目一般应根据社会经济发展需要和城市总体规划要求, 运用微 观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静 态分析相结合的方法进行经济评价。

二、国内房地产开发项目经济评价现状:
为了适应社会主义市场经济的发展, 加强房地产投资项目经济评价, 根据 《国 务院关于投资体制改革的决定》精神,国家制定了许多的规范性文件,来监督和 规范我国的房地产投资项目经济评价工作。但是我国房地产业发展比较晚、真正 意义上的投资项目经济评价工作仅仅有二十余年的时间,这二十多年里,房地产 业不断的发展,不断的进步,房地产经济评价体系不断完善,与此同时我国的房 地产经济评价取得了一定的成绩, 但还做的不够完善, 与西方资本主义国家相比, 无论在理论内容还是实际中都存在一些问题和不足,值得我们去认真研究。

三、国内房地产开发项目经济评价不足之处与原因:
(一) “先入为主” ,评价带有极强的主观性 在房地产开发实践中, 失败项目的开发商总是认为有诸多的不可预见因素影 响了项目的成功, 在进行相关评价时,带着求证自己心中的某种假设进行相关论 证分析, 自然而然的将分析重心置于论证分析某方向可行的方面,认为的忽视项 目的负面因素与不利因素。 更有甚者在项目开工建设之后才开展项目经济评价分 析工作,必然导致项目投资决策失误的可能性大为增加。 (二)评价配套不完善,缺乏专业评价机构与人员 一个成熟可信的经济评价分析报告必须要求数据准确、使用方法规范科学、 观点客观可信,这就要求进行评价的机构和人员必须是业内的专家。一般来讲, 房地产项目经济评价应由这样几种人来主持分析:由经济专家主持的市场调研; 由有经验的工程师和财务专家主持的投资预算; 由有丰富市场经验的营销专家进 行市场推广。可是在实际工作中,部分评价人员责任心较弱,加之缺乏自我补偿 学习能力,导致专业技能存在较大缺陷。此外,部分设计单位根本没有配置市场 分析、运营管理、财务分析、项目运营管理、资本运作等板块专业人员,导致评 价方案可靠性大为降低。 甚至有些房地产项目根本没有成立房地产项目经济评价 小组,只是由开发商凭主观经验编写一份评价报告,敷衍了事。有些房地产项目 即使成立了房地产项目经济评价小组, 但其组成成员往外很难同时配备具有丰富 经验经济专家、营销专家、工程师等。这样小组在进行评价工作时,往往凭借主
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观经验,而非运用各种科学的方法进行技术、经济上的研究、论证,从而导致结 论缺乏科学性和可靠性。 (三)缺乏市场分析,基础工作不扎实 房地产项目经济评价必须坚持定量为主、定性为辅的分析方法。客观,高质 的评价方案,必须建立在大量市场调研数据分析论证的基础上。因此,必须扭转 部分开发商将房地产项目经济评价单一的理解为财务分析的意识。实际上,经济 评价中首要解决的是对市场的评价, 其次才是财务评价。 对于任何一个投资设想, 要证明其是否可行,首先要研究它有没有市场,其次才对财务评价,研究是否可 行。在对房地产市场现状和发展趋势、特定的街区功能配置和变化,交通条件、 社会和人文环境、 社会商业利润水平及其变化进行研究分析的基础上再谈财务评 价,才能保证评价有效。 (四)忽视项目的不确定因素分析 许多房地产开发商在进行项目经济评价过程中, 将过多的精力置于论证项目 投资回收周期、 盈利能力的论证分析,而忽视了对项目不确定性因素的筛选与分 析。 但是任何一个房产投资项目都具有各式各样的不确定性因素,合理界定项目 不确定因子, 对其影响因素进行有效分析并据此提出减少或规避风险的方法,对 于保障项目评价的科学性与可靠性具有十分重要的作用。 (五)经费不足 我国房产企业或投资者在房产项目决策阶段,普遍依靠经验主义,定性的分 析较多。 未充分认识到经济评价对房产开发项目的重大指导意义,对项目经济评 价的重视程度极为不足,有些开发商即使外表看起来很重视,但人力、物力、财 力等方面的投资又大幅度压缩,严重阻碍了评价方案的系统全面性与科学有效 性。

