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青海省房地产估价师基本制度与政策:房地产经营管理考试题

青海省房地产估价师基本制度与政策:房地产经营管理考试题
本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟,总分 100 分,60 分及格。 一、单项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,只有 1 个事最符合题 意) 1、房地产市场供给垄断性的原因不包括__。 A.房地产市场需求的广泛性 B.房地产市场供给的异质性 C.土地所有权的排他性 D.土地的有限性 2、下列有关保险的表述中,正确的是。 A:社会保险采用合同的形式,运用概率论和人数定律,根据保险的具体情况确 定保费及交付期限 B:从本质上说,保险体现一定的社会关系 C:危险的存在是保险产生的必要条件 D:在各种保险中,商业保险最能体现分配职能 E:执行层的组织协调 3、在为房地产投保火灾险服务估价中,理论上评估的应是。 A:建筑物重置成本和土地使用重新取得成本 B:建筑物重置成本和重建期间的经济损失 C:建筑安装工程造价和重建期间的经济损失 D:建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失 E:工业用地的监测点评估价格 4、零售商业物业的出租,一般以出租面积计算,可出租面积包括__。 A.外墙面积 B.营业面积 C.公用面积 D.建筑面积 5、某套建筑面积为 100m2、每 1m2 建筑面积 2000 元的住宅,其实际付款方式 为首付 5 万元,余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为 5 年,还款方式为按月等 额支付,贷款年利率为 5%。该套住宅的实际价格为__万元。 A.18.25 B.20.00 C.21.58 D.22.00 6、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担,若买方付给卖方的金额不变,当卖 方应缴纳的税费增加时,该可比实例的正常成交价格会。 A:上升 B:下降 C:不变 D:无法确定 E:工业用地的监测点评估价格 7、下列房地产市场调控政策等措施中,会导致房地产市场价格上升的是。

A:降低房地产开发贷款利率 B:增加土地有效供给 C:降低契税 D:提高购房贷款利率 E:工业用地的监测点评估价格 8、 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时, 若采用现金流量折现法计算, 则该待开发房地产开发经营期的起点应是. 【2006 年考题】 A:待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B:待开发房地产建设发包日期 C:取得待开发房地产的日期 D:房地产开发完成并投入使用的日期 E:工业用地的监测点评估价格 9、 某公司获得 60 亩居住用地使用权, 规划设计条件: 规划建设用地面积 37000m2, 居住建筑用地面积 32000m2,容积率 2.5,居住建筑密度 0.4,限高 6 层,则该公 司可用于销售的最大居住建筑面积为__m2。 A.92500 B.88800 C.80000 D.76800 10、下列关于环境噪声污染特征的表述中,不正确的是。 A:环境噪声污染是能量污染 B:环境噪声污染是感觉公害 C:环境噪声污染具有局限性和集中性 D:随着离噪声源距离的增加和受建筑物及绿化林带的阻挡,声能量衰减 E:执行层的组织协调 11、某宗房地产建筑物建成于 1991 年 10 月 1 日,经济寿命为 60 年。后于 1996 年 10 月 1 日补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为 50 年(从补办 之日算起)。2006 年 10 月 1 日对该房地产进行评估。经计算,该房地产的土地重 新购建价格为 2000 万元,建筑物重新购建价格为 3000 万元,残值率为 0。则在 估价时点(2006 年 10 月 1 日)该房地产的评估价值为__万元。 A.4091 B.4182 C.4250 D.5000 12、在房地产估价中,首先需要明确的估价基本事项主要包括。 A:估价目的、估价原则、估价时点 B:估价目的、估价原则、委托人 C:估价原則、估价对象、估价时点 D:估价目的、估价对象、估价时点 E:工业用地的监测点评估价格 13、城市详细规划分为控制性详细规划和__。 A.土地性详细规划 B.环境性详细规划 C.管理性详细规划

