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房地产基础知识及法律法规培训_图文

房地产基础知识培训

——房地产基础知识培训

目录

一、房地产开发的主要内容和产品种类 二、建筑规划专业术语 三、建筑规划基础知识 四、规划基础知识 五、建筑鉴赏

一、房地产开发的主要内容和产品种类

1、有关房屋产品类型的名词——居住类地产
□ 普通住宅 ? 是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前, 它多为多层住宅和高层住宅。
?低层住宅为一层至三层; ?多层住宅为四层至六层; ?中高层住宅为七层至九层; ?高层住宅为十层及以上

?配套设施标准较高;




?具有良好的物业管理服务;





?部分高档住宅带精装修;


?销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅;

? 别墅

?是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅,一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。

□高档公寓
是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓,通常为跃层 式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的,并拥有良好的绿化、商服、物业管理 等配套设施。
□酒店式服务公寓
是指提供酒店式管理服务的公寓。 ?始于1994年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”; ?市场定位很高; ?它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的; ?具有“自用”和“投资”两大功效,除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向 住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,让人有宾至如归的感觉。

别墅
别墅的狭义定义为独立式住宅,广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品,广义上有以下 类型组成:
? 独立式别墅
? 该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独 立的围护墙体,房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。 住宅的层数基本是3层或3层以下,具有私密性强、价格较高 等显著特征,在住宅等级中居于顶尖位置。
? 双拼别墅
? 该类别墅是由两个单户别墅拼联组成,中间共用一道建筑分 隔墙,每个单元可三面采光,均有天有地,住宅的层数大多 在三层或三层以下,它是介于联排别墅与独立式别墅之间的 中间产品。

□ 联排别墅
联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期,欧 美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE,有天有地,每户独门独 院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成,每个单元 与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。
□ 叠拼别墅
该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成,高度为 四层或四层半,上面两户,下面两户,每一套户型或有天 (叠上有露台)或有地(叠下有花园)。

? 塔楼
? 指各面长高比均小于1的建筑,塔式建筑各朝向 的建筑外墙均为长边
? 主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房 的高层住宅。通俗的说,塔楼以电梯、楼梯为布 局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入 户内。
? 塔楼的基本形式:传统的塔楼形式有十字形、井 字型和房型塔楼,改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。
? 板楼的售价明显高于塔楼,传统塔楼对采光通风 活动空间采取了牺牲,对于没有明显板、塔偏好 的消费者而言,蝶塔帮助实现了成本和户型的平 衡。

? 板楼
? 指非塔式建筑的其它建筑。当板式建筑主要朝 向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时, 其主要朝向的建筑外墙称长边,次要朝向的建 筑外墙称端边。当板式建筑主要朝向建筑长度 大于次要朝向建筑长度两倍以下时,其各朝向 的建筑外墙均为长边。
? 是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有 楼梯或楼梯、电梯均有的住宅;
? 每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称 排楼,是并排兴建而成的建筑体,一般为多层 或者小高层。

2、其它相关物业类型名词——办公类地产
□ 定义
? 建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室,以此为单位集合成一定数量的建筑 物称为办公建筑。
? 办公建筑的分类: ? 公寓式办公楼 apartment-office building。由统一物业
管理,根据使用要求,可由一种或数种平面单元组成。单 元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办 公楼。
? 酒店式办公楼 hoteL-office building。提供酒店式服务 和管理的办公楼。
? 综合楼 multiple-use building。由两种及两种以上用途 的楼层组成的公共建筑。
? 商务写字楼 business office building。在统一的物业管 理下,以商务为主,由一种或数种单元办公平面组成的办 公建筑。

? 定义

3、其它相关物业类型名词——商业类地产

? 商业地产,即商业房地产,也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、 娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用 途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地

产同时包括商业运营商和消费者两级客户。

? 商圈
? 是指商店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩张,吸引顾客的辐射 范围,简单
的说,也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三部分组成,即主圈、 次圈、边圈。
? 主圈:即主要商圈,也称第一商圈或核心商圈,是指最接近商店的区域。在主 要商圈内,消费者去商店购物最为方便,一般情况下,百货商店65%左右的 顾客来自主要商圈。
? 次圈:即次要商圈,是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域,顾客较 为分散,但消费者来店消费也较为方便,在次要商圈聚集的顾客约占25%左 右。
? 边圈:即边缘商圈,也称第三商圈,是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商 圈内散居着百货商店约10%的顾客。

? 业态介绍
? 百货店:是在一个大建筑物内,根据不同商品部门设销售区,开展各自的进货、管理、 运营的零售业态。
? 超级市场:是采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主 要目的的零售业态。
? 大型综合超市:是采取自选销售方式,以销售大众化实用品为主,并将超级市场和折扣 商店的经营优势合为一体、满足顾客一次性购全的零售业态。
? 便利店:是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。 ? 专业店:是指经营某一大类商品为主,并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当
售后服务的零售业态。

? 专卖店:是指专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售业态。 ? 购物中心:是指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合
体。 ? 仓储商店:是指在大型综合超市经营的商品基础上,筛选大众化实用品销售,并实行储
销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。 ? 家居中心:是指以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技
术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。

4、其它相关物业类型名词——产业地产
? 定义 ? 产业地产:是指在新经济和新型工业化背景下,以产业为依托,地产为
载体,以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要 开发对象,综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。
? 产业地产的形态 ? 由于产业地产与城市化发展的必要性,城市发展与产业结合的必要性,
其主要形态包括:城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园 区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点,并在此基础上为之 服务的综合性产业商服地产。产业地产追求资源价值最大化,而不是企 业价值最大化。

5、其它相关物业类型名词——旅游地产

? 定义
? 旅游地产:即旅游房地产,就是以旅游、休闲、 度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。

华侨城

? 旅游地产包括:休闲度假村、旅游景区主题休闲 公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、 产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景 名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、 民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。 所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业,可称 为旅游地产。

? 产业主要种类:
? 景区住宅: ? 旅游休闲培训基地和国际休闲度假中心: ? 自营式酒店: ? 产权酒店:

二、建筑规划专业术语

生地、熟地、土地通平
生地: 通常指尚未进行市政基础的土地;
熟地: 已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地,即三通一平或七通一平;
三通一平: 即将开发区域以外的道路,给、排水管,供电线路等引入施工现场,对 施工现场的土地进行平整;
七通一平: 包括道路通,上下水通,雨污排水通,电力通,通讯通,煤气通,热力 通和平整场地。

土地使用年限:

土地使用年限

凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年

期按国家规定执行;

即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体

育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地

五十年。

土地出让金
各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受 让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使 用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价 款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有 偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。

规划建设用地面积
规划建设用地面积: 是指城市规划主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平 投影面积(项目用地红线范围内的土地面积),不包括代征的面积。

房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积
房屋施工面积: 指报告期内施工的房屋建筑面积,包括本期新开工面积和上年开发跨入 本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本 期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中,多层 建筑填各层建筑面积之和;
房屋新开工面积: 是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积,不包括上期跨入报告期继 续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开 工应以房屋正式开始破土创槽(地基处理或打永久桩)的日期为准;
房屋竣工面积: 是指房屋按照设计要求已全部完工,达到入住和使用条件,经验收鉴定 合格(或达到竣工验收标准),可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

建筑基底面积
建筑基底面积: 建筑物首层的建筑面积 。

日照间距
日照间距:
指前后两排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一 定间隔距离 ;
? 建筑间距系数:指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度
的倍数; ? 建筑的长高比:指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数,当单栋塔楼居住 建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑(含规划建筑)时,与其他居住建筑系数不得小于 1.0,多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时,与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑 间距按照下列条例执行:
?1.相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时,塔式居住建筑长高比的 长度,应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算,并按照其不同的长高比, 采用不得小于表1规定的建筑间距系数; ?2.相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时,建筑间距的系 数不得下于1.2;

建筑高度
建筑高度: 指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度,应符合下列规定;
? 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度; ? 楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平 投影面积合计小于屋顶面积的20%,且高度不超过四米的,不计入建筑高度; ? 当坡度大于30度的坡屋顶建筑,按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度; ? 文物保护建设控制地带内的建筑高度,按建筑物和构筑物的最高点(包括电梯间、楼 梯间、水箱间、烟囱等构筑物)、传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度;

建筑面积
建筑面积:
指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、 室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。
按建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定,10种情况 下建筑面积不计算,包括:

±0.26 ±0.6 ±1.4 1.4
2.20

技层

术高

层小

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室米


半 地 下 室 ;

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阶、出

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套内建筑面积:

套内建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积,套内墙体面积,套内阳 台建筑面积三部分组成;

1、套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算: a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏 室、壁橱等空间面积的总和。b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c. 不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d.内墙面 装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积, 其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙,均 按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套 内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的 阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
附:房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。
共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公 共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建 筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙, 以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、 为多栋服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积;

