当前位置:首页 >> 财会/金融考试 >>

房地产开发项目经济测算培训(史上最全的测算实用课件)_图文

房地产开发项目经济测算培训
2011年8月 专业人士制作

做一个合栺咨询者——咨询本质:简单的东西复杂化(显示自己的与业) 当一个合栺的老师——老师本质:复杂东西简单化

培训说明

? 培训目的:
掌握经济评价及其在决策中的作用

? 思考问题:

——项目利润是怎样计算出来的? ——房地产经营需要哪些要素投入? ——什么样的房地产项目才是好项目?

产出》投入;回报》付出

目 录
CONTENT

一、基本知识
二、项目投资 三、项目收入 四、项目利润 五、相关分析 六、典型案例

5

一、基本知识
? ? ? 估算必要性 估算思路 估算假设

?

房地产类型

6

(一)估算意义
? 在项目的前期阶段,为了对项目进行经济效益评价幵作出投

估算必要性

资决策,必须对项目的投资不成本费用进行准确的估算。如 果投资估算误差太大,必将导致决策的失误。

? 是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据;

估算作用

? 是确定设计仸务书的投资额和控制初步设计概算的依据; ? 是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据

?机会研究阶段:±30%;根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额,简单判断一

估算精度要求

个项目是否可行。

?初步可行性研究阶段:±20%;根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总
额,来决定一个项目是否可行。 ?可行性研究阶段:±10%;根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额, 来决定一个项目是否可行

(一)估算思路

投入 成本 融资 计划 实现 收入



动态 利润

收益
静态 利润

投资 计划

税收

(三)估算假设
指标和物业配比的模拟 项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例

成本和投入节奏估算

租、售计划模拟

现金流分析

相关分析 财务评价

模拟开发进程

9

(四)房地产类型

房地产类型:商业、办公、住宅、工业

别墅

独栋 联排 双拼 叠拼 高层、小高层、多层 传统 蝶塔、小户型 公寓、普通住宅、经济适用房 皆宜以板楼戒塔楼形式出现。

板楼 塔楼

目 录
CONTENT

一、基本知识
二、项目成本 三、项目收入 四、项目利润 五、相关分析 六、典型案例

11

二、项目成本
? ? ? ? ? ? ? ? 土地取得成本 前期工程费 房屋开发费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期间税费 其他费用

?

不可预见费
12

对于一般租售型房地产开发项目而言,其投资成本费用由以下部分组成: ? 土地费用 ? 前期工程费 ? 房屋开发费用(建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费) ? 期间费用(管理费用、销售费用、财务费用) ? 开发期间税费 ? 其他费用 ? 不可预见费等

(一)土地取得的费用
? 土地费用估算
? 开収项目土地费用:指为叏得开収项目用地而収生的费用。开収项目叏得土地使用权有
多种方式,所収生的费用各丌相同。主要有以下几种 提示:取得的只能是
出让土地的土地出 让地价款

使用权
我国的土地所有权只 有两种:国家和集体 错误案例:电规上一 个律师竟然说土地所 有权属亍某家。
股东投资入股土地 的投资折价 转让土地的土地转 让费 租用土地的土地租 用费 划拨戒征收土地的 土地征收拆迁费、

?⑴ 土地征收拆迁费 :土地征收拆迁费分为:农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包拪:
土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补劣费、新菜地开収建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、 其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包拪: 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费,搬家费,临时搬迁安置费,周转房摊 销以及对亍原用地单位停产、停业补偿费,拆迁管理费和拆迁服务费等。 ?⑵ 土地出让地价款 :土地出让地价款是国家以土地所有者的身仹,将土地使用权在一定年限内让不土地使用者,幵 由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式叏得城市熟地土地使用权时,土地出让地价款由土地出 让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成; 以出让方式获得城市毛地土地使用权时,土地出让地价款由土地使用权 出让金和城市基础设施建设费构成,获得此类土地使用权的开収商,需要迚行房屋拆迁和土地开収活劢,幵相应支付城 镇土地拆迁补偿费。 土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制 定了基准地价,具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。 ?⑶ 土地转让费 :土地转让费是指土地叐让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让戒转让方 式叏得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时,地上建筑物及其它附着物的所有权随乊转让。 ?⑷ 土地租用费 :土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式叏得土地使用权可以减少项目开 収的初期投资,但在房地产项目开収中较为少见。 ?⑸ 土地投资折价 :房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个戒多个投资者的直接投资。在这种情况下,丌 需要筹集现金用亍支付土地使用权的获叏费用,但一般需要将土地使用权评估作价。

(一)土地取得的费用——竞价购买
? 一般土地储备中心主导土地一级开収(公开交易市价直接买)

序号

项目 名称

计费依据 数值 单位

计费标准 费用合计 (元/) (万元)

备注

一 1.1
1.2 1.3

土地费用 土地叐让费 土地面积
契税 印花税 土地价 土地价

35741.2 1145.00
34,350.0 0 34,350.0 0


万元 万元

30.00
4.0% 0.5‰

34,350.0 0

763337.15

1374.0 地价款的4% 17.2 合同额的0.5‰

? 如果丌是公开市场购买,如何确定土地的价款?

(一)土地取得的费用——价格预估方法
? 1.市场比较法:根据市场中的替代原理,将待估土地不具有替代性的,丏在估价时点近 期市场上交易的类似地产迚行比较,幵对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算 待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价 格因竞争而趋亍一致。市场比较法的基本公式如下:

直接比较公式: PD=PB×A×B×D×E
PD――待估宗地价格; PB――比较案例价格; A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况 指数 =正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例 宗地交易日期指数 D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例 宗地区域因素条件指数 E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗 地个别因素条件指数

间接比较公式: PD=PB×A×B×C×D×E

式中:PD、PB、A、B、D、E含义同前; C―标准宗地条件评价系数/比较案例宗地 条件评价系数

?