D.修建性详细规划 14、若某房地产投资项目的表面收益率为 18%,年租金增长率为 8%,通货膨胀 率为 6%,则该项目房地产投资的实际收益率为__。 A.9.26% B.10% C.11.32% D.12% 15、房地产估价师注册有效期满需继续执业的,应当在注册有效期满__日前,申 请延续注册。 A.15 B.30 C.60 D.90 16、对于投资型物业购买者而言,__往往决定了其愿意支付的价格水平。 A.自身支付能力 B.拥有物业后所能获取的预期收益大小 C.市场供求状况 D.区域因素 17、有一房地产,未来第一年净收益为 20 万元,预计此后各年的净收益会在上 一年的基础上增加 2 万元,收益期为无限年,该类房地产资本化率为 10%,则该 房地产的收益价格为()万元。 A.400 B.450 C.500 D.540 18、 一套总价 60 万元的住房, 在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况: (原 题由于教材说法有误,笔者作了修改)(1).要求在成交日期时一次付清。(2).如 果在成交日期时一次付清,则给予折扣 5%。(3).以抵押贷款方式支付,首期支 付 10 万元, 余款在未来 10 年内按月等额支付。 (4). 约定一年后一次付清。 (5). 从 成交日期起分期支付,首期支付 20 万元,余款在一年内分两期支付,每隔半年 支付 20 万元。下列选项中,名义价格和实际价格相同的是。 A:第(1)种情况 B:第(2)种情况 C:第(4)种情况 D:第(5)种情况 E:工业用地的监测点评估价格 19、新设项目法人的资本金筹措渠道,不包括__资金。 A.政府政策性 B.资产变现 C.企业入股 D.个人入股范围 20、某城市 2004 年存量商品住房的吸纳率为 40%,则该城市同期存量商品住房 的吸纳周期是__。 A.0.4 月

B.2.5 月 C.0.4 年 D.2.5 年 21、 __是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离,脱离了 实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 A.房地产膨胀 B.房地产泡沫 C.房地产滞销 D.房地产过度开发 22、在实际估价中,建筑物折旧可以分为几个方面,但并不包括__。 A.物理折旧 B.功能折旧 C.物质折旧 D.外部性折旧 23、 假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时, 其中最重要的是选取。 A:最佳用途 B:最佳规模 C:最佳集约度 D:最佳开发时机 E:工业用地的监测点评估价格 24、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为 6000m2 的写字楼项目,已知该 项目的综合开发成本为 3000 元/m2,项目建成后可出租面积的月租金水平为 85 元/m2, 如果该写字楼建筑的可出租面积系数为 0.85, 经营成本为租金收入的 30%, 则该写字楼项目投资的成本收益率为__。 A.23.80% B.20.23% C.19.70% D.18.96% 25、用成本法估价房地产时,房屋现值=__。 A.房屋重置价格-房屋年折旧额 B.房屋重置价格×房屋成新度 C.房屋重置价格-年折旧额×耐用年限 D.房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 二、多项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,有 2 个或 2 个以上符 合题意, 至少有 1 个错项。 错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分) 1、选聘、解聘物业管理企业是__的职责。 A.业主大会 B.业主代表大会 C.业主委员会 D.居民委员会 2、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。 A:二者既有相同之处,又有质的区别 B:股票投资是一种长期投资,而公司债券投资则是一种短期投资 C:股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系,而公司债券

持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系 D:在风险承担方面,公司债券持有人承担公司经营风险责任,而股票持有者则 不承担公司经营风险责任 E:股票投资风险是很大的。相比之下,公司债券则是一种风险程度相对低得多 的投资 3、征用集体土地应遵守的原则是__。 A.珍惜土地,合理利用土地 B.保证国家建设用地需要 C.妥善安置被征地单位和农民的原则 D.有偿使用土地的原则 E.按用户需要征地的原则 4、按来划分,房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人 投资。 A:按投资主体 B:按投资期限或投资回收期长短 C:按经济活动类型 D:按投资对象存在形式的不同 E:借款合同 5、已知某笔贷款年利率为 12%,按季度计息,则该笔贷款的实际年利率是() 。 A.12.35% B.12.55% C.12.68% D.12.93% 6、用市场法对房地产进行估价时,需要进行__修正。 A.交易过程 B.交易情况 C.交易日期 D.交易价格 E.房地产状况 7、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。 A:临街状况 B:是否便于动力取得 C:是否便于废料处理 D:是否接近大自然 E:是否便于产品和原材料运输 8、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于上午办公 和需求减少,估价未来期限内每年平均空置率由现在的 15%上升为 25%,每月 可出租面积租金为 70 元/m2,又知该写字楼可出租面积为 1000m2,运营费用率 为 40%。假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年,投资报酬率为 8%,其他条件 保持不变,则该写字楼将产生__万元的贬值。 A.548.19 B.558.15 C.567.39 D.675.40