共有建筑面积(分摊面积)
共有建筑面积(分摊面积): 商品房公用面积的分摊以幢为单位,与本幢楼房不相连的公用建筑面积 不得分摊给本幢楼房的住户;
? 可分摊的公共部分为:本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、 电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制 室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星 电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业 管理用房等,以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房,套内公用建筑 空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半)。

? 不应计入的公用建筑空间有:仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖 锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间,售房单 位自营、自用的房屋,为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理用 房);
? 不应分摊的共有建筑面积:包括从属于人防工程的地下室、半地下室;供 出租或出售的固定车位或专用车库;幢外的用做公共休憩的设施或架空层;
? 公用建筑面积的分摊方法:多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积 分摊系数,再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整 幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数,再按幢内各功能区内建 筑面积比例分摊 ;

共有建筑面积计算公式
共有建筑面积计算公式:
? 公用建筑面积 = 整栋建筑的面积 — 各套套内建筑面积之和 — 已作为独立使用 空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室; ? 共用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 / 各套内建筑面积之和; ? 分摊的公用建筑面积 = 各套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
因此,商品房销售面积公式还可表达为:
? 商品房销售面积 = 套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)

使用面积
使用面积:
即地毯面积,是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和其中包括卧室、起 居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、 阳台; 斜面屋顶结构的房间,层高低于2.20米的部分不计入面积;

使用率
使用率: 使用率 = 套内使用面积 / 总建筑面积

实用面积
实用面积: 它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额

实用率
实用率: 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率; 即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积

得房率
得房率: 得房率是指套(单元)套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比; 即得房率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积;

建筑覆盖率(建筑密度)
建筑覆盖率(建筑密度):
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(%) 即:∑基底面积 / 用地面积×100% = 建筑覆盖率(建筑密度)

容积率
容积率: 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设 用地面积的比率(%); 即:总建筑面积 / 总用地面积= 容积率;

绿地面积、绿地率、绿化率
绿地面积: 指能够用于绿化的土地面积,不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米 的土地;
绿地率: 在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率(%);
绿化面积: 在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的 比率(%);

房屋层数
房屋层数: 房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪0以上计算;采光窗在室 外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的,计 算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和; 假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋 面的楼梯间、水箱间不计层数;

自然层、技术层、附属层(夹层)、标准层、中间层
自然层: 一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅;
技术层: 指建筑物的自然层内,用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次;
附属层(夹层): 指介于自然层之间的夹层;
标准层: 平面布置相同的住宅楼层;
中间层: 底层和最高住户入口层之间的中间楼层;

地下室、半地下室、假层、阁楼(暗楼)
地下室: 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包括层高在2.2m以下的半地 下室),房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 / 2者;
半地下室: 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者;
假层: 是指建房时建造的,一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m,面 积不足底层的二分之一的部分。附层(夹层)是房屋内部空间的局部层次;
阁楼(暗楼): 一般是房屋建成后,因各种需要,利用房间内部空间上部搭建的楼层;

层高、净高
层高: 住宅的层高是指下层楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房 屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定 了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为:2.6米、2.7米、2.8米;
净高: 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距 离;
净高和层高的关系可以用公式来表示: 净高=层高-楼板厚度; 即层高和楼板厚度的差叫“净高” ;

进深、开间
进深: 住宅的长度和进深,在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内 从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度;根据《住宅建筑 模数协调标准》(GBI100-87)规定,住宅的进深采用下列常用参数: 3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、 5.7米、6.0米;
开间: 在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面 墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称 开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协 调标准》(GBJ100-87)规定:住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、 2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米;

户型比、面积误差比
户型比: 指各种户型在总户数中所占百分比,反映到住宅设计上,就是体现在一定 数量住宅建筑中,各种不同套型住宅占住宅总套数的比重;
面积误差比: 面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)×100% / 合同约定面积;

阳台、平台、走廊、玄关、隔断、过道
阳台: 泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利 用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其 封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台;根据其与主墙体的关系分为凹阳 台和凸阳台;根据其空间位置分为底阳台和挑阳台;
平台: 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外 的部分;
走廊: 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间;

玄关: 玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室 是家庭的“领地“,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人 对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装 饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、 搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所;
隔断: 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面;
过道: 过道是指住宅套内使用的水平交通空间;

低层、多层、小高层、高层住宅
低层住宅: 指一层至三层的住宅;
多层住宅: 指四层至六层的住宅;
小高层住宅: 指七层至十二层的住宅;
高层住宅: 指十二层以上的住宅;

塔式高层、单元式高层、通廊式高层
塔式高层住宅: 以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅;
单元式高层住宅: 由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅;
通廊式高层住宅: 由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅;

TOWNHOUSE、商住、会所、酒店式服务公寓
TOWNHOUSE: 也叫联排别墅,正确的译法应该为城区住宅,系从欧洲舶来的,其原始 意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋;
商住住宅: 是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入 写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同 时又能从事商业活动的住宅行式;

会所: 就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。 会所具备的软硬件条件:康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高 尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖 啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。 以上一般都是对业主免费或少量收费开放;
酒店式服务公寓: 是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年,意为“酒店式的服务, 公寓式的管理”,市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一 体的,具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服 务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,让人 有宾至如归的感觉;

智能化大厦:
又称“智能型大厦”是指利用系统集成方法,将智能型计算机、通信、 信息技术与建筑艺术有机结合,通过对设备的自动监控、对信息资源的 管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合,所获得的高效率、高功能、 高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑,即:建筑设 备自动化系统(BAS),办公自动化系统(OAS)通信自动化系统(CAS), 其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统,故也有称智能化大厦为5A建筑的, 即消防自动化系统(FAS),保安自动化系统(SAS)。

三、建筑基础知识

1、建筑基本分类及基本建筑术语——建筑基本分类
?民用建筑基本分类
民用建筑的分类以及建筑物举例: ?居住建筑: 住宅建筑 ?宿舍建筑:单身宿舍或公寓、学生宿舍或公寓等 ?公共建筑:办公建筑:各级立法、司法、党委、政府办公楼,商务、企业、事 业、团体、社区办公楼等 ?科研建筑:实验楼、科研楼、设计楼等 ?文化建筑:剧院、电影院、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆、展览馆、音乐 厅、礼堂等

?商业建筑:百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购 物中心、仓储商店、家居中心等等。 ?体育建筑:体育场、体育馆、游泳馆、健身房等 ?医疗建筑:综合医院、专科医院、康复中心、急救中心、疗养院等 ?交通建筑:汽车客运站、港口客运站、铁路旅客站、空港航站楼、地铁站等 ?司法建筑:法院、看守所、监狱等 ?纪念建筑:纪念碑、纪念馆、纪念塔、故居等 ?园林建筑:动物园、植物园、游乐场、旅游景点建筑、城市建筑小品等 ?综合建筑:多功能综合大楼、商住楼、商务中心等

? 按房屋建筑结构分类:砌体结构
? 内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成,并用以承重,统称砌体结构,常用于单 层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。其优点是耐火性、化学稳定性和大气 稳定性好;易于就地取材,节约钢材、水泥和木材;隔热、隔声性能好。缺 点是抗拉、弯、剪及抗震性能差;材料用量多,结构自重大,但砌体工作繁 重,施工进度慢。

? 按房屋建筑结构分类:框架结构
? 框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系 梁和板连成空间体系,以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活,使用方 便,可获得较大的室内空间,广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、 医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低,刚 度较小,使用时受房屋高度限制;采用砌体填充墙时,墙体在地震中容易损 坏。

? 按房屋建筑结构分类:板柱结构
? 由楼(屋面)板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体 系,板柱结构除有框架结构的优点外,还有结构高度小,顶棚平整,采 光、通风及卫生条件好,模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节 约大量模板。采用预应力方法将预制板、柱连成整体,叫预应板柱结构。 此种结构若采用预置密肋轻型板,还可克服一般板柱结构板厚过大的缺 点。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑,预应力板 柱体系常用于住宅建筑中。

? 按房屋建筑结构分类:剪力墙结构
? 由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪 力墙结构和装配式剪力墙结构,一般采用现浇剪力墙结构。它的空间整 体性好,刚度大,抗侧力强度高,水平力作用下侧向变形小。装配式剪 力墙结构一般由装配式大型墙板拼装而成。墙板之间及墙板与楼板之间 的连接十分重要,一般内外墙板除用焊接连接外,还要将留有锚筋、齿 槽和插筋的相邻墙板用混凝土浇成整体;采用卡口楼板,与端头留有齿 槽和锚筋的墙板通过后浇混凝土形成整体连接。这种结构体系,一般以 横墙承重为多。考虑到结构整体性的需要,内纵墙一般以承重墙处理, 外纵墙不承重,而采用围护墙板。

注:剪力墙结构中剪力墙的构造应满足以下要求:
? 剪力墙应在建筑物的平面内沿几个主轴方向布置并拉通对直。 ? 剪力墙应沿竖向贯通建筑物的全高,当房屋的底层或顶层需要有较大空间时。
可将在底层或顶层的部分剪力墙改成框架形成框支剪力墙,该层结构应予加强。 ? 剪力墙的厚度不应小于16mm,并不小于楼层高度的1/20,混凝土强度等级不应
小于C20。 ? 剪力墙宜不开洞(构造洞除外),尤其是底层;如开门窗孔洞,应符合如图要
求。

