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设计说明3.23


市场分析与项目定位
一、宏观分析 项目位于宣化古城城墙外的东北角, G6 京藏高速宣化北出口收费站的东侧, 用地东西狭长,约为 400 米,南北约为 130 米,占地约为 4.24 公顷,65 亩。京 藏高速宣化北出口往南为胜利北路,通往宣化城区的主干道,红线宽 60 米,道 路视野开阔。用地南侧为春阳街,红线宽 30 米,为城市次干道。 项目北边界距离京藏高速路边界,东北角为 200 米,西北角为 280 米。此区 域内有三块用地,分别为奥迪奥 3S 店(中国一汽轿车维修服务公司) 、利佳克化 工有限公司、 张家口供电公司宣化 110KV 变电站。 项目西侧界距离胜利路红线最 近处 40 米,该处拟规划城市标志性集中绿地,同时距离宣化东城墙最近点 650 米。项目南边界对面东侧为空地,西侧为回迁房小区,该小区均为 6 层住宅。项 目东边界紧邻宣化区保障性住房胜利北路小区,该小区住宅多为 6 层和 11 层。 西南角路口往南距离钟楼大街路口 1250 米, 距离宣府大街路口 1850 米, 距 离朝阳购物中心 3300 米。路口往西经崇秀西街可直达北环城西街,距离正开工 建设的京张高铁宣化站 2200 米。 项目用地位于宣化古城城外,交通和环境状况完全优于古城。 交通出行: 用地紧邻京藏高速宣化北出口, 可方便前往张家口、 崇礼、 沙城、 北京等地。 与宣化城内可通过胜利路和宣府大街方便连通,该两条道路均为城市 主干道, 红线宽度 60 米。 胜利路车流量很小, 车速较快, 可快速往来宣化城区。 同时将来也可经崇秀西街直达北环城西街,快速到达京张高铁宣化站。交通出行 极为便利。 周边环境:项目虽临近京藏高速,但直线距离仍有 200-280 米,此缓冲带内 将规划为京藏高速绿化隔离带, 自然环境较好。而保障性住房小区最北侧楼座距 离京藏高速仅为 50 米。 另外在高速北侧, 距离项目北边界约 2200 米为东西走向 山脉,最高峰海拔 950 米,相对高度为 290 米,给项目北侧形成一条美丽的天然 屏障,视野极为开阔。项目区域为宣化区上风上水,算得上宣化的“上东区” 。 项目所处位置极为重要: 无论从京藏高速哪个方向过来,项目均处在非常醒 目的位置, 同时也是从高速经匝道到达收费站, 进入视野的第一个大型居住社区。 其外观、布局、规模、天际线已经成为宣化区的城市形象标志区,是宣化区对外 展示的城市名片。

二、项目定位 该区域正处在开发初期,周边项目较少,政府将项目东侧部分用地开发为保

障性住房。 南侧仍有大块用地空置。西侧临近胜利北路路口处有两个小规模项目 正在建设。 路口西北角新建项目, 楼座多为 6 层不带电梯住宅, 户型面积为 85-95 平米,最北侧一排为 9-11 层电梯房,面积为 95-105 平米。西南角项目为 11 层 电梯房小区,户型多为 85-95 平米,中央为 125 平米大户型。 近些年,宣化城区内可开发用地已经很少,且拆迁难度、规划难度都很大。 而城外土地无论是用地的规模上较大,还是项目的容积率上较低、区内环境上较 好, 都更宜居且具有无法超越的优势。因此在该区域会不断涌现出部分较高品质 的新区,这种趋势也会逐渐被地缘客户所接受。 项目可以充分利用其优质的周边自然环境,和其坐北朝南、背山而居、上风 上水的绝对位置,以及便捷的交通出行优势,将项目定位为宣化“上东区”--高 品质尊贵生活社区。 能够认可以上品质小区的客户应该包括以下五类: 1.曾经生活在城区内,盼望改善现有居住环境的地缘客户,简称“改善型” (35-50 岁) 。 此类人群,由于之前的住宅或者采光问题、户型问题,或者区内环境问题, 希望选择户型更为宽松,环境更好的小区居住。原有户型一般在 60-80 平米两居 室为主。可能更换的户型面积为 85-109 平米的两居和三居。 此类人群所占比例为 50%。 2.经济实力雄厚的成功人士,简称“成功型” (35-50 岁) 。 此类人群,对居住位置不太注重,更在意居住的品质和小区的环境。一般选 择的面积在 110-160 平米之间, 以三居为主。 还有少量选择 200 平米的别墅产品。 此类人群所占比例为 20%,别墅比例为 3%。 3.追求生活品质的年轻人,简称“起步型” (20-30 岁) 。 此类人群,更追求时尚,同时自身的收入或者家庭的实力较好,能够独立购 买房屋居住。选择面积会在 60-84 平米。以一居和两居为主。 此类人群所占比例为 10%。 4.周边县市高收入者,简称“外来型” (40-60 岁) 此类人群更在意交通方便, 高品质居住, 一般选择面积在 85-129 平米之间, 以两居和三居为主。 此类人群所占比例为 10%。 5.投资客,简称“投资型”

此类人群(包括冬奥会辐射效应的人群) ,更关注高速旁可被发现的新盘, 以及小区内环境较好、 物业管理水平较高的楼盘。 选择面积在 85-109 平米之间, 以两居和三居为主。 此类人群所占比例为 7%。

三、户型研究 1. 改善型(50%) :85-94 平米两居 30%;95-109 平米三居 20%。 2. 成功型 (23%) : 110-129 平米三居 12%; 130-160 平米三居 8%。 别墅 3%。 3. 起步型(10%) :60-69 平米一居 3%;75-85 平米两居 7%。 4. 外来型(10%) :85-94 平米两居 5%;110-129 平米三居 5%。 5. 投资型(7%) :85-94 平米两居 5%;95-109 平米三居 2%。 根据以上比例进行汇总: 60-69 平米一居: 3% 75-84 平米两居: 7% 85-94 平米两居:40% 95-109 平米三居:22% 110-129 平米三居:17% 130-160 平米三居: 8% (或者四居) 180-240 平米别墅: 3%。 总结: 60-84 平米,10% 85-94 平米,40% 95-129 平米,39% 130-160 平米,8% 180-240 平米, 3% 以上为本项目的市场策划建议书。 其中 85-94 平米段的户型受到多层或者高 层公摊面积不同的影响,面积范围有可能发生变化。


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