9、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。 A.分期付款 B.收取预售款 C.收取定金 D.返本销售 10、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的,可能受到的处罚有。(2008 年 试题) A:警告 B:罚款 C:限期改正 D:限期拆除 E:没收实物 11、 ,除业主大会另有决定外,都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。 A:住宅专项维修资金的存储利息 B:利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益 C:住宅共用设施设备报废后回收的残值 D:物业服务企业的支出节余 E:利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益 12、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。 A:营业利润 B:营业支出 C:投资净收益 D:营业内收支净额 E:营业外收支净额 13、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。 A.出租的房地产 B.自用的房地产 C.餐饮的房地产 D.营业的房地产 14、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种() 。 A.房价收入比 B.实际价格/理论价格 C.房地产价格指数 D.期内吸纳率/历年同期吸纳率 E.房地产投资需求/房地产使用需求 15、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件,表述正确的是。 A:不同的建设用地的地形条件,对建设规划布局、道路的定向等,均会产生一 定程度的影响 B:建设用地范围內各种地基的承载能力,对工程建设的经济性,影响不大 C:冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽 D:冲沟切割用地,使之支离破碎,对土地的使用十分不利 E:工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上,将是十分危险的 16、房地产开发项目投资中其他工程费用包括。 A:可行性研究费

B:临时用地费 C:场地平整费 D:施工执照费 E:竣工图编制费 17、某块临街深度为 50 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形土地甲,总价为 40 万 元。其相邻的矩形土地乙,临街深度为 150 英尺,临街宽度为 15 英尺,则运用 四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。 A.23.4 B.28.6 C.33.4 D.46.8 18、房地产投资方案比选通常是在之间进行。 A:独立方案 B:互斥方案 C:净现值法 D:等额年费用法 E:借款合同 19、不属于影响消费者购买因素的是() 。 A.经济因素 B.社会因素 C.个人因素 D.理性因素 20、A 住宅小区 2005 年 1 月,第一次缴交住宅专项维修资金 1000 万元,按照最 新政策,其分户账面住宅专项维修资金余额不足万元时,应当及时续交。 A:300 B:360 C:720 D:840 E:执行层的组织协调 21、业主公约由__制定并修改。 A.业主大会 B.业主委员会 C.一半以上业主 D.全体业主和物业管理企业共同 22、某市拟建一大型展览馆,根据工程项目的划分,该展览馆的土建工程是__。 A.单项工程 B.单位工程 C.分部工程 D.分项工程 23、下列关于敏感性分析的描述正确的是__。 A.敏感性分析是一种动态不确定性分析,是项目评估中不可或缺的组成部分 B.敏感性分析的准确性是相当高的 C.敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率 D.敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度,找出敏感

性因素及其大变动幅度 E.常用的指标为内部收益率 24、估价报告书的内在质量包括__。 A.估价结论的准确性 B.文字表达水平 C.估价方法选择的正确性 D.参数确定的合理性 25、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行 住宅和商业房地产开发,为此与乙房地产经纪公司 (以下简称乙公司)达成协议, 由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨 询报告,同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定, 根据利益分享和风险共担的原则,甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项, 余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2007 年试 题)下列关于双方达成协议的表述中,正确的是。 A:双方达成的是一种单务合同 B:双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告 C:甲公司是乙公司的被代理人 D:甲公司开始支付的款项是一种定金 E:停止侵害


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