四、解决办法
(一)改变观念,从意识形态角度增强对项目经济评价的重视程度 经济评价对于房地产项目决策的重要作用已毋庸置疑。 如果我们在意识形态 上为能充分认识到它的重要作用,那么想到科学、公正、客观的评价结论几乎是 不可能的。一方面,作为房产业内人士必须高度重视房产项目经济评价,另一方 面作为行业的关联者或管理者的投资方、 业主政府管理部门和人员同样也必须高 度重视房产项目的经济评价工作对经济评价的资金以及人力支持, 保证评价过程 的顺利实施。 (二)培育房地产项目经济评价研究市场,规范房地产咨询业发展 国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导, 培育经济评价专 业市场。此外,应鼓励企业与高校进行联合,充分利用高校的人力资源,尤其是 高校中的经济专家、营销专家、工程师等,挖掘校企合作的模式,保证房产企业 经济评价的客观性与准确性。 (三)完善科学的指标评价体系 完善房地产经济评价指标。 首先是财务评价体系的规范化,利用相关财务分 析指标,如财务盈利能力、资产平衡状况、财务收支水平等明晰项目财务风险及 其可行性;其次是充分运用综合评价方法,站在区域发展运营的角度,对房产项 目的区域效应与成本进行有效评估,衡量拟建项目队区域经济贡献度,论证项目 社会效益的有效性和合理性。
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(四)提高从业人员素质 在科技迅速发展的今天,科学技术人员在进行经济评价时必须坚持与时俱 进, 在不断增强自身业务能力, 不断完善与提高自身综合能力的同时必须牢固树 立科学发展理念,提升自身使命感和责任感,以适应不断变化的形势的需要。 (五)强化市场调查队房产项目经济评价的重大作用 房地产投资项目经济评价是项目投资决策的重要依据。 项目决策必须建立在 科学分析、系统论证的基础上,通过大量实地走访调查,获取第一手准确可靠的 数据信息, 并在其基础上进行细致缜密的数据分析处理,从根本上明晰拟建项目 的投资必要性与财务、技术、经济的可行性。 (六)加大对经济评价方案的再评估力度 学会运用专家验证法, 将掌握行业专业技术与经验丰富的专家意见同项目经 济评价有机结合,对相关评价结论,组织专家团队再评估,将评论过程中不合理 因素进行有效的剔除,可极大地增强相关投资决策意见的科学性与合理性。

五、经济评价案例
一、项目概况 拟建项目为将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”的开发项目。由北京益 华集团房地产开发部负责开发建设。 1、拟建“毛纺厂居住区”位于北京市朝阳区东八里庄,包括现状毛纺厂厂 区和五建公司的用地。地块北临六里屯路,南至朝阳北路,西起星火路,东到规 划中的石狮营东路。本项目总占地面面积 53.23ha(公顷) 。各项目用地详见表 1 所示。 项目用地面积及其分布 表1 用地单位 规划用那个地面 可开发用地面积 保留建筑占地面 积(m2) (m2) 积(m2) 益华 379800 332037 47763 五建 76520 71200 5320 合计 456320 403237 53083 2、项目现状特点 项目用地内的现状建筑主要的厂房、仓库和住宅,将来都要予以拆除,但由 于生产水泥制品的需要, 一铁路专用线将厂区分为南北两部分,南部为第一期开 发区,北部为第二期开发区,中间铁路线及其南北两侧为第三期开发区。 规划范围内有三组拟保留建筑: 厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新 建的宿舍区;规划范围内西北角是一组旧住宅楼,分属毛纺厂和五建公司,目前 保留,待将来有条件时再改造;厂区中央靠星火路一侧正在兴建一栋 12 层综合 楼。另外,现状厂区内的锅炉房也将予以保留,用于未来小区供热。保留建筑占 地面积和建筑面积情况如下表 2 所示。 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积 表2
土地使用者 用途 住宅 地区公建 益华 占地面积(m2) 43488 4275 建筑面积(m2) 100000 22092
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五建 占地面积(m2) 5320 0 建筑面积(m2) 30000 0