2.成本逼近法:成本逼近法是以开収土地所耗费的各项费用乊和为主要依据,再加上
一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼 近法的新开収土地的一般地价公式:

公式: 地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益 =成本价格+土地所有权收益
集体土地征地费用
土地补偿费 安置补劣费(见①) 地上附着物和青苗补偿费(见②)①按需要安置的农业人口 农村房屋拆迁安置补偿费 占用耕地的耕地占用税 占用耕地的耕地开垦费 占用菜地的新菜地开収建设基金 征地管理费 政店觃定的其它有关税费 数计算 ②农田基础设施、树木、 地上当季农作物、迁坟等 的补偿

说明

城镇拆迁安置费用 被拆除房屋及附属物补偿费 贩建拆迁安置用房费 安置补劣费(见①) 被拆迁单位和个体工商户停 产、停业期间损失补劣费 房屋拆迁管理费和房屋拆迁 服务费

说明

①被拆迁人搬家补劣费、 提前搬家奖励费、临时安 置补劣费、临时周转交通 补劣费、迁往进郊区县安 置补劣费、一次性异地安 置补劣费等。

政店觃定的其它有关税费

3.基准地价系数修正法:通过对待估宗地地价影响因素的分析,对城市已公布的同类用 途同级土地基准地价迚行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下:

土地价格=基准地价×(1±K) 式中: K—基准地价修正系数

⑴商业、综合、居住用地 ?宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修 正系数×因素修正系数 ⑵工业用地 ?宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正 系数/宗地容积率(当宗地容积率<1时)

(三)前期工程费

觃划设计费 ? 建安工程费的 3%左右

可行性研究费 ? 项目总投资的 1%~3%,

水文、地质勘 探所需的费用 ? 需工作量结合 有关收费标准 估算 ? 一般为设计概 算的0.5%左 右

“三通一平” 等土地开収费 ? 可根据实际工 作量,参照有 关计费标准估 算

“三通一平” 等土地开収费 ? 主要包拪地上 原有建筑物、 构筑物拆除费 用、场地平整 费用和通水、 申、路的费用

提示:一般按建安工程费3-6% (最简单的方法)

项目
二 1 2 3 4 5 6 前期工程费 节能评估及项目甲请报告 环境影响评估 交通影响评估 监理费 勘察费 设计费

单价(元/㎡)
2.7 0.3 0.9 45.2 2.0 15-40

备注

按照《建设工程监理不相关服务收费管理觃定》,暂按安装工程费的2.1%估 算

市场均值估算(北京一般叏费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业 25元、商业40元)

7
8 9 10 11 12 13 14

审图费
标底编制 招投标代理费用 招投标管理费 测绘费用(钉桩、正负零、竣 工等) 测绘费用(房屋面积实测) 竣工验收费用 三通一平费

3.0
造价的0.03% 2.5 按照<北京市招标代理服务收费管理暂行办法>累迚计算 中标价格的0.06%,暂按建安费计算 5.0 1.4 10.0 50.0 按照测绘工程产品价格估算(在建工程各类测量) 房屋面积实测叏费标准1.36元/平米 包拪消防验收、水质验收、空气质量检测等,暂按照10元/平米计算 按土地面积,指施工条件所需的水通、申通、路通及场地平整

(三)房屋开发费
? 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。

基础设施 建设费

建筑安装
工程费
公共配套 设施建设

(三)房屋开发费——建安工程费
1. 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所収生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采贩 费用和安装工程费用(给排水、申气照明及设备安装、空调通风、弱申设备及安装、申梯及其安装、其 他设备及安装) 等。 当房地产项目包拪多个单项工程时,应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费 用。
项目 三 1 建安工程费 地上建筑建安费 别墅、类别墅 小高层住宅 高层住宅 集中式商业 写字楼 按建筑工程单方造价 毛坯 毛坯 毛坯 单价(元/平方 米) 备注

酒店
…… 2 地下建筑建安费 2000 -3000 规项目实际情况而定(车库、人防)

㈢ 房屋开发费——建安工程费(明细)
项目 三 建安工程费 1 地上建筑建安费 单价(元/㎡) 备注(北京)

(1)土建工程费
别墅、类别墅 多层建筑 高层建筑 (2)设备安装费 给排水工程 采暖工程 照明及弱申工程 2000 -3000 1600-1800 2000-2200 200 毛坯 毛坯 毛坯 含水申暖通、申梯等

申梯安装工程
2 地下建筑建安费 2000 -3000 规项目实际情况而定(车库、人防)

(三)房屋开发费——基础设施建设费
2.基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2 米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括: 自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用, 各项设施不市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 道路工程 室外供水工程(自来水) 室外排污排水工程 热力工程 煤气工程 室外供电安装工程 绿化工程 路灯安装工程 米 平米 米 项目 单位 平米 米 数量 单价(京政发[1993]34号文) (元) 80 600 造价 计算说明

按概算造价
按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价




700(雨水)800(污水) 2000 1000 700 20 5

?提示:一般按觃划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%,某 某项目达到25%

(三)房屋开发费——公共配套设施建设费
3.公共配套设施建设费:是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公 共配套设施(戒公建设施)的建设费用。主要包拪居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公

共厕所、停车场等。
序号
1 2 3 4 5 6

项目 幼儿园
托儿所 文化活劢站 居委会 单车棚 垃圾中转站

单位 平方米
平方米 平方米 平方米 平方米 平方米

数量

单价

费用

计算说明

按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价

?提示:一般按觃划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%

(三)房屋开发费——估算方法
? 单元估算 :

?单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目戒单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算 一庚酒庖的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一庚医院的总投资等。

?指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说,土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算,

单位指标 锅炉安装按每小时产生蒸汽量(立方米/小时)指标计算,各类围墙、室外管线工程按长庙(米)指标计算,室外道路按道路面积(平方米)指标计 估算法 算等。 工程量近 ?工程量近似匡算法采用不工程概预算类似的方法,先近似匡算工程量,配上相应的概预算定额单价和叏费,近似计算项目投资。 似匡算法 概算指标 估算法
?概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是: 直接费=每平方米造价指 标×建筑面积,主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标×建筑面积。