? 按房屋建筑结构分类:框架-剪力墙
? 在框架结构体系中适当布置剪力墙,组成框架与剪力墙协同工作的结构体 系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活 性,又有较强的抗震能力和较好的刚度,是常用的高层结构体系,适用于 各类公共建筑。

注:框架剪力墙结构中的剪力墙的布置与构造应满足下列要求:
? 每个独立的结构单元,剪力墙应对称均匀地布置,纵横向剪力墙宜成组布 置成L形或T形;
? 剪力墙应贯通建筑物地全高,厚度逐渐减薄,厚墙不应小于16mm,且不小 于楼层净高的1/20。
? 剪力墙宜布置在结构单元的中间区段,尽可能利用楼、电梯间或服务设施 空间形成封闭式的剪力墙;
? 当楼盖水平刚度有突破时,宜在突变处加设剪力墙,并加厚楼板。

? 按房屋建筑结构分类:筒体结构体系
? 将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体,或将框架柱的间距加密,加 强度的刚度形成封闭的框筒,采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗 侧力构件的结构体系称为筒体结构体系。

? 按房屋建筑结构分类:普通钢结构
? 普通钢结构是主要的建筑结构类型之一。

2、建筑基本分类及基本建筑术语——建筑用地及规划技术指标
建设用地的分类及定义
? 建设用地——建设单位可用于工程建设的用地。建筑用地面积由城市规划行 政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积,不包括代征地的 面积。
? 代征市政用地——由城市规划行政部门确定范围,由建设单位代替城市政府 征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续,并负责拆迁现状地上物、 安置现状居民和单位后,交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用 地。

? 代征绿化用地——由城市规划行政部门确定范围,由建设单位代替城市政府 征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续,并负责拆迁现状地上物、 安置现状居民和单位后,交由市、区园林绿化行政部门进行管理(包括公园 绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等)的规划城 市公共绿地。
? 其它代征用地——由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因, 由城市规划行政部门确定范围,需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现 状居民和单位的用地(该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行 管理)。

建设用地规划技术指标
? 容积率
? 容积率是指一定地块内,地上总建筑面积与建设用地面积的比值。 ? 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,通常以
地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值。 容积率以公式表示如下:
总建筑面积(地上) 容积率 = 建设用地面积
? 容积率实际于城市规划管理秩序要,为改善城市居住环境条件,为控制人口密度和产 业密度,即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。
? 容积率越高,则意味着建筑面积越大,单位土地成本越低,房屋成本越低。同时也意 味着人均占有绿地面积减小,居住环境质量下降。
? 容积率关系到居住的舒适程度,容积率越低,舒适度相对越高;

不同容积率对应的产品类型

容积率 0.5以内 0.8-1.0 1.1~1.6 1.8~2.1 2.1以上

对应的住宅产品类型(一般情况下) 纯独栋别墅(顶级别墅容积率一般在0.15-0.4)
联排、叠拼别墅 多层住宅、小高层住宅
小高层板楼或塔楼 高层建筑楼

注:本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型

? 建筑密度
? 建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。 单位:%。
? 建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为:
建筑基底总面积 建筑密度 = 建设用地总面积

? 建筑面积
建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面 积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、 楼梯走道面积、其他公摊面积等。 ? 单体建筑的总建筑面积:指该建筑物每层外墙外围的水平投影面积之和。 ? 单体建筑的地上建筑面积:指该建筑物地上部分每层外墙外围的水平投影面积之和。 ? 单体建筑的地下建筑面积:指该建筑物地下部分每层外墙外围的水平投影面积之和。 ? 群体建筑的总建筑面积:指各单体建筑的总建筑面积之和。 ? 群体建筑的地上建筑面积:指各单体建筑的地上建筑面积之和。 ? 群体建筑的地下建筑面积:指各单体建筑的地下建筑面积之和。

? 建筑高度
? 建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口(平屋顶)或屋面面层(坡屋顶)的 高度。

一般地区,其建筑高度,平顶房屋按女儿墙高度 计算;坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。 屋顶上的附属物,如电梯间、楼梯间、水箱、烟 囱等,其总面积不超过屋顶面积的20%,且高度 不超过4米的,不计入建筑高度之内。空调冷却塔 等设备高度不计入建筑高度。

采用传统坡屋面形式的建筑, 一般以屋面下檐口计算建筑高 度。屋顶坡度大于30°时,按 坡屋顶高度一半处计算建筑高 度。

对于屋顶部分采取错落 方式的复杂形体建筑, 以大于标准层建筑面积 20%的最高点处计算建 筑高度。

? 建筑退让建设用地边线距离
? 退线距离:系指建筑物后退各种规划控制线(包括:规划道路、绿化隔离带、 铁路隔离带、河湖隔离带、高压走廊隔离带)的距离。
? 退界距离:系指建筑物后退相邻单位建设用地边界线的距离。 ? 城市道路:系指在总体规划和分区土地使用规划中已确定的及详细规划中规定
的主干道、次干道、支路。 ? 建筑工程与城市道路之间的距离:系指建筑物临城市道路一侧最突出部分与道
路红线之间的水平方向的垂直距离。 ? 城市道路宽度:系指该道路两侧规划红线之间的水平方向的垂直距离。 ? 现有城市道路路面边线:当路面为单幅路时,系指路牙线;当路面为三幅路
(机动车道与非机动车道之间以隔离带分隔)时,系指非机动车道路牙线。

? 建筑间距与建筑间距系数
建筑间距 指两栋建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处(不含居住建筑阳台)之间的水平距 离。规划设计时应综合考虑防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、 绿化、卫生、管线埋设、建筑布局形式以及节约用地等要求,确定合理的建筑间 距。 建筑间距系数 一般指在正南北或正东西方向上出现重叠的建筑之间,遮挡建筑与被遮挡建筑在 正南北或正东西方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。(只有在同期规划建 设的平行相对的板式建筑之间,指遮挡建筑与被遮挡建筑在平行相对的垂线方向 上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。)

群体布置时板式居住建筑的间距系数

建筑朝向与正南夹角

0?~20?

20?以上~ 60?

60?以上

新建区

1.7

1.4

1.5

改建区

1.6

1.4

1.5

? 在规划设计中要特别注意两个临界 角度(20?、60?)的准确性。
? 在正南北向按照1.6(改建区)或 1.7(新建区)间距系数计算后,建 筑间距大于120米时,可按120米控 制建筑间距。在正东西向按照1.5间 距系数计算后,建筑间距大于50米 时,可按50米控制建筑间距。

1.7H(1.6H)

1.4H

北 1.5H

0?~20?

20?以上~60?

60?以上

多栋塔式居住建筑的间距系数

遮挡阳光 建筑群的长高比
新建区
改建区

1.0以下 1.0 1.0

1.0~2.0 1.2 1.2

2.0以上~2.5 1.5 1.5

2.5以上 1.7 1.6

中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数

建筑朝向与正南夹角 建筑间距系数

0?~20? 1.9

20?以上~60? 1.6

60?以上 1.8

? 消防间距

多层建筑的消防间距
多层民用建筑之间的防火间距,不应小于下表的规定。

民用建筑的防火间距

耐火等级
一、二级 三级 四级

一、二级
6 7 9

耐火等级 三级
防火间距(m) 7 8 10

四级
9 10 12

高层建筑的消防间距 高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距不应小于下表的规定。

高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距(m)

建筑类别 高层建筑

高层建筑

13

裙房

9

裙房
9 6

其它民用建筑

耐火等级

一、二级

三级

9

11

6

7

四级 14 9

? 其它间距
? 通风间距 通风间距是为了获得较好的自然通风,两幢建筑间为避免受由于风压而形成的
负风压影响所需保持的最小距离。 ? 生活私密性间距
应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况。一般最小为18米。 ? 城市防灾疏散间距
城市主要防灾疏散通道两侧

? 建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法
A、建筑工程绿化用地面积的要求 ? 一般规定
? 成片绿化的用地面积, 按绿化设计的实际范围计算。绿化设计中园林设 施的占地, 计算为绿化用地;非园林设施的占地, 不计算为绿化用地。
? 庭院绿化的用地面积, 按设计中可用于绿化的用地计算。但距建筑外墙 1.5 米和道路边线1 米以内的用地, 不计算为绿化用地。
? 两个以上单位共有的绿化用地, 按其所占各单位的建筑物面积的比例分 开计算。
? 道绿化用地面积, 按道路设计中的绿化设计计算, 分段绿化的分段计算 ? 宅旁(宅间)绿化面积计算,起止绿地边界对宅间路、组团路和小区路算
到路边,当小区路设有人行便道时算到便道边,沿居住区路、城市道路 则算到红线;距房屋墙脚1.5米;对其它围墙、院墙算到墙脚;