合计

47763

122092

5320

30000

项目规划范围以北的石狮营住宅小区,西侧的东八里庄住宅小区,南侧也已建成 住宅区,东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西,本项目周围已形成规模 住宅区,将厂区改造为住宅区符合规划要求。 3、项目拟建规模 按照初步规划方案, 毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成,其中 新 建 建筑包括高层和多层住宅 、非配套公建(详见表 3 ) 。建设用地面积 456300,m2,总建筑面积 912600m2,总容积率 2.00. 项目拟建规模和建筑面积分配
类型 保留建筑 新建 建 筑 高层住宅 多层住宅 地区商服 配套公建 小计 合计 建筑面积(m2) 152092 437908 137600 85000 100000 760508 912600

表3
建筑面积所占比例(%) — 57.6 18.1 11.2 13.1 100.0 —

4、项目服务对象 居住区将规划建设一处地区级公路中心和一所医院, 为附近地区和小区内居 民提供服务,其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中,部分新建住宅为益 华集团其他开发项目提供拆迁安置房,部分住宅为公开销售商品房,所占比例分 别为 30%和 70%。 5、市政工程和基础设施 据测算, 毛纺厂居住区建成后, 对电力、 热力、 电讯和煤气的需求预测如下: ⑴供热。小区内建自建锅炉房,负责整个小区的供热。 ⑵供电。根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》 ,毛纺厂住宅区的 能源供应方式采用锅炉房(或热力网)供热,煤气或天然气炊事,集中与分散空 调相结合方案,新建住宅和新建公建用电定额分别按 25W/m2 和 50W/m2 计算, 则小区用电总计约 20000kW。同时使用系数为 0.8,则最大负荷约 16000kW,需 要安装 24000kVA 变压器。根据测算,新建小区内开闭站和有变电站引至住宅区 的电缆分别需要 400 万元和 480 万元,需交纳的供电贴费为 2880 万元,以上三 项共计 3760 万元。另外,居住区还应承担地方电力建设基金 4000 万元,此项费 用可分期交纳。 ⑶煤气。据北京市煤气公司测算,按小区内住宅 7736 户、其他建筑 15.86 万元 m2 计,日用没气量为 2.1 万 m3,高峰期用气量为 3500m3。 ⑷电讯。据北京市电信管理局测算,按居住人口 2 万多、住户 7736 户计, 毛纺厂居住区至少需电话 9000 部(包括公建) ,初期至少需安装程控交换机 1 万门。 二、市场研究 (一)北京市当前房地产市场概况(略)
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(二)北京市普通住宅市场分析(略) (三)市场供需关系分析(略) 经过对北京的投资环境和市场供求关系分析,提出如下建议: 本项目所处的位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一—东四环路, 建议 市场点位如下: (1)功能分配。小区内以普通住宅为主,配以适当的写字楼、商业及公建 用房。普通住宅占 70%,其中多层与高层并重,为提高项目的建筑面积,适当增 加高层的比例。 (2)销售对象。普通住宅的销售对象为以企事业单位、集团购买和益华集 团内部其他项目的拆迁用房为主,外地驻京机构为辅,兼顾散户。 (3)户型与功能。考虑到销售对象,普通住宅户型以三室一厅三室二厅、 二室二厅为主,约占 70%;四室二厅为辅,占 10%,其余问二室或一室。面积 约 60~120m2.在节约成本的前提下,应尽量使功能达到中档水平,如设计冰机、 洗衣机、空调的预留位置。 (四)北京市写字楼市场分析(略) (五)北京市商业用房市场分析(略) 三、项目规划建设方案和建设条件(略) 四、建设方法及进度安排 (一)建设方法 本项目的设计应用采用总承包制,小区集中规划,统一设计。施工采用监理 制,采用公开招标的方式选择工程承包商,以使项目的工期、成本、质量得以确 保。工程应达到优良工程水准。 (二)建设进度安排 由于该项目规模较大,因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式,这样既 可以使项目迅速启动, 又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案,降低投 资风险。 从项目本身的规模和所处的市场条件来看,本项目的开发建设分三期为宜, 预计用 6 年时间可全部建成投入使用。各期开发的土地面积和建筑面积如表 4 所示。 项目建设分期安排
分期 总占地面积 代征地面积 规划建设用地面积 保留建筑占地面积 拆迁土地占地面积 可开发占地面积 可开发建筑面积 第一期(南) 18300 26000 157000 23498 159502 133502 229000

单位:m2
第三期(中) 170000 25000 145000 25310 144690 119690 269508 179320 25000 154320 4275 175045 150045 262000