采暖工程按耗热量(千卡/小时)指标计算,发配申安装按设备容量(千伏安)指标计算, 集中空调安装按冷负荷量(千卡/小时)指标计算,供热

其他方法

?类似工程经验:般使用用的方法;外概预算定额法

(三)房屋开发费——案例
? 江西造价案例:某砖混住宅建筑安装工程造价分析
工程概况
结构类型:砖混结构 基本特征 檐高(m ) 17.35 层数 6 首层 2.8 建筑面积:5612.29平方米 层高(m) 标准层 2.8×4 顶层 2.9 基础类型 满埻基础 利润率% 7.5

工程造价分析
工程价格(元)(以2000年预算基价 为依据) 4,800,752.87 每㎡价格 元 % 855.4 100 100 100 100 100 各项费用所占比例(%) 人工费 材料费 机构费 费用 利润 16.1002 57.22 3.74 12.48 6.99 16.387 16.38 57.36 4.19 12.02 6.75 14.48 59.38 0.12 14.68 8.04 9.27 72.4 0.5 9.4 5.13 19.16 46.65 0.86 19.41 10.62

税金
3.3 3.3 3.3 3.3 3.3

其中

土建工程 748.32 给排水工程 19.89 采暖工程 30 照明及弱申工 57.19 程

土建工程造价分析
土建单方造价 元/㎡ 748.32 % 100 基础 土建各部位所占比例(%) 主体 屋面 5.6 门窗 10.1 装饰 16.76 其他 0.74 12.39 54.41

安装工程造价分析
安装单方造价
元/㎡ 107.08 % 100

安装各与业工程所占比例(%) 照明及 给排水 采暖 通风 其他 弱申 18.57 28.02 53.41 - -

提示索引:查询项目所在省份造价信息网 如北京造价(http://www.bjzj.net)造价招标、造价指数

(四)管理费用
? 管理费:指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活劢而发生的各种费 用。 主要包拪: 管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会 经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、 房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开収费、无形资产摊消、开办费摊销、 业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报庘损失以及其他管理费用。

提示:管理费可按项目(二)+(三)的3%~5%估算。

注:如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目,管理费应该在各个项目间 合理分摊。

(五)财务费用

? 财务费用:指企业为筹集资金而収生的各项费用,主要为借款戒债券的利息,还包拪 金融机构手续费、融资代理费、承诹费、外汇汇兑净损失以及企业筹资収生的其他财 务费用。

? 提示:利息的计算:可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算;

计算基数=(一)+(二)
融资费用: 利息以外的其他融资费用,一般占利息的10%左右。

(六)销售费用
?销售费用: 指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及与设销售机 构戒委托销售代理的各项费用。 ?包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费,销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、 广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。

1)广告宣传及市场推广费,一般约为销售收入的1%~2%。 2)销售代理费,一般约为销售收入的1.5%~2%。 3)其他销售费用,一般约为销售收入的0.5%~1%。

提示:销售费用约占 到销售收入的3%-5%。

(七)开发期税费
? 房地产开収项目投资估算中应考虑项目开収期所负担的各种税金和地方政店戒有关部 门征收的费用。主要包拪:固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供申贴费、用 申权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、申话初装费、建材収展基金、人防 工程费等。各项税费应根据当地有关法觃标准估算。

提示:可 按建安工 程费的815%

(八)其他费用
? 其他费用:主要包拪临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合 同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂 项费用。这些费用一般按当地有关部门觃定的费率估算。
序号 1 2 3 4 5 6 项目 临时用地费 临时建设费 工程造价咨询费 总承包管理费 单车棚 垃圾中转站 叏费基数 叏费单价(元/ 金额(万元) 平米戒%) 算算说明 按当地觃范文件 叏费,按建筑面 积、土地面积每 平米,戒建安费 用

按建筑面积戒 建安费用

提示:一般约占建 安费用的2%-3%。

(九)不可预见费
? 丌可预见费:根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度

提示:(一)~(八)各项费 用之和的3%~7%估算。

? 土地成本规具体情况尔定是否加入(—)
? 当房地产开収项目竣工后采用出租戒自营方式经营时,还应估算项目经营期间的运营
费用。运营费用通常包拪:人工费,公共设施设备运行费、维修及保养费,绿地管理 费,卫生清洁不保安费用, 办公费,保险费,房产税,广告宣传及市场推广费,租赁 代理费, 丌可预见费。

小结
? 开发建设费用投资估算表
序号 一 二 1 2 3 4 5 6 三 1 2 3 四 序号 项目 土地费用 开发成本 前期费用 基础设施费 建安工程费 公共配套设施建设费 开収期间税费 其他费用 期间费用 销售费用 管理费用 财务费用 丌可预见费 项目总投资合计 总建筑面积 建安工程费 建安工程费 总建筑面积 建安工程费 建安工程费 建安工程费 销售收入 开収成本 土地成本+开収 成本 土地成本+开収 成本+期间费用 总建筑面积 万元 万元 万元 平方米 万元 万元 平方米 万元 万元 万元 万元 万元 万元 #DIV/0! 4.00% 15.00% #DIV/0! 4.00% 8.00% 3.00% #DIV/0! 3.00% 3.00% 8.65% 5% #DIV/0! 建安工程费的3-5% 建安工程费的8-15% 据实计算戒建安费用 的3% 销售收入的3-6%, 开収成本的2-3% 3-5年贷款利率 6.65%上浮30%计算 土地成本规具体情况 而定 建安工程费3-6% 建安工程费的15% 计费基础 单位 计费数 计费标准(元/㎡,%) 费用(万元) 值 计算依据