? 道路绿地面积计算,以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算 ? 院落式组团绿地面积计算,绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边
1米;当小区路有人行便道时,算到人行便道边;临城市道路、居住 区级道路时算到道路红线;距房屋墙脚1.5米; ? 开敞型院落组团绿地,至少有一个面面向小区路,或向建筑控制线宽 度不小于10米的组团级主路敞开,并向其开设绿地的主要出入口;
? 株行距在6米×6 米以下栽有乔木的停车场, 计算为绿化用地面积。

B、建设工程绿化用地面积的计算办法
? 地下设施实行覆土绿化:建设工程对其地下设施实行覆土绿化,在符合以下 规定时,可按一定比例计入该 工程 的绿化用地面积指标:
? 该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到《北京市城市绿化条例》 相应规定指 标的50%以上者;
? 实行覆土绿化的部分,不被建、构筑物所围合(其开放边长应不小于总边长 的1/3),覆土断面与设施外部土层相接,并具备光照、通风等植物生长的必要 条件;
? 实行覆土绿化必须保持必要的覆土厚度,形成以乔木为主的合理种植结构, 保证绿地效益的发挥。
? 凡符合上述规定的地下设施实行覆土绿化的,其地下设施顶板上部至室外地 坪覆土厚度达3米(含3米)以上,其绿化面积可按1:1计入该工程的绿化用地 面积指标;覆土厚度达1.5米(含1.5米)以上,其绿化面积可按1/2计入该工程 的绿化用地面积指标。

C、建设工程绿化用地面积的计算办法(要点) ? 屋顶绿化:
建设工程实施屋顶绿化,建设屋顶花园,在符合下述规定时,可按其面积 的 1/5计入该工程的绿化用地面积指标: ? 该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到《北京市城市绿化条例
相应规定指标50%以上者; ? 实行绿化的屋顶(或构筑物顶板)高度在18米以下; ? 按屋顶绿化技术要求设计,实现永久绿化,发挥相应效益。

3、建筑图纸的基础认识
? 建筑平面图
? 建筑平面图反映出房屋的形状、大小及 房间的布置,墙、柱的位置和厚度,门 窗的类型和位置等。因此建筑平面图是 施工过程中施工放线、砌墙、安装门窗、 预留空洞、室内装修及编制预算、施工 备料等工作的重要依据,是施工图中最 基本、最重要的图样之一。

? 建筑立面图
? 建筑立面图主要表示房屋的外貌特征和立面处理要求。主要有正立面、背立 面和侧立面。建筑立面图主要为室外装修所用。
? 阅读立面图应注意以下内 容:
? 与平面图对照,了解房屋 的外形、屋顶形式以及门、 窗、阳台、台阶和檐口等 的形状及位置等;
? 了解立面各部位的装修做 法;
? 了解建筑物的总高和各层 的标高及室内外高差。

? 建筑剖面图
? 假想用一个或两个(必要时多个)剖切平面沿着 房屋的横向或纵向,将房屋垂直剖切后所得到的 平面图,称为建筑剖面图。
? 建筑剖面图主要表示建筑物内部在高度方向的结 构形式、高度尺寸、内部分层情况和各部位的联 系,是与平面图、立面图配套的三大图样之一。
? 阅读建筑剖面图应注意以下内容: ? 明确剖面图的剖切位置、投影方向; ? 了解各部分(如梁、板与墙、柱)的相互关系、
构造做法及结构形式等; ? 了解建筑物的总高、室内外地坪标高、各楼层标
高、门窗及窗台高度等; ? 注意图中索引及文字说明,了解详细的位置、内
容等。

? 建筑透视图和表现图
? 住宅建筑的透视图,表示建筑物内部空间形体与实际所能看到的住宅建筑本 身的相类似的主体图像,它具有强烈的三度空间透视感,非常直观地表现了住 宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销 售时使用。 从高外俯视的透视图又叫做“鸟瞰图”或“俯视图”。

? 小区规划图
? 小区规划图主要说明拟建筑物所在的地理位置和周围环境的平面布置。一般 在图上应标出小区内各功能建筑物的平面形状、平面布置;

四、规划基础知识

1、建筑面积的分类和技术规范——住宅技术经济指标
? 住宅设计应计算下列技术经济指标:
——各功能空间使用面积(m?); ——套内使用面积(m?/套); ——住宅标准层总使用面积(m?); ——住宅标准层总建筑面积(m?); ——住宅标准层使用面积系数(%); ——套型建筑面积(m?/套); ——套型阳台面积(m?/套)。

? 住宅设计技术经济指标计算,应符合下列规定:
? 套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和; ? 住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和; ? 住宅标准层建筑面积,按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水
平投影面积计算,当外墙设外保温层时,按保温层外表面计算; ? 标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积; ? 套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数; ? 套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。

? 套内使用面积计算,应符合下列规定:
? 套内使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室、 壁柜等的使用面积的总和;
? 跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积 ? 烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积; ? 室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算,有复合保温层,按复合保温层表面尺寸计算; ? 利用坡屋顶内空间时,顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积;净高
在1.20m~2.10m的空间按1/2计算使用面积;净高超过2.10m的空间全部计入使用面积; ? 坡层顶内的使用面积单独计算,不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中,需计算建
筑总面积时,利用标准层使用面积系数反求。 ? 阳台面积应按结构底板投影面积单独计算,不计入每套使用面积或建筑面积内。

2、建筑面积的分类和技术规范——建筑面积规范
? 计入建筑面积的部分
? 单层建筑物高度在2.20米及上上者应计算全面积,高度不足2.20米者应计算 1/2面积。 ? 利用坡屋顶内空间时净高超过2.10米的部位应计算全面积,净高在1.20米至 2.10米的部位应计算1/2面积,净高不足1.20米的部位不应计算面积。 ? 单层建筑物内设有局部楼层者,局部楼层的二层及以上楼层,有围护结构的 应按围护结构外围水平面积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。 层高在2.20米及以上者应计算全面积,层高不足2.20米者应计算1/2面积。

? 多层建筑首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算,二层及二 层以上按外墙结构的外围水平面积计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积, 层高不足2.20米者应计算1/2面积。
? 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下,当设计加以利用时净高超过2.10米的部位 应计算全面积,净高在1.20米至2.10米的部位应计算1/2面积,净高不足1.20米 的部位不应计算面积。
? 建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、垃圾道、管道井、 通风排气竖井、附墙烟囱应按自然层计算建筑面积。
? 雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10米者,就按雨篷结构板 的水平投影面积的1/2计算。

? 有永久性顶盖的室外楼梯,应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。 ? 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。 ? 有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,应按其 顶盖水平投影面积的1/2计算。 ? 高低联跨的建筑物,应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积,其高低跨 内部连通时,其变形缝应计算在低跨面积内。 ? 以幕墙作为围护结构的建筑物,应按幕墙外边线计算建筑面积。 ? 建筑物外墙有外保温隔热层的,应按保温隔热层外边线计算建筑面积。 ? 建筑物内变形缝,应按其自然层合并在建筑物面积内计算。

? 不计入建筑面积的部分
? 建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。 ? 建筑物内的设备管道夹层。 ? 建筑物内分隔的单层房间,舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥 、挑台等。 ? 屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。 ? 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱或罐体平台。 ? 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、 空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10米及以内的雨蓬以及 与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。 ? 无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬 梯。 ? 自动扶梯、自动人行道。 ? 独立烟囱、烟道、地沟、油(水)灌、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、 栈桥、地下人防通道、地铁隧道。

3、城市居住区规划设计规范——居住区分级控制规模

户数(户) 人口(人)

居住区分级控制规模

居住区

小区

组团

10000~16000

3000~5000

30000~50000

10000~15000

300~1000 1000~3000

4、城市居住区规划设计规范——居住区用地平衡控制指标(%)

表 3.0.2 居住区用地平衡控制指标 (%)

用地构成 1 住宅用地(R01)

居住区 小区 50~60 55~65

组团 70~80

2 公建用地(R02)

15~25 12~22

6~12

3 道路用地(R03)

10~18 9~17

7~15

4 公共绿地(R04) 居住区用地(R)

7.5~18 5~15

100

100

3~6 100

5、城市居住区规划设计规范——公共服务设施控制指标(平 方米/千人)

居住区

小区

组团

建筑面积

用地面积

建筑面积

用地面积

建筑面积

用地面积

总指标

1668~3293 2172~5559 968~2397 1091~3835

362~856

488~1058

(2228~4213) (2762~6329) (1338~2977) (1491~4585) (703~1356) (868~1578)

教育

600~1200 1000~2400 330~1200 700~2400

160~400

300~500

医疗卫生(含 78~198

138~378

医院)

(178~398) (298~548)

38~98

78~228

6~20

12~40

文体

125~245

225~645

45~75

65~105

18~24

40~60

商业服务

700~910

600~940

450~570

100~600

150~370

100~400



社区服务

59~464

76~668

59~292

76~328

19~32



金融邮电(含 银行、邮电
局)

20~30 (60~80)

25~50

16~22

22~34

--

16~28 --

市政公用(含 40~150

70~360

30~140

50~140

9~10

20~30

居民存车处) (460~820) (500~960) (400~720) (450~760) (350~510) (400~550)