表4
三期合计 532320 76000 456320 53083 479237 403237 760508

第二期(北)

注:第二期可开发土地面积中,有 71200m2 占地为当前五建用地,相应分摊的代账地面积为 1860m2

工程建设进度, 直接影响着项目的经济效益。严密的工程进度安排和高质量 的施工组织设计,是保证项目实施的关键,为了确保资金滚动使用,与 1997 年 1 月初开始一期工程拆迁及整个项目规划设计和前期准备工作, 1997 年 3 月底进
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行规划设计方案比选,1997 年 10 月初开始第一期基础工程,1997 年 4 月起就可 以进行市场推广和销售。第二期工程与 1999 年 4 月初开始启动,第三期工程从 2001 年 4 月启动。 整个住宅小区的开发建设于 2003 年 3 月完成,2003 年 9 月底 销售完毕。 五、投资估算与资金筹措 (一)项目总投资估算 1、项目投资概况 据估算,本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费 用、开发期税费等总投资为 293745.36 万元人民币,可销售面积的单方造价为 3877.5 元/m2/。更详细的投资规划可能随设计的深度而调整。 2、估算依据(1~10 略) 3、估算范围(略) 4、估算结果 投资估算的结果汇总如表 5 所示。 北京市毛纺厂居住区开发项目成本估算表 表5
序号 一 1 2 3 4 二 1 2 3 4 三 (一) 1 A B 2 A B 3 A B 4 5 (二) (三) (四) 四 项目或费用名称 土地费用 出让金 城市建设配套费 拆迁安置补偿费 手续费及税金 前期工程费 规划设计 项目可行性研究 地质勘探测绘 三通一平费 房屋开发费 建筑安装工程费 商品住宅 多层 高层 拆迁房 多层 高层 地区公建 商场 写字楼 可销售配套公建 不可销售配套公建 附属工程费 室外工程费 其他费用 管理费 14021.32 13460.46 5462.22 5250.88 5591.86 8946.98 1118.37 5998.41 73.8 118.1 14.8 79.2 13655.54 6827.77 30724.97 22434.11 投资金额(万元) 107342.76 13145.09 19717.63 72893.70 1586.35 5099.04 3187.36 382.48 637.47 891.73 127494.50 111837.28 1683.0 1476.3 67.3 单方造价(员/m2) 1417.0

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五 六 1 2 3 七 总计

财务费用 开发期税费 电贴费 用电权费 其他税费 不可预见费

28792.36 10462.60 2880.00 4000.00 3582.60 8555.69 293745.36

380.1 138.1

112.9 3877.5

注:计算单方造价时,其面积的基础是可销售面积(不含不可销售配套公建之建筑面积)

(二)投资分年度使用计划 按照项目建设进度计划安排,本项目资金投入计划详见表 6“投资计划于资 金筹措表” 投资计划于资金筹措表 单位:万元 表6
序号 项目 合计 1997 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 开发总投资 土地费用 前期工程费 房屋开发费 管理费 其他费用 开发期税费 不可预见费 10462 8555.69 2325.02 1425.95 1162.51 1425.95 2325.02 1425.95 1162.51 1425.95 2325.02 1425.95 1162.51 1425.95 107342.76 5099.04 127494.50 5998.41 23853.95 1699.68 498.90 1199.68 11926.97 453.25 19124.17 959.75 23853.95 1019.81 19124.17 959.75 11926.97 453.25 19124.17 959.75 17890.46 1019.81 19124.17 959.75 17890.46 453.25 25498.90 959.75 1998 1999 开发经营期 2000 2001 2002

小计 2 2.1 2.2 2.3 2.4 小计 资金筹措 自有资金 销售收入 贷款 其他

2649543.00 26495.30 220121.23 18336.47 0.00 264953.00

56003.18 26495.30 11171.41 18336.47 0.00 56003.18

3552.60 0.00 35052.60 0.00 0.00 35052.60

48708.65 0.00 48708.65 0.00 0.00 48708.65

35052.60 0.00 35052.60 0.00 0.00 35052.60

42745.16 0.00 42745.16 0.00 0.00 42745.16

47390.81 0.00 47390.81 0.00 0.00 47390.81

(三)资金筹措计划(略)