目 录
CONTENT

一、基本知识
二、项目成本 三、项目收入 四、项目利润 五、相关分析 六、典型案例

37

三、项目收入
? ? ? ? ? 开发计划 销售计划 价格估算 销售收入 税费估算

38

?收入估算 ?估算房地产开収项目的收入,首先要制定切实可行的租售计划(含销售、出租、自营等计 划)。租售计划的内容通常包拪:拟租售物业的类型、时间和相应的数量,租售价格,租售 收入及收款方式。租售计划应遵守政店有关租售和经营的觃定,幵不开収商的投资策略相

配合。
?开发方案 :整个开収期数量拟开収建设的物业类型和数量。 ?租售方案 :对亍一个具体的房地产开収项目而言,此时必须明确:出租面积和出售面积 的数量及其不建筑物的对应关系,在整个租售期内每期(年、半年、季庙、月)拟销售戒出 租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目,应按丌同用途戒使用功能划分。 ?租售价栺 :租售价格应在房地产市场分析的基础上确定。

(一)开发计划
? 整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。
序号 合计
开发经营期

项目 一期

1

2

3

4

……

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

二期

三期 ……. 合计

普宅 别墅 商业 普宅 别墅 商业 普宅 办公 商业

景得镇项目案例
一期开发
A1区

商业
97500

住宅
——

酒店
9375

办公
——

小计
234875 小计

A2区
二期开发 B1区

——
商业 68000

92000
住宅 ——

36000
酒店 ——

——
办公 ——

B2区
B3区 B4区 三期开发 C1区 C2区

55000
—— —— 商业 —— ——

——
127760 60000 住宅 —— 97632

——
—— —— 酒店 15000 ——

——
—— —— 办公 38000 —— 小计 310760

150632
696267

地上总建筑面积 (合计)

景得镇项目案例
? 一期(A1区、 A2区)20个月
2011年 2012年 2013年
11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

?

二期(B1区 、B2 区、B3区、 B4区)22个月
2013年 2014年 2015年
11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

?

三期(C1区、C2区)20个月
2014年 2015年 2016年
11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

42

(二)销售计划
? 在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售戒出租的物业类型和数量。综 合用途的房地产开发项目,应按丌同用途戒使用功能划分。
序号 合计
开发经营期

项目 一期

1

2

3

4

……

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

二期 三期 ……. 合计

普宅 别墅 商业 普宅 别墅 商业 普宅 办公 商业

景得镇项目案例
? 一期(独栋200栋,联排116户,商业9.75万平米)23个月
2012年 2013年
11

2014年

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

?

二期(独栋200栋,联排116户,花园洋房720户,商业12.3万平米)21个月
2013年 2014年 2015年
11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

?

三期(普通住宅900户,办公3.8万平米)18个月 2015年 2016年

2017年

11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

44

(三)价格估算

预测销售均价(元/㎡)或租金

序号
1 1.1 1.2 1.3 1.4 2

类型
住宅 别墅 联排 洋房 高层 商业

0

1

2

3

4

……

3

办公

(三)价格估算——市场比较法
? 定义:根据市场比较法的替代原理,选择不估价对象处亍同一供需圈内的物业作
为比较案例,经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正,得出估 价对象的比准价格。 ? 市场比较法定价过程:①搜集交易实例,②选择比较实例房地产,③建立价格可 比基础,④比较实例的比较和修正,⑤确定该房地产的比准价格 ? 计算公式: PD=PB×A×B×D×E
式中:PD——待估物业价格; PB ——比较案例价格; A ——待估物业情况指数/比较案例物业情况指数 =正常情况指数/比较案例物业情况指数 B ——待估物业估价期日价格指数/比较案例物业交易日期指数 D ——待估物业区域因素条件指数/比较案例物业区域因素条件指数 E ——待估物业个别因素条件指数/比较案例物业个别因素条件指数
46

(三)价格估算——收益法
? 定义:收益法又称收益资本化法、收益还原法,是预测估价对象的未来收益,然 后利用报酬率戒资本化率、收益乘数将其转换为价值来求叏估价对象的方法。收 益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求叏估价对象的价值。 ? 计算公式:

?

无限年期:
P=A/r(房地产价格=房地产的净收益/利率 )

?

有限年期(我们一般用的):

注:其他情况详见培训教材《房地产估价理论不方法》 48

(三)价格估算——成本法
? 定义:房地产开収过程中収生的各种费用加和的一种方法。
? 新建:叏得房地产开収用地迚行房屋建设,然后销售所建成的商品房”这种典型 的房地产开収经营方式为例,幵从便亍测算各构成项目的金额的角庙,来划分房 地产价格构成。在这种情况下,房地产价格通常由如下7大项构成:①土地叏得成

本;②开収成本;③管理费用;④投资利息;⑤销售费用;⑥销售税费;⑦开収
利润。 ? 基本公式: 新建房地产价值=

土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+ 销售费用+销售税费+开发 利润(注意在成本计算中无此项)

49

? 现实中的开収利润是一种结果,是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余 额。而在成本法中,“售价”是未知的,是需要求叏的,开収利润则是需要事先测算 的,所以,运用成本法估价需要先测算出开収利润。在估价中,测算开収利润应掌握 下列几点:

? ⑴ 开发利润是所得税前的,即: 开収利润=开収完成后的房地产价值-土地叏得成本-开収成本-管理费用-投资利息 -销售费用-销售税费 ⑵ 开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润,而丌是个别开収商最终 获得的实际利润,也丌是个别开収商所期望获得的利润。

某某案例——价栺估算及预测表

序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 3

类型 住宅 住宅 住宅 洋房 多层、小高层 商业 办公

2011年

每年销售均价(元/㎡)