行政管理及 其它

46~96

37~72

--

--

--

--

6、城市居住区规划设计规范——配建公共停车场(库)停车 位控制指标

名称 公共中心 商业中心 集贸市场

单位
车位/100㎡建筑面 积
车位/100㎡营业面 积
车位/100㎡营业场 地

自行车 大于或等于7.5 大于或等于7.5 大于或等于7.5

饮食店 医院、门诊所

车位/100㎡营业面 积
车位/100㎡建筑面 积

大于或等于3.6 大于或等于1.5

机动车 大于或等于0.45 大于或等于0.45 大于或等于0.30
大于或等于0.30 大于或等于0.30

五、建筑鉴赏

建筑风格
? 指建筑设计中在内容和外貌方面所反映的特征,主要在于建 ? 筑的平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示 ? 的独创和完美的意境。建筑风格因受不同时代的政治、社会、 ? 经济、建筑材料和建筑技术等的制约以及建筑设计思想、观点 ? 和艺术素养等的影响而有所不同。

? 20世纪著名建筑鉴赏
联合国总部大厦,美国纽约( 1946~1952年)建筑师:w.K.哈 里森
流水别墅,美国(1935年)建筑师:F.L.赖特

马赛公寓,法国(1946~1952年) 建筑师:勒?柯布西耶

西格拉姆大厦,美国纽约(1954~ 1958年)建筑师:密斯?凡?德?罗

悉尼歌剧院,澳大利亚 (1959~1973年)建筑师 :J.伍重
朗香教堂 (法国朗香)建筑 师:勒?柯布西耶 1950~ 1953年

蓬皮杜艺术与文化中心,法国 巴黎(1977年)建筑师:R.罗 杰斯和R.皮亚诺
沃特?迪士尼音乐厅 洛杉矶 建筑师:弗兰克?盖里 2003

卢浮宫扩建工程,法国巴黎 (1988年)建筑师:贝聿铭
卢浮宫扩建工程,法国巴黎 (1988年)建筑师:贝聿铭

? 中国著名建筑鉴赏
天坛祈年殿

北京城东南角楼

故宫角楼

鸟巢——奥运工程

中关村e世界

中华世纪坛

国家大剧院

? 运用西式古典建筑形式 居住建筑鉴赏

? 运用中式建筑形式 居住建筑鉴赏

? 现代居住建筑鉴赏

房地产管理法规
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房地产管理法规
本章提要
介绍了房地产法规的相关基本概念和我国房 地产法律制度的演变与完善及其管理体制,重点 阐述了房地产综合开发管理、城市房屋拆迁管理、 住宅建设与物业管理、房地产权属登记管理和房 地产交易市场管理等方面的主要内容。

本章内容
1 房地产法规概述 2 房地产综合开发管理 3 城市房屋拆迁管理 4 住宅建设与物业管理 5 房地产权属登记管理 6 房地产交易市场管理

1 房地产法规概述
1.1 基本概念
房产:在法律上明确了权属关系的房屋财产 地产:在一定土地所有制下作为财产的土地 房地产:房屋财产和土地财产的总称。 房地产业:指从事房地产开发、经营、管理和服
务的产业,包括土地开发、房屋建设、维修、 管理,土地使用权的出让、转让,房屋所有权 的买卖、租赁,房地产的抵押,以及由此而形 成的房地产市场。

房地产法规是指由房地产法律、法规、规 章规定的,用于调整和指导人们从事房地产开 发、经营、管理和服务的行为规范准则。
狭义的房地产法,仅指1994年7月5日第八 届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通 过,于1995年1月1日起施行的《中华人民共和 国城市房地产管理法》。
广义的房地产法,除此之外,还包括所有 调整房地产关系的法律规范的总和,即由不同 层次的调整房地产关系所组成的法律规范的有 机结合体。

1.2 房地产法律制度的历史沿革
第一阶段(1949~1955年)为立法初期 第二阶段(1956~1965年)为稳定发展时
期 第三阶段(1966~1977年)为停滞时期 第四阶段(1978年~现在)为蓬勃发展时


1.3 房地产管理体制
1.3.1 国务院主管部门 《房地产管理法》第6条第1款规定:“国
务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国 务院规定的职权划分,各司其职,密切配合, 管理全国房地产工作。”按照国务院批准的建 设部“三定”方案,房地产业的行业管理由建 设部负责。

1.3.2 地方人民政府主管部门
《房地产管理法》第6条第2款规定:“县 级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门 的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人 民政府确定。”
《房地产管理法》第62条规定:“经省、 自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方 人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地 管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权 证书。”

2 房地产综合开发管理
2.1 基本含义
房地产开发是指在依法取得土地使用权的 土地上,按照使用性质和要求对土地投入人力、 物力和财力,在其上建设建筑物和构筑物的一 种生产性活动。
房地产建设全过程包括从规划设计、征地 拆迁、施工准备、建筑施工、竣工验收、交付 使用,到出售、出租、经营管理等生产和管理 环节。

房地产综合开发是指根据城市总体规划要求, 对一定区域内的土地征用、房屋建筑、配套工程 及基础设施进行科学地组织,全面规划,分期施 工,统一建设,并在竣工验收之后,做好经营销 售、综合服务等事项,以取得良好的经济效益、 社会效益和环境效益。
《房地产管理法》第2条规定:“本法所称 房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用 权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。”

2.2 房地产综合开发的内容与特点
开发内容,包括开发区的勘测、规划、设 计、征地、拆迁、安置、土地平整和所需道路、 给水、排水、供电、供气、供热、通讯等工程 建设。有条件的地方,还可以包括住宅、生产 服务设施、公用建筑、通用厂房等等。
房地产综合开发的本质特点是“统一”和 “配套”。

2.3 房地产综合开发管理
2.3.1 房地产综合开发计划管理 房地产综合开发计划是国家对房地产综合
开发进行宏观调控和管理的主要手段。即要根 据国家和地方现有经济实力、投资环境,确定 合理的发展速度、水平和规模,使房地产综合 开发与国民经济协调发展。
2003年8月,国务院印发了《关于促进房地 产市场持续健康发展的通知》

2.3.2 房地产综合开发项目的管理
1998年7月20日国务院颁布第248号令,发 布《城市房地产开发经营管理条例》,其中第 十条规定:“确定房地产开发项目,应当符合 土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市 规划、房地产开发年度计划要求;按照国家有 关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报 计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资 计划。”

房地产项目立项,应遵循以下原则: (1)必须严格执行城市规划。 (2)必须坚持经济、文化和环境效益相统一
的原则。 (3)必须实行全面规划,合理布局,综合开
发,配套建设。

根据法律法规的规定,房地产开发企业开 发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法 规的规定和建筑工程质量、安全标准,符合建 设工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同 的约定,应对其开发建设的房地产项目的质量 承担责任。

7.2.3.3 房地产综合开发的资金管理
房地产综合开发的资金来源主要有预算内 投资、房地产综合开发单位的自有资金、预收 购房人的购房款、利用外资、各种形式的集资 和银行贷款。
《城市房地产开发经营管理条例》第13条 规定:“房地产开发项目应建立项目资本金制 度,资本金与项目总投资比例不得低于20%。”

7.2.3.4 房地产综合开发公司资质管理
《房地产管理法》规定,设立房地产开发 企业实行申请设立注册登记制度。
建设部于2000年3月29日颁布第 77号令, 发布《房地产开发企业资质管理规定》。

7.3 城市房屋拆迁管理
7.3.1 房屋拆迁管理概述
7.3.1.1 房屋拆迁的概念
城市房屋拆迁是根据城市规划和专项工程 建设需要以及当地政府的用地文件,拆除和迁 移建设用地范围内的原有房屋及其附属物,并 由拆迁单位和个人对原房屋及其附属物的所有 人或使用人进行补偿和安置的建设活动。

1991年3月国务院颁布了《城市房屋拆迁管 理条例》,2001年6月13日,国务院颁布第305 号令,发布新的《城市房屋拆迁管理条例》(以 下简称《拆迁条例》)。

7.3.1.2 房屋拆迁适用范围
《拆迁条例》规定,房屋拆迁适用范围主 要包括三个方面。
一是地域范围,主要是指城市规划区内的 国有土地。
二是物的范围,主要是指拆迁房屋及其附 属物 。
三是人的范围,拆迁人和被拆迁人。

3.1.3 房屋拆迁管理体制及许可证制度
《拆迁条例》第5条规定:“国务院建设行政主管 部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上 地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区 域内的房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民 政府有关部门应当依照本条例的规定,互相配合,保证 房屋拆迁管理工作的顺利进行。县级以上人民政府土地 行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与 城市房屋拆迁有关的土地管理工作。”
《拆迁条例》第6条规定:“拆迁房屋的单位取得 房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。”

3.1.4 房屋拆迁的形式
1.自行拆迁 是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置
和补偿。 2.委托拆迁
是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作 委托给被委托人进行。 《拆迁条例》规定被委 托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。