六、投资分析基础数据的预测和选定 本报告对项目项目经济效益进行分析过程中, 所使用的基础数据和基本条件 是根据北京市同类挨罚项目的实际状况, 在分析北京市相关类型物业市场前景的 基础上,结合本项目的具体情况而预测和选定的。 (一)销售收入的测算 根据市场研究的结果,并考虑本项目的具体情况,确定普通住宅的售价:高 层为 5000 元/m2,多层为 5200 元/m2;拆迁房售价:高层为 4500 元/m2,多层 位 4800 元/m2;商业用房售价:6500 元/m2;办公用房售价 6000 元/m2;可售配 套公建售价:4000 元/m2。可销售面积的平均价格 5073.50 元/m2。 (二)成本及税金
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1、投资成本测算 本项目的固定资产投资总额为 26493.0 万元人民币,融资费用为 28792.36 万元人民币,本项目的投资成本为 293745.36 万元人民币。 2、销售费用测算 根据北京市同类项目和国家有关部门资料,销售费用总销售收入的 2%。销 售费用=384346.67 万元*2%=7686.93 万元 3、税金 房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定,经营 税费的税率为 5.5%,按总销售额征收;所得税税率为 33%,以销售利润为基数 征收。 北京市现已开证土地增值税。该税按开发项目销售利润水平仪累进税率征 收,对 20%以内的开发利润,免征土地增值税。根据测算,本项目不需要缴纳土 地增值税。 七、项目经济效益评价 (一)现金流量分析 本报告从全部资金、 自有资金两方面编制了现金流量表, 主要评价指标如下; 1、全部资金评价指标 财务内部收益率: 24.80% 财务净现值(ic=18%) : 10938.09 万元人民币 静态投资回收期: 4.84 年 动态投资回收期(ic=18%) : 6.35 年 详见表 9“项目全部资金现金流量表” 。 (略) 2、自有资金评价指标 财务内部收益率: 292.33% 静态投资回收期: 1.37 年 动态投资回收期(ic=18%) : 1.44 年 详见表 10“项目自有资金现金流量表” 。 (略) (二)财务平衡表与贷款偿还分析 资金来源于运用表(财务平衡表)集中体现了项目自身平衡的生存能力,是 财务评价的重要依据。分析结果表明,本项目具有基本的资金平衡能力。详见表 11“资金来源与运用表” 。 从表 12“贷款还本付息估算表” (略)中可以看出,本项目如果操作得当, 在正常情况下,项目开发建设完成时,可以从销售收入中还清贷款本息,并有基 本的利润。 八、不确定性分析 本项目的风险主要来自:建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率 等方面,其中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢。而这些风险因素, 又受政治、经济、社会条件的影响。另外自有资金占总投资的比例虽然对整个项 目全部资金投资的经济效益没有影响, 但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金 的经济评价指标,因此需要项目的主办者进行认真考虑。 (一)盈亏平衡分析 本项目的盈亏平衡点为 76.42%,即销售面积或收入达到可销售面积或收入 的 76.42%时,项目能保持盈亏平衡。利润为零时的初始平均价格和平均成本分 别入图 1 和图 2 所示(略) 。
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(二)敏感性分析 影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资(建造成本) 、售价。针对全 部资金和自有资金的评价指标,分别算出当上述因素变化±15%、±10%、±5% 时, 对主要经济评价指标的影响分析如表 13 和表 14 所示。其中两种最不利的情 况如下所示: 1、当投资增加 15%时,全部资金的评价指标为: 财务内部收益率: 18.10% 财务净现值(ic=18%) : 170.42 万元人民币 静态投资回收期: 5.62 年 动态投资回收期(ic=18%) : 6.99 年 2、当租售价格降低 15%时,全部资金的评价指标为: 财务内部收益率: 12.59% 财务净现值(ic=18%) : —8691。2 万元人民币 静态投资回收期: 6.16 年 动态投资回收期(ic=18%) : 7.00 年 全部投资敏感性分析表 表 13
项目 内部收益率(IRR) 净现值(NPV)(万 元) 基本方案 销售价格 变化 15% 10% 5% -5% -10% -15% 投资变化 15% 10% 5% -5% -10% -15% 24.80% 37.07% 32.96% 28.87% 20.73% 16.66% 12.59% 18.10% 20.21% 22.44% 27.30% 29.95% 32.78% 10938.09 30570.81 24026.27 17482.02 4394.54 —2148.58 —8691.2 170.42 3759.65 7348.87 14527.31 18116.54 21705.76 静态投资回收期 (年) 4.84 3.70 3.90 4.25 5.31 5.81 6.16 5.62 5.37 5.14 4.45 4.12 3.9 表 14 静态投资回收期 (年) 1.37 1.34 1.35 1.36 1.38 1.40 1.42 1.39 动态投资回收期 (年) 1.44 1.4 1.41 1.42 1.45 1.47 1.50 1.46 动态投资回收期 (年) 6.35 4.99 5.44 5.98 6.73 7.00 7.00 6.99 6.78 6.56 6.13 5.83 5.47