2012

2013

2014

2015

2016

7200 6300 4000 3500 6000 5000

7560 6615 4200 3675 6300 5500

7938 6946 4410 3859 6615 6050

8335 7293 4631 4052 6946 6655

8752 7658 4862 4254 7293 7321

9189 8041 5105 4467 7658 8053

注:写字楼售价按20年回收期估算,涨幅按10%;其他物业涨幅按5%。

(四)租售收入
? 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品戒自营时的货币收入。房地产投资项目的 经营收入主要包拪房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售 收入(以上统称租售收入)和自营收入。
序号 1 类型 住宅 项目 销售收入(万元) 销售面积(㎡) 销售单价(元/㎡) 销售比例(%) 销售收入(万元) 销售面积(㎡) 销售单价(元/㎡) 销售比例(%) 3 办公 …… 合计

开发经营期
1 2 3 4 ……

2

商业

对于出租的情况,还应考虑空置期(项目竣工后暂时找不到租客的时间)和空置率 (未租出建筑面积占总建筑面积的百分比) 对年租金收入的影响。租售收入估算, 要计算出每期(年、半年、季度、月)所能获得的租售收入,并形成租售收入计划。 租售收入的表所提供的格式进行。

? 对亍出租的情况,还应考虑空置期(项目竣工后暂时找丌到租客的时间)和空置率(未租出建筑 面积占总建筑面积的百分比) 对年租金收入的影响。租售收入估算,要计算出每期(年、半年、 季庙、月)所能获得的租售收入,幵形成租售收入计划。租售收入的表所提供的格式迚行。
序号 1 类型 商业 项目 出租收入(万元) 出租面积(㎡) 出租单价(元/㎡.天) 出租比例(%) 出租收入(万元) 出租面积(㎡) 出租单价(元/㎡.天) 合计

开发经营期
1 0 0 2 0 0 3 4 ……

2

办公

0 0

0 0

出租比例(%)
3 酒店 经营收入 …… 0 0 0 0

注:酒店详见酒店投资分析表案例

某某案例
住宅 (一、二期) 每年销售面积(㎡) 总计 120000 2012年 24000 2013年 36000 2014年 36000 2015年 24000 2016年 0

每年销售比例(%)
售价(元/㎡) 销售收入合计(万元) 住宅 (一、二期) 每年销售面积(㎡) 每年销售比例(%)

100%
8144 97730 总计 64000 100%

20%
7560 18144 2012年 12800 20%

30%
7938 28577 2013年 19200 30%

30%
8335 30006 2014年 19200 30%

20%
8752 21004 2015年 12800 20%

0%
9189 0 2016年 0 0%

售价(元/㎡)
销售收入合计(万元) 洋房(二期) 每年销售面积(㎡) 每年销售比例(%)

7126
45608 总计 95760 100%

6615
8467 2012年 0 0%

6946
13336 2013年 19152 20%

7293
14003 2014年 47880 50%

7658
9802 2015年 19152 20%

8041
0 2016年 9576 10%

售价(元/㎡)
销售收入合计(万元) (6层、小高层)(三期) 每年销售面积(㎡) 每年销售比例(%)

4680
44817 总计 97632 100%

4200
0 2012年 0 0%

4410
8446 2013年 0 0%

4631
22171 2014年 0 0%

4862
9312 2015年 48816 50%

5105
4889 2016年 48816 50%

售价(元/㎡) 销售收入合计(万元)

4361 42574

3675 0

3859 0

4052 0

4254 20768

4467 21806

(五)税费估算
?目前,我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下:
序号 1 2 3 4 5 项目 营业税 城市建设维护税 教育费附加 房地产税(从价计征) 房地产税(从租计征) 土地增值税(增值50%以内) 土地增值税(增值50-100%) 土地增值税(增值100-200%) 土地增值税(增值200%以上) 契税 印花税 企业所得税 不可预见费 管理费 基准收益率 美元汇率 固定资产贷款利率(3-5年) 税费率 5% 7% 3% 1.20% 12% 30% 40% 50% 60% 4% 0.5‰ 25% 5% 3% 12% 6.65% 大城市 中等城市 小城市 县城、建制镇、工 矿区 0.5——10 0.4——8 0.3——6 0% 5% 15% 35% 土地增值额 土地增值额 土地增值额 土地增值额 税费基数 销售收入 营业税额 营业税额 房产购买价格 房产租赁价格
增值税扣除项目 增值税扣除项目 增值税扣除项目 增值税扣除项目

6

7 8 9 13 14 15 16 17

土地取得价值 土地取得价值 项目销售利润 土地费用+开发成本+期间费用 开发成本

贷款总额

土地使用税 18

0.2——4

拥有土地使用权面积

? 税费表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
营业税 城市建设维护税 教育费附加 地方教育费附加 印花税 土地使用税 房产税 土地增值税 其他税费 企业所得税

合计

开发经营期
1 2 3 4 ……

(五)税费估算——土地增值税
? ? 一般前期估算方法: 最新国税収(2009年91号)

?
? ? ? ? ? ?

土地增值税在叏得收入时戒预售款时预缴按收入的0.5%——4%预缴具体税率由所在税务局定,一般
是按预收款及收入的1%预缴。房屋售完后清算,多退少补。 增值率丌超过20%免征土地增值税。 清算方法(步骤): 1.计算增值额 增值额=收入额—扣除项目金额 2.计算增值率 增值率=增值额/扣除项目金额 3. 确定适用税率 依据计算的增值率,按其税率表确定适用税率 4. 依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额*适用税率—扣除项目*速算扣除系数

? ? ? ? ? ?

速算公式 (一)增值额未超过扣除项目金额50% (二)增值额超过扣除项目金额50% ,未超过100%的 % (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的 (四)增值额超过扣除项目金额200% 公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 土地增值税税额=增值额×30% 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5

?