3.1.5 拆迁纠纷的裁定和执行
发生拆迁纠纷,由房屋拆迁行政管理部门 对拆迁纠纷进行行政裁定。
城市规划法规定,任何单位和个人必须服 从城市人民政府的动迁决定。
《拆迁条例》规定了拆迁纠纷的行政裁定 和行政强制执行。

3.2 房屋拆迁补偿
3.2.1 拆迁补偿的对象和范围
1.拆迁补偿的概念 所谓拆迁补偿是指拆迁人因拆除、迁建被
拆迁人的房屋及其附属物,使被拆迁人受到一 定的经济损失,根据法律、法规的有关规定给 予被拆迁人的一定的经济赔偿。

2.拆迁补偿的对象 拆迁补偿的对象是产权人或称为所有人。
《拆迁条例》规定的所有人包括两种代管人: 一种是私有房屋的代管人,即私房的产权人不 在本地或者由于其他特殊原因委托的全权代理 人。另一种是国家授权的国家房屋及其附属物 的管理人,即房地产管理局。

3.拆迁补偿的范围 拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属
物。但拆除违章建筑、超过批准期限的临时建 筑不予补偿,拆除未超过批准期限的临时建筑 应给予适当补偿。

3.2.2 拆迁补偿的形式
1.产权调换 所谓产权调换是指拆迁人用易地或者再建
设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换,被拆迁 人原来的房屋被拆迁后仍然保留相应房屋的产 权。 2.货币补偿
所谓货币补偿是指拆迁人以支付货币的方 式,赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损 失。

3.产权调换与货币补偿相结合 产权调换与货币补偿相结合的拆迁补偿是
指拆迁人对被拆迁人部分采取产权调换部分采 取作价补偿。

3.2.3 拆迁补偿的具体规定
1.对公益性事业房屋及其附属物的拆迁补 偿
2.对非公益事业房屋及其附属物拆迁补偿 3.对租赁房屋的拆迁补偿 4.对有产权纠纷房屋的拆迁补偿 5.对设有抵押权房屋的拆迁补偿

3.3 拆迁安置
3.3.1 拆迁安置的含义与对象 拆迁安置是拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而
对被拆除房屋使用人所作的用房安排处置。 被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有正
式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者 正式办公的机关、团体、企业、事业单位。
《拆迁条例》规定,拆迁人对使用人进行拆 迁安置是拆迁人的法定义务,使用人要求拆迁人 给予安置是使用人的法定权利。

拆迁安置的对象分为两种:一是指公民; 二是指法人。
拆迁人对房屋使用人的安置,可以实行临 时安置和长期安置。临时安置是指在一次安置 有困难时,拆迁人为被拆迁房屋使用人提供临 时过渡用房或由被拆除房屋使用人自行寻找房 屋过渡而由拆迁人付给过渡费的一种安置办法。 长期安置包括易地安置和原地长期安置

3.3.2 拆迁安置的地点
从拆迁实践看,拆迁安置的地点,应当根 据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性 质,按照有利于实施城市规划和旧区改建的原 则确定。
具体有两种情况:一种是原地安置,一种 是异地安置。

3.3.3 拆迁安置的标准
《拆迁条例》规定,拆迁安置的标准是以 被拆除房屋的面积作为计算依据。拆迁安置根 据被拆除房屋是住宅还是非住宅和区位地段不 同,在安置面积上有一定程度的区别。
2003年12月,建设部下发了《城市房屋拆 迁估价指导意见》,这是规范城市房屋拆迁估 价行为,维护拆迁当事人的合法权益的新的规 范性文件,该《意见》将于2004年1月1日起施 行。

3.3.4 拆迁安置补助费
拆迁安置补助费是指拆迁人向被拆迁人支 付的因被拆迁人迁移他处居住时的费用。
迁安置补助费包括三种:(1)搬家补助费; (2)临时安置补助费;(3)损失补助费。

4 住宅建设与物业管理
4.1 住宅建设
4.1.1 个人住宅建造的管理制度 为了加强对住宅建造的管理,鼓励城镇个
人建造住宅,防止住宅建造中的违法行为, 1983年5月25日原城乡建设环境保护部发布了 《城镇个人建造住宅管理办法》(以下简称 《建造住宅管理办法》),该办法规定了以下 管理制度。

1.适用范围和调整对象 《建造住宅管理办法》适用范围是直辖市、
市、镇和未设镇建制的工矿区; 调整对象是在城镇有正式户口、住房确有
困难的居民和职工,对于夫妻有一方在农村的, 一般不得申请在城镇建造住宅。

2.个人建造住宅的形式 (1)自筹自建。 (2)民建公助。 (3)互助互建。

3.个人建造住宅程序 (1)住宅建造人应当持所在单位或所在地居
民委员会开具的证明,向房屋所在地房地产行 政主管部门提出申请,经审核批准后,发给准 予建造住宅的批准文件。
(2)住宅建造人向城市规划行政主管部门申 请建设用地规划许可证。
(3)向土地管理部门申请办理建设用地手续

(4)向城市规划行政主管部门申请办理建 设工程规划许可证。
(5)向建设行政主管部门申请办理开工手 续。
(6)工程施工。 (7)竣工验收。 (8)办理房屋所有权登记手续。

4.1.2 合作建设住宅的管理制度
1992年2月国务院住房制度改革领导小组、 建设部、国家税务局发布了《城镇住宅合作社管 理暂行办法》(以下简称《住宅合作社管理办 法》)。

1.住宅合作社的定义及其任务 《住宅合作社管理办法》规定:“住宅合作社,是
指经市(县)人民政府房地产行政主管部门批准,由城 市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加,不以营 利为目的的公益性合作经济组织,具有法人资格。”
住宅合作社的主要任务是:“发展社员,组织本社 社员合作建造住宅;负责社内房屋的管理、维修和服务; 培育社员互助合作意识;向当地人民政府有关部门反映 社员的意见和要求;兴办为社员居住生活服务的其他事 业。”

2.住宅合作社的主管部门和内部管理机构
《住宅合作社管理办法》规定:“国务院 建设行政主管部门主管全国城镇住宅合作社的 管理工作;省、自治区人民政府建设行政主管 部门负责本行政区域内城镇住宅合作社的管理 工作;县级以上城市人民政府房地产行政主管 部门负责本行政区域内住宅合作社的管理工 作。”

3.住宅合作社的形式 (1)由当地人民政府的有关机构,组织本行
政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社
(2)由本系统或本单位组织所属职工参加的 系统或单位的职工住宅合作社
(3)当地人民政府房地产行政主管部门批准 的其他类型的住宅合作社

4.住宅合作社的设立、变更和终止 组建住宅合作社需经组建单位的上级主管
部门同意,成立筹建机构,由筹建机构向县级 以上(含县级)人民政府房地产行政主管部门 提出书面申请。
住宅合作社的合并、分立和终止,需经社 员大会或社员代表大会讨论决定,并经住宅合 作社原组建单位同意后,报县级以上人民政府 房地产行政主管部门批准。

5.合作住宅的建设 合作住宅的建设计划由县级以上城市人民政
府房地产行政主管部门根据合作社集资情况和当 地人民政府、社员所在单位给予的优惠和资助情 况制定。
合作住宅的建设可以由住宅合作社自行建设, 也可以委托其他单位建设。
合作住宅建成后,由住宅合作社自行验收或 由当地人民政府房地产行政主管部门组织验收

6.合作住宅的管理与维修 住宅合作社管理委员会应当根据国家和地
方有关房地产管理的政策法规,制定社内合作 住宅的管理和维修办法,并负责组织实施。
合作住宅应当以社员自住为目的。 合作住宅的维修养护,可以由合作社与社 员签订协议,也可以由合作社承担维修养护责 任,由社员承担费用。

7.合作住宅的产权形式 (1)合作社所有的合作住宅。 (2)社员个人所有的合作住宅。 (3)住宅合作社与社员个人共同所有的合作
住宅。

4.1.3 城镇住房制度改革
1991年11月,国务院颁发了《关于继续积 极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国 发[1991]30号文件),决定在全国推行住房 制度改革。 1.城镇住房制度改革的基本内容
(1)改革住房建设投资体制 (2)改革住房建设、分配、维修、管理体制 (3)改革住房分配体制

(4)建立双轨制的住房供应体系 (5)建立住房公积金制度 (6)建立政策性商业性并存的住房信贷体 系,发展住房金融和住房保险
(7)建立规模化的房地产交易市场,规范 交易行为,发展社会化的房屋维修、管理市场, 逐步实现住房资金投入产出的良性循环,促进 房地产业和相关产业的发展。

2.住房公积金的使用原则和支取条件 根据《住房公积金管理条例》规定,住房
公积金作为周转资金,主要用于以下几个方面: (1)职工个人购买、建造、大修理自住住房
抵押贷款; (2)经济适用房建设贷款; (3)单位购买、建造住房贷款。