自有资金敏感性分析表 项目 内部收益率(IRR) 净现值(NPV)(万 元) 基本方案 销售价格 变化 15% 10% 5% -5% -10% -15% 投资变化 15% 292.33% 323.54% 312.36% 301.62% 284.36% 273.24% 257.97% 277.97% 155646.96 175815.68 16898.01 162156.68 149048.79 141408.82 131708.35 156586.73

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10% 5% -5% -10% -15%

283.19% 287.55% 297.82% 304.64% 312.21%

156563.78 156006.96 155046.65 154733.55 154436.47

1.38 1.38 1.35 1.36 1.35

1.45 1.44 1.43 1.42 1.41

从计算结果可知, 租金售价降低 15%对项目经济效益影响很大, 使项目不能 满足内部收益率、 财务净现值和投资回收期的评价标准。为确保项目获得较好的 经济效益,项目主办者应加强市场促销工作,尽量使租售收入计划得以实现。由 于本项目全部投资基本方案的内部收益率为 24.80%,远高于本项目测算中贷款 中的贷款年利率, 因此自有资金的评价指标随自有资金的占总开发投资比例有较 大的变化, 从自有资金占总开发投资比例变化敏感性分析表中科院看出,在确保 项目正常的情况下, 应尽可能降低自有资金的投入,使项目主办者的自有资金再 选择其他理想的投资渠道。 九、经济评价的结论与建议 (一)结论 上述分析和财务效益评估的结果表明,本项目具有较好的内部收益率,有基 本的贷款偿还和自身平衡能力,且有一般的抗风险能力。评估结果表明,该项目 是可行的。 本项目评估假定可销售面积全部用于销售,开发建设前四年期间的全部销售 收入均用于项目投资。 因此, 售价与销售进度是本项目能否达到预期效益的关键。 本项目各类物业的预期售价是在多方考察北京同类物业市场的基础上确定 的。 考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一 些新政策出台,预期售价将会有所变动。但从当前发展态势看,普通住宅商品房 售价不会有太大的回落。 (二)有关建议 1、本项目的关键是各年度预期销售收入能否实现。若销售进度能加快,则 项目投资更有保障,财务收益状况会明显好于评估结果,反之亦然。因此,项目 主办者对此应给予足够的关注和重视, 建立一支良好的销售队伍, 加强促销手段, 并根据销售情况适时调整工程进度和售价。 2、本项目有 30%是拆迁房,主要面对益华集团其他开发项目的拆迁对象。 这部分销售收入受到其他开发项目进展情况的影响,对此予以关注,并相应调整 各期拆迁房所占比例和进度, 如当拆迁房对象确有保证时,在期间可适当增加拆 迁房比例,加快进度,以取得更好的经济效益。 3、按现行规定,对拆迁房可以享受安居工程的有关优惠条件,项目主办者 应尽量争取。 4、本项目的销售在很大程度上取决于东四环路及周围地区的建设,尤其是 东四环路的建设速度,项目主办者对此应给予密切关注,适时调整工程进度与售 价。 5、本报告在测算过程中,选用的贷款年利率为 12%。如使用商业性贷款, 则其年利率会更高一些,从而增大项目的融资费用,加大整个项目的开发成本, 使经济效益降低,因此建议项目的主办者,应力争获得政策性贷款,以减少项目 的融资费用,争取更好的投资效益。 6、建筑工程不可预见因素很多,工期、质量、成本、原材料供应等都会影
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响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中,要加强施工管理,实行工程 监理制。还应制定材料采购供应计划,落实资金供应计划,以确保项目的顺利进 行。

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