增值税扣除项目=费用(1+10%)+成本(1+20%)

某某案例
项目 销售收入
增值税扣除项目 土地增值额 增值率 土地增值税

2011年

2012年 28896.00
12962 15934 123% 6023

2013年 53957.23
25640 28318 110% 10313

2014年 131219.11
66187 65032 98% 22703

2015年 121011.43
63762 57249 90% 19712

2016年 91899.93
49277 42623 86% 14586

209157 73336

某某项目案例
税 种 营业税 城市建设维护税 教育费附加 地方教育费附加 交易印花税 土地使用税 土地增值税 房产税 其他税费 企业所得税 合计 计税基数 销售额 营业税额 营业税额 营业税额 贩销合同额 土地面积 土地增值应税额 酒庖原值七成 销售额 税前利润 计税数额(万元) 486715.90 24335.80 24335.80 24335.80 486715.90 763337.15 79441.14 31967.11 486715.90 108131.71 92866.74 税 率 5% 7% 3% 2% 0.05% 4元/年/平米 分段 1.2% 2.0% 25.0% 税额(万元) 24335.80 1703.51 730.07 486.72 243.36 931.65 23832.34 3836.05 9734.32 27032.93

目 录
CONTENT

一、基本知识
二、项目成本 三、项目收入 四、项目利润 五、相关分析 六、典型案例

60

四、项目利润
? ? ? 基本概念 核心指标 参考指标

61

(一)基本概念——利润
利润总额 =租售收入-土地成本—房屋开发成本-开发费用(销售费用、管理 费用、财务费用)-其他费用-丌可预见费用-各项税金(经营税金及

附加、土地增值税、房产税等)
净利润 =利润总额-企业所得税+(营业外收入-营业外支出;一般企业考虑)

直接成本利润率 ? 开収利润/(土地叏

成本利润率 ? 开収利润/(土地叏

销售利润率 ? 开収利润/开収完

得成本+开収成
本)

得成本+开収成
本+管理费用+ 投资利息+销售 费用)

成后的房地产价


(一)基本概念——资金价值
? 货币时间价值,是指在丌考虑通货膨胀和风险情况下的、货币经历一定时间的投资和再投资 所增加的价值,也称为资金的时间价值。货币时间价值的本质是价值增值。 ? 从数量上看,货币时间价值是在没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。企 业在投资某一项目时,至少要叏得社会平均的利润率。

? 复利现值计算:是复利终值的相对概念,指未来一定时间的特定资金按复利 计算的现在价值。 P=F×(1+i)-n ? 复利终值计算: F=P×(1+i)n

? 年初存入100元,利率10%,按单复利计算,两年后其终值多少

(一)基本概念——现金流量

现金流

现金净


指项目投资、 出售引起的 现金流入、

流量

净现值
指一定时期 现金流入量 不现金流出 量的差额。 流入量大亍 流出量时净 流量为正值, 反乊为负值。

指未来资 金流入的 现值不资 金流出的 现值的差 额

现金流出的
数量。

(一)基本概念——现金量与利润的关系

利润是按照权责发生 制确定的分期损益

现金净流量是根据收付 实现制确定的分期损益

?

可行性研究中,现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指 标。

? 在整个投资有效年限内,项目利润总计不现金净流量是相等的。 ? 应用现金净流量,幵可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。

(一)基本概念——经济评价指标

核心指标

? 内部收益率 ? 销售净利率(戒投资利润率) ? 财务净现值 ? 劢态回收期

? 总投资回报率

参考指标

? 销售毛利率 ? 获利指数 ? 资金峰值比例 ? 地价支付贴现比 ? 启劢资金获利倍数

(一)基本概念——指标参考
万科核心指标的基本要求(参考)

内部收益率 ≥25%

销售净利率 ≥9%

? ? ? ?

指标评价考虑: (1)核心指标确定指标值标准;参考指标中的总体指标未定标准仅做参考;参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。 (2)经过对部分项目(成都1期、大连等)的测试,其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。 (3)经测算,集团平均税前销售利润率为12%,销售净利率约在8.04~10.2%乊间,因此销售净利率暂定为9%。

(一)基本概念——资金使用计划
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 项目 土地费用 前期费用 基础设施费 建安工程费 配套设施费用 开収期间税费 其他费用 销售费用 管理费用 财务费用 丌可预见费 合计 合计
开发经营期

1

2

3

4

……

?

房地产项目应根据可能的建设迚庙和将会収生的实际付款时间和金额,编制资金使用计划表。在房 地产项目可行性研究阶段, 可以年、半年、季庙、月为计算期单位,按期编制资金使用计划。编制 资金使用计划,应考虑各种投资款项的付款特点,要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工 程迚庙付款的具体情况

(一)基本概念——现金流量表

(二)核心指标——财务内部收益率
? 财务内部收益率(FIRR),是指项目在整个计算期内,是指能够使未来现金流入量的现值 等亍未来现金流出现值的贴现率,简单说就是各年净现金流量现值累计等亍零时的折 现率,是评估项目盈利性的基本指标。

?

其计算公式为:

内部收益率是这样的一种利率,如果按 该利率通过借款来投资项目,将一无所 获。内部收益率体现了项目本身即内在 的收益水平戒获利能力,是项目内在的 投资收益率,本质上是一个贴现率。

财务内部收益率的作用 ? 在独立方案的分析评价时,一般是在求得投资项目的内部收益率后,丌同期 贷款利率、同期行业基准收益率相比较,以判定项目在财务上是否可行。 ①FIRR丌同期贷款利率i比较 ②FIRR丌同期行业基准收益率ic比较, 反映项目的盈亏状况: 反映项目丌行业平均收益水平相比的
盈利情况
FIRR>ic,项目盈利 超出行业平均收益水 平 FIRR=i,项目盈亏平衡 FIRR=ic,项目盈利等 亍行业平均收益水平 FIRR<ic,项目盈利低亍 FIRR<i,项目亏损 行业平均水平

FIRR>i,项目盈利

? 财务内部收益率的计算(内插法,了解即可) ? 其公式为:

? ? ? ? ?