公积金必须坚持有偿使用、贷款运行、按期 偿还的原则,确保安全并注重社会效益。
住房公积金作为个人住房基金,在下列情 况下可以支取:
①职工离、退休时,可以支取公积金;②职工调离 本市、出国定居,可以支取公积金;③职工完全丧失劳 动能力并与单位终止劳动关系的,可以支取公积金;④ 职工购买住房,自建住房,翻修大修私房的;⑤偿还购 房贷款本息的;⑥房租超出家庭工资收入规定比例的; ⑦职工死亡,职工的继承人、受遗赠人也可以提取职工 住房公积金账户内的存储余额。

3.个人住房公积金贷款
凡按规定缴有住房公积金的职工,为购建 自住住房,具备一定购房能力和还款能力均有 资格申请公积金贷款。贷款额度和贷款期限由 各地人民政府规定。
2003年8月,国务院发出《关于促进房地产 市场持续健康发展》的通知中明确规定,公积 金贷款要简化手续,取消不合理收费,改进服 务,方便职工贷款。

4.有偿分配公有住房的主要形式 新分配公有住房(包括单位新建、购买或
腾空的公有住房),应根据本单位职工的经济 承受能力,首先鼓励职工按照当地省、市公有 住房出售管理的有关规定,以标准价或成本价 购买住房;职工购买有困难或不宜向职工出售 的住房,可以出租。

5.经济实用房建设的优惠政策
(1)用地方面,采用行政划拨方式,安排经济适用住 房建设用地,以降低建房成本。
(2)税费方面,小区建设免缴固定资产投资方向调节 税、营业税和市政基础、教育、人防、商业网点等配套 费用,减交耕地占用税、土地管理费、征地代办费等。
(3)资金方面,给予政策性贷款支持。 (4)计划方面,单独下达经济实用住房建设计划,不 被其他建设项目挤占。

(5)规划方面,优先安排用地,优先安排选点、 规划、设计,并尽力在规划布局上提高住宅小区容积率。
(6)价格方面,实行政府定价,剔除价格构成中 的不合理因素,适应中低收入者的承受能力。

6.深化城镇住房制度改革 (1)要转换住房的经营机制,实现“两金分
离”与“两权分离”
(2)要转换住房的分配体制 (3)把住房建设投资由国家、单位统包的体 制转变为国家、单位、个人三者合理负担的体 制

4.2 物业管理
建设部已颁布了《城市新建小区管理办 法》、《城市住宅小区物业管理收费暂行办 法》、《物业管理合同示范文本》等规范性文 件。
2003年6月8日国务院颁布第379号令,发布 《物业管理条例》,进一步加快这一朝阳产业 的发展。

4.2.1 物业管理的概念与意义
1.物业管理的概念
物业是指正在使用的或可以投入使用的各类建筑物 及其附属的设备、配套设施和相关场地。
根据《物业管理条例》,物业管理是指业主通过选 聘物业管理企业,按照有关法律、法规,由业主和物业 管理企业按照物业服务合同约定,运用商业经营手段和 现代管理技术手段,对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生 和秩序,提供高效、优质和经济的综合性服务活动。

2.
物业管理是房地产开发、经营、管理中的 新领域,是随着经济的增长和人民生活水平的 日益提高,社会发展的新要求,是房地产业售 后服务社会化的必然趋势,是城市小区管理的 重要基础内容。一个城市的物业管理社会化、 现代化水平,在一定程度上反映了城市居民生 活水平和城市现代化管理水平。

4.2.2 物业管理特性和内容
1.物业管理特性 一般认为,物业管理具有四大特性:服务
性、经营性、配套性及规范性。 所谓服务性,是指物业管理的核心是服务,
为住户服务,为社会服务,为企业服务。 物业管理存在着一种契约关系,即业主和
管理公司之间的合同关系。

2.物业管理内容 物业管理既包括日常管理,如一般的楼宇
清扫、设施保养等服务,也包括物业的经营、 租赁及其衍生行业的服务。

4.2.3 业主、业主大会及业主委员会 1.业主的权利和义务 2.业主大会 3.业主委员会

4.2.4 物业管理企业
从事物业管理活动的企业应当具有独立的 法人资格,国家对从事物业管理活动的企业实 行资质管理制度。物业管理公司需向工商行政 管理部门申请注册登记,领取营业执照后,方 可开业从事物业管理工作。
根据《城市新建住宅小区管理办法》规定, 物业管理公司在从事物业管理活动中,享有一 定权利和应当履行一定义务。

4.2.5 前期物业管理
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前, 可由建设单位选聘物业管理企业进行物业管理。 建设单位应该与物业管理企业签订书面的前期 物业管理合同,前期物业管理合同可以约定期 限。
建设单位在销售物业之前,制定业主临时 公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主 的共同利益,业主应当履行的共同义务、违反 公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

4.2.6 物业服务合同及收费标准
1.物业管理合同 (1)管理服务事项和服务质量; (2)双方的权利义务; (3)管理服务收费标准和方式; (4)专项维修资金的管理与使用; (5)合同期限; (6)违约责任; (7)双方的其他约定。

2.物业管理服务项目及收费规定 2003年11月建设部首次公布了《物业服务
收费管理办法》,对物业收费方式、物业成本 计算标准等做出了新的规定。
物业管理企业可以根据业主的委托提供物 业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由 双方约定。

3.合同管理与监督 物业管理企业不履行物业管理合同或管理
不善,造成物业管理范围内居住、使用环境状 况恶化,按约定承担相应责任,并由房地产行 政管理部门给予警告,责令限期整改、降低资 质等级或吊销资质等级证书。

5 房地产权属登记管理
5.1 房地产权属登记的概念与意义
5.1.1 房地产权属登记概念 《城市房地产权属登记管理办法》第4条规
定:“国家实行房屋所有权登记发证制度。” 根据《城市房地产权属登记管理办法》,
房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政 府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、 典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房 屋产权归属关系的行为。

5.1.2 房地产权属登记的意义
有利于消除长期以来房地产权属不清的现 象。
实行房地产权属登记管理制度有利于保护 房地产权利人的合法权益,这是建立房地产权 属登记制度的直接目的。

5.2 权属登记发证制度
5.2.1 权属登记发证机关
国务院建设行政主管部门负责全国房屋权 属登记管理工作。
《房地产管理法》第62条规定,经省、自 治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人 民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管 理工作,可以制作颁发统一的房地产权证书, 将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使 用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。

5.2.2 土地使用权、房屋所有权登记的程序
(1)受理登记申请; (2)权属审核; (3)公告; (4)核准登记,颁发房屋权属登记证书。

5.2.3 房地产权属登记申请
按《城市房地产权属登记管理办法》的规 定,房屋所有权登记应当按照权属单元,以房 屋的门牌号、幢、套(间)以及具体的权属界 限部分为基本单元进行登记。
房屋的权属登记可分为总登记、初始登记、 转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登 记等几种形式。

1.总登记 总登记是指县级以上的地方人民政府根据
需要,在一定期限内对本行政区域内的房屋进 行统一的权属登记。
登记机关认为需要时,经县级以上地方人 民政府批准,可以对本行政区域内的房屋权属 证书进行验证或者换证。

2.初始登记
《城市房地产权属登记管理办法》第16条规定: “新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向 登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证 明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设 工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及 其他有关的证明文件。”
“集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋,申请 人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证 明等有关文件,申请房屋所有权初始登记。”

3.转移登记 《城市房地产权属登记管理办法》第17条
规定:“因房屋买卖、交换、继承、划拨、转 让、分割、合并、裁决等原因致使权属发生转 移的,当事人应当自事实发生之日起90日内申 请转移登记。”
“申请转移登记,权利人应当提交房屋权 属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”

4.变更登记
权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的, 权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记:
(1)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更 的;
(2)房屋面积发生增加或减少的; (3)房屋翻建的; (4)法律、法规规定的其他情形。

5.他项权属登记 设定房屋的抵押权、典权等他项权利的,
权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项 权利登记。
申请房屋他项权利登记,权利人应当提交 房屋权属证书,设定房屋抵押权、典权等他项 权利合同书以及相关的证明文件。

6.注销登记
因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权 利终止等,权利人应当自事实发生之日起30日 内申请注销登记。申请注销登记,权利人应当 提交原房屋权属证书、他项权利证书、相关的 合同、协议、证明等文件。

7.代为登记、暂缓登记和不登记 代为登记是指依法由房地产行政管理部门
代管的房屋和无人主张权利的房屋在进行房地 产权属登记时,直接由登记机关依法直接代为 登记。代为登记的房屋,不颁发房屋权属证书。

5.2.4 商品房屋登记
为了加强对商品房屋所有权登记工作的管 理,建设部于1992年4月发布了《关于加强商 品房屋产权产籍登记管理的通知》,1994年11 月15日发布《城市商品房预售管理办法》, 2001年重新进行修订。

5.2.5 房地产权属的审查和确认
房地产权属的审查和确认是权属登记的基 础和核心,只有产权审查清楚,才能准确地确 认产权的归属,保证政府部门核发的所有权证 具有充分的法律效力。
产权的审查一般应当经过初审、复审和审 批三个阶段。