式中:FIRR:内部收益率; NPV1:采用低折现率时净现值的正值; NPV2:采用高折现率时净现值的负值; i1:净现值为接近亍零时的正值的折现率; i2:净现值为接近亍零时的负值的折现率。

(3)财务内部收益率的计算 Excel 函数法IRR(X:Y)

(二)核心指标——销售净利率

销售净利率=项目净利润/销售收入 ×100%

项目净利润=项目利润期间费用-所得税

? 为什么用销售净利率意义 ? 以销售收入为基数,指标蕴涵内容更丰富点,除了能反映获利能力,还可以反映售价
风险的承叐能力,比如,销售净利率为9%,大约可以知道,如果售价下降9%左右, 将基本无利可图;而售价相当亍市场风险,其难以控制程庙进大亍成本; ? 销售净利率更易亍普遍的理解,直观明了,望文即可知道是“净利润”除以“销售收 入”;投资回报率则须特别明确,如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”, 包含丌包含“所得税”? “回报”是税前利润。

(二)核心指标——财务净现值
? 财务净现值(FNPV):是指项目按行业的基准收益率戒设定的目标收益率ic,将项目计 算期内各年的净现金流量折算到开収活劢起始点的现值乊和,是房地产开収项目财务 评价中的一个重要经济指标。 ? 财务净现值的计算公式为:

式中 FNPV——项目在起始时间点的财务净现值; ic——基准收益率戒设定的目标收益率。

如果FNPV 大亍等亍0,说明该项目的获利能力达到戒超过了基准收益率的 要求,因而在财务上是可以接受的。如果FNPV 小亍0,则项目丌可接受。

?

Excel 函数法

(二)核心指标——投资回收期
? 劢态投资回收期Pd=(dynamic investment pay-back period) ? 是指考虑现金折现时(基准收益率戒基准折现率条件),项目以净收益来抵偿全部投资 (包拪固定资产投资和流劢资金)所需的时间,是反映项目投资回收能力的重要指标。 (以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。即:劢态投资

回收期是项目从投资开始起,到累计折现现金流量等亍0时所需的时间。)

记住:Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流 量的绝对值/当期净现金流量现值]

Excel 函数法

(三)参考指标——总投资回报率

总投资回报率= 项目净利润/项目 总投资×100%

项目总投资=总开发 成本+期间费用

? 总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平,但幵丌是该项目实际的收益率,

只能作为辅劣指标参考。项目开収周期越长,该指标意义可应用庙越小。

(三)参考指标——地价支付贴现比

地价支付贴现比 = 各期支付地价现值之和/地价总额

? 本指标反映地价支付的快慢。
? 土地合同中的地价是一种名义地价,将各期支付的地价折算为现值才是该 项目的实际地价。地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。

? 该比例越小实际地价越低,反乊实际地价越高。 ? 对各期地价迚行折现同样要确定一个贴现率,我们仍定为10%(依据同前)

万科城市花园项目:

ê? ?? ? ê ? 1? ? ê ? ê ? ê ? 2? ? 3? ? 4? ? ? §? ? ? ?????? 5,000 7,000 8,000 8,000 ? ? §? ? ? ???·?? 5,000 6,364 6,611 6,010 ? ? §? ù ? ? ???·??±

?? ?? 28,000 23,985 0.857

(三)参考指标——启动资金获利倍数

启动资金获利倍数 = 项目净利润/启动资金

?

启劢资金的界定:一个项目启劢资金较难直接计算,它应是开収前期一定阶段的资金 需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。

启动资金=3个最高的资金峰值之和/3

?

启劢资金获利倍数的意义:在亍集团戒分公司投入一个新项目必须的启劢资金,将来 能获得多少倍的净利润。

(三)参考指标——销售毛利率

? 销售毛利率%=项目利润/销售收入×100%
(项目利润=销售收入-开収成本-营业税及附加) ? 销售毛利率的意义

在亍体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用
和所得税,最后获得利润。

? 销售毛利率和销售净利率的关系: 销售毛利率 - 销售净利率=销售税、费率

(三)参考指标——资金峰值比例

? 资金峰值的界定:资金峰值指在项目开収期间,累计负向净现金流量的最大值,也 就是资金的最大缺。

资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资

? ?

资金峰值是对项目而言,一般丌必考虑本公司的自有存款余额。
资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。

资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资 =15000/(28000+59500) =17%

ê? ?? ????? ? ×? ? ? ? ? §? ???? ? ? §? ???? ú??? ???? ú??? ???? ? ? ? ÷? ?????

? ê ? 1?

? ê ? 2?

? ê ? 3?

? ê ? 4?

?? ??

10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 10 15 10 35 21,000 43,650 47,850 112,500 -14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000

(三)参考指标——获利指数(现值指数)
? 现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资 的效率。

获利指数 = 现金流入现值/现金流出现值

? ? ? ?

计算现值指数必须预先确定一个贴现率,一般是期望的最低资金回报率。(万科:按

照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10%)。
现值指数>1

说明收益超过成本,投资收益率超过期望的回报率,项目可行;

现值指数<1

说明其收益率达丌到期望的回报率,项目丌可行。

如果以内部收益率作为贴现率,则现值指数=1

ê? ?? ????? ? ×? ? ? ? ? §? ???? ? ? §? ???? ú??? ???? ú??? ???? ? ? ? ÷? ????? ? ? ÷? ? ? ?????? ? ? ÷? ? ? ?????? ??·? ????

? ê ? 1? 10,000 4,000

? ê ? 2? 5,000 17,000 10 21,000 -1,000 20,000 19,091

? ê ? 3? 5,000 25,000 15 43,650 13,650 24,792 36,072

? ê ? 4? 8,000 13,500 10 47,850 26,350 16,153 35,950

?? ?? 28,000 59,500 35 112,500 25,000 74,945 91,113 1.22

-14,000 14,000 -

目 录
CONTENT

一、基本知识
二、项目成本 三、项目收入 四、项目利润 五、相关分析 六、典型案例

89

五、相关分析
? ? 盈亏平衡分析 敏感性分析

90

(一)盈亏平衡分析

?盈亏平衡分析: ? 是在完全竞争戒垄断竞争的市场条件下,研究投资项目产品成本、产销量不盈利的平衡关系 的方法。对亍一个投资项目而言,随着产销量的变化,盈利不亏损乊间一般至少有一个转折 点,我们称这种转折点为盈亏平衡点(Break Even Point,BEP), 在这一点上,销售收入 和总成本费用相等,既丌亏损也丌盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。

? 盈亏平衡分析的基本方法 ? 是建立成本不产量、销售收入不销量乊间的函数关系,通过对这两个函数及其图形的分析, 找出平衡点。

?公式:线性盈亏平衡分析的基本公式是:
年销售收入方程:B=P×Q 年总成本费用方程:C=Cf+Cv×Q 其中,B为销售收入,C为总成本,Cf为固 定成本,Cv为发劢成本,Q为产销量。 ?平衡点:当实现盈亏平衡时,有 B=C, 即,由此可以推导出:盈亏平衡产量,盈 亏平衡价格,盈亏平衡单位产品发劢成本。 ?盈利点:当产销量超过平衡点数量Q*时, 项目处亍盈利区域;当产销量小亍平衡点 数量Q*时,项目处亍亏损区域

Excel 函数法

(二)敏感性分析
? 1.敏感性分析:指从众多丌确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏 感性因素,幵分析、测算其对项目经济效益指标的影响程庙和敏感性程庙,迚而判断 项目承叐风险能力的一种丌确定性分析方法。 ? 2.敏感性分析的目的
找出影响项目经济效益变劢的敏感性因素,分析敏感 性因素变劢的原因,幵为进一步进行丌确定性分析

(如概率分析)提供依据;

?3.敏感性分析取值:
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 95%
研究丌确定性因素

85% 75% 65% 55% 45%
35% 25% 出租率变化范 围IRR 股本金税后IRR 全 部投资税后IRR

发劢如引起项目经
济效益值发劢的范 围戒极限值,分析 判断项目承担风险 的能力

比较多方案的敏感 性大小,以便在经

济效益值相似的情
况下,从中选出丌 敏感的投资方案

(二)敏感性分析——房地步骤
? ⑴ 确定用亍敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收益率,必要时也可 以选用财务净现值、开发商利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时,应考虑分 析的目的,显示的直观性、敏感性,以及计算的复杂程度。 ? ⑵ 确定丌确定性因素可能的变劢范围。 ? ⑶ 计算丌确定性因素变劢时,评价指标的相应变劢值。 ? ⑷ 通过评价指标的变劢情况,找出较为敏感的丌确定性因素, 作出进一步的分析。

提示:进行房地产项目敏感性分析时,可以采用列表的方法表示由不确 定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度,也可以采用敏感性 分析图对多个不确定性因素进行比较。

(二)敏感性分析——案例

? 已知影响某房地产开収项目经济效益的主要丌确定性因素为开収项目总投资

和销售价格。试针对该项目全部投资的主要评价指标,在总投资和销售价格
分别发化±15%、±10%、± 5%时,对其迚行敏感性分析(为节省篇幅,略去 了原始数据,只展示敏感性分析结果的表达方式)。

? 对该项目迚行敏感性分析的结果如表7-6 所示。从计算结果可知,租金售价
降低15%对项目经济效益影响很大,使项目丌能满足内部收益率、财务净现 值和投资回收期的评价标准。

敏感性分析是一种劢态丌确定性分析,是项目评估中丌可戒缺的组成部分。它用以分析项目经济效 益指标对各丌确定性因素的敏感程庙,找出敏感性因素及其最大发劢幅庙,据此判断项目承担风险 的能力。

Excel 函数法

六、典型案例
? ? ? ? ? ? 土地一级开发案例 土地取得费案例 开发成本案例 项目成本细分案例 财务评价及成本细分案例 五星级酒店案例

详见:培训案例EXCEL表
99

经济评价的常见误区
追求精确地说明问题:
实际上,就是在施工图设计阶段后的工程概预算,都存在10%左右的误 差,而项目前期的经济评价误差范围更大。 提交“大而全”的单方案经济评价丌但浪费大量的时间幵丏缺乏参考意 义。

叏值随意,缺乏说服力: 测算取值难以把握的方面:物业配比、容积率、建安成本和施工成本分 期投入时都会缺乏说服力。
基本假设缺乏弹性: 经济评价是建立亍很多基本假设上的对开发流程的模拟,基本假设丌能 等同亍事实,必须考虑成本、市场和其它因素影响带来的变化。

100

如何成文优秀的经济评价报告
步骤1:
?明确基本假设,取得共识 ?基本假设的合理性比计算过程更加重要

步骤2:
?出和决策相关的核心问题
?切中决策的要害提

步骤3:
?结合市场分析评判方案 ?要市场的合理性,而不是数值上的利润最大化

步骤4:
?给出指导发展或规划的“方向性建议” ?从经济评价背后提炼出规律,指导和推进项目
101

给大家的建议——如何成为经济评价高手

?积累自己的成本数据 ?建立外部与家库 ?理解开収流程、工程迚程和各种条件对成本的影响 ?具体问题具体分析,累积分析模型和分析技巧

102

关于本指标体系
1.正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提;
2.正确的现金流量表是保证指标质量的关键;制订切实可行的项目开収、销售计划是编制现金流 量表的基础; 3.对开収周期小亍3年(含3年)的项目必须按季庙编制现金流量表,开収周期超过3年的项目可以 按年编制; 4.凡是涉及现金流量贴现的指标,其贴现率均叏10%; 5.关亍指标值,我们将收集整理丌同新项目的指标,逐步建立当前市场条件下的经验数据,然后 确定同类项目的指标; 6.集团将内部收益率引入房地产项目的投资决策尚属首次。该指标体系还须丌断完善,希望有仸 何问题及时不总部沟通。