5.3 房地产产籍管理
为了加强城市房地产权属档案管理,保障 房地产权利人的合法权益,有效保护和利用城 市房地产权属档案,建设部先后颁发《城市房 屋产权产籍管理办法》和《城市房地产权属档 案管理办法》。
《城市房地产权属档案管理办法》规定: “国务院建设行政主管部门负责全国城市房地 产权属档案管理工作。”

5.3.1 房地产产籍的内容
产籍是指城市房屋的产权档案、地籍图纸 以及账册、表卡及其他反映产权现状和历史情 况的资料。
产籍主要是由图、档、卡、册组成。它是 通过图形、文字记载、原始证据等,记录反映 产权状况、房屋及其使用国有土地的情况。
图,即房地产地籍平面图。档,即房地产 档案。卡,即房地产卡片。册,即房地产登记 簿册。

5.3.2 产籍管理的质量要求
产籍资料是记录和反映房地产产权情况, 记录房屋及其使用土地情况的基础资料,是用 以确定房地产产权,发展房地产产业,进行城 市建设和管理的依据,所以对产权资料必须有 严格的质量要求。
(1)准确。 (2)完整。 (3)新鲜。

6 房地产交易市场管理
6.1 房地产市场管理概述
6.1.1 基本含义 1.房地产市场的含义
从狭义上说,房地产市场是房地产交换的 场所;从广义上而言,房地产市场是房地产交

2.房地产交易的含义
狭义的房地产交易仅仅是指当事人之间进 行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。 广义的房地产交易是指当事人之间在进行房地 产转让、抵押、租赁等行为时,所发生的各种 关系的总和,它除了包括房地产转让、抵押、 租赁等交易行为之外,还包括与房地产交易行 为有着密切关系的房地产价格及体系、房地产 交易的中介服务等。

3.房地产交易的特点 (1)社会主义房地产交易是建立在社会主义公
有制基础之上的,是人与人之间新型的社会主义 关系,是劳动者之间互相协作的关系。
(2)社会主义的房地产交易是为了合理使用城 市房屋和土地,真正起到调剂余缺的作用,满足 人民日益增长的改善居住条件的要求,并实现房 地产生产和消费的良性循环。
(3)社会主义的房地产交易是受到一定限制的

6.1.2 房地产市场结构模式
1.一级市场 具有国家垄断经营性质。房地产呈纵向流
通,这是由于国家以土地所有人的身份,把土 地的使用权投入市场运行,即由国家实行“五 统一”的集中管理,表现为政府与经营者、使 用者之间的交易行为,反映的是资源价格或所 有权价格,价格与价值分离的概率大,基本上 由政府根据国民的整体利益,确定其价格和交 易行为方式。

2.二级市场 具有经营性质。房地产呈横向流通,即由
经营向使用消费平行转移,表现为经营与消费 者之间的交易行为,反映的是以开发经营价值 为基础的企业价格,是扩大供给条件下的市场 行为。如房地产开发公司建成的商品房的出售 就是二级市场行为。

3.三级市场 具有消费性质。房地产呈横向流通,即使
用者、经营者之间的平等转移,表现为使用者 之间的交易行为,反映的是以效用为价值尺度 的市场价格,是调剂需求条件下的市场行为。 如私房主出租、出售自己的私有房屋就是三级 市场行为。

6.1.3 房地产市场管理原则
房地产市场管理原则是指在管理房地产市 场活动过程中观察和处理问题所要遵循和掌握 的标准。主要是:
(1)促进发展的原则。 (2)统一协调的原则。 (3)统一领导和分级管理的原则。 (4)管理与经营分离的原则。

6.2 房地产交易制度
国务院建设行政主管部门即建设部,是全 国房地产市场的归口管理部门,履行管理全国 房地产市场的职能;县级以上地方人民政府房 地产行政管理部门负责本行政区域内房地产市 场管理工作。

6.2.1 房地产价格评估制度
《房地产管理法》第33条规定:“国家实 行房地产价格评估制度。”“房地产价格评估, 应遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规 定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定 地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地 的市场价格进行评估。”实行房地产价格评估 制度,目的是为进行各类经济活动的民事主体, 提供一个公平、合理的价格标准,同时也为国 家征收税费划定基数。

6.2.2 房地产成交价格申请制度
《房地产管理法》第34条规定:“国家实 行房地产成交价格申报制度。”“房地产权利 人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府 规定的部门如实申报成交价格,不得瞒报或做 不实申报。”
这一制度要求房地产交易的当事人或其代 理人在买卖、交换房地产时,应当向房屋所在 地的房地产管理部门如实申报成交价。

6.2.3 房地产估价师注册制度
《房地产管理法》第58条规定:“国家实行 房地产价格评估人员资格认证制度。房地产估价 执业人员经过房地产估价师资格考试合格,由注 册管理部门审定注册,取得资格证书后方可专门 从事房地产经济价值评估,并将其结果用价格来 表示。”
现行有效的法规是建设部1998年8月颁发的 并于2001年对其修改的《房地产估价师注册管理 办法》。

6.3 房地产交易活动管理
1988年8月,建设部、国家物价局、国家 工商行政管理局联合发布了《关于加强房地产 交易市场管理的通知》,1996年1月,建设部发 布《城市房地产中介服务管理规定》,并于 2001年8月重新进行修订,这对于维护房地产交 易市场管理秩序,发挥市场机制的功能,保护 合法的交易活动起了积极、规范的作用。

6.3.1 建立房地产中介机构
房地产中介服务机构是指为从事房地产活 动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技 术等方面服务的机构,包括房地产咨询机构、 房地产价格评估机构、房地产经纪机构。
房地产交易所的功能作用主要是: (1)为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、 展示行情等各种服务。 (2)开展房地产价值、价格评估。

(3)提供房地产的法律、政策咨询,接受有 关房地产交易和经营管理的委托代理业务。
(4)对房地产经营交易进行指导和监督,调 控市场价格,查处违法行为。
(5)办理房地产交易登记、签证及权属转移 手续。

6.3.2 对经营单位的管理
从事房地产经营的单位,必须按照国家有关规定, 由所在地县级以上房地产行政主管部门按审批权限进行 资质审查,经工商行政管理机关登记,核发营业执照后, 方可开业经营。对无照经营活动,应坚决予以取缔。对 在房地产经营、市场交易中从事倒买倒卖、非法牟利、 私下交易、隐瞒价格、偷漏税费、擅自扩大收费范围和 收费标准,以附加条件索取额外收入等非法活动的单位 和个人,由房地产主管部门、物价管理部门、工商行政 管理机关分别依法查处,情节严重的,交司法机关处理。

6.3.3 交易活动的管理
进行房地产交易的单位和个人,必须持有关证件到当 地房地产管理机关登记、鉴证、评估、立契过户手续,按 规定交纳税费。同时,接受工商行政管理机关的监督管理。 有关房地产交易市场的管理部门,可在交易所内设立集中 的办事机构,以方便交易,加强监督管理。
未取得完全产权的房屋,不得进入房地产交易市场。 单位和个人租用的房地产,不得私自转租转让。承租人如 需利用承租的房地产与第三方进行合资经营、联营或提供 给第三方使用,应事先征得出租人同意,重新签订租赁合 同协议。 。

6.4 房地产交易方式
6.4.1 房屋租赁 1.房屋租赁的含义
是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出 租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金 的行为。

2.房屋租赁的特征 (1)出租房屋的人必须是房屋的所有权人。 (2)房屋租赁不转移出租房屋的所有权。 (3)承租人向出租人支付租金。 (4)房屋租赁有效期届满,承租人必须把该
房屋返还给出租人。

3.房屋租赁合同
《房地产管理法》规定,房屋租赁当事人之间应当 签订书面租赁合同,并向房屋所在地房地产管理部门登 记备案。房屋租赁合同必须明确双方当事人各自的权利 和义务,也为了房地产管理部门便于管理,租赁合同应 当载明下列主要条款:①租赁房屋的处所、名称、状况、 建筑面积等;②租赁期限;③租赁用途;④租赁价格; ⑤修缮责任;⑥出租人与承租人其他权利和义务;⑦违 约责任等。

6.4.2 房屋买卖与商品房预售
1.房屋买卖概念 即房产出卖人把自己所有的房产转移给房
产买受人所有,而房产买受人将一定的房产价 款交给房产出卖人。

2.房屋买卖的特点 房屋是不动产。在商品流通中不是以实物
的形式在买卖双方流动,而是在房产所有权证 上的产权人的不断更替。所以房产买卖是取得 或丧失所有权的重要依据,是房产分配和再分 配的重要形式。

3.不同所有制形式的房屋买卖 (1)国有房产的买卖。 (2)集体所有房产的买卖。 (3)私有房产的买卖。

4.房产买卖管理 (1)房屋买卖双方达成协议时,必须订立具
有约束力的合同(契约),共同遵守。
(2)订立合同必须符合国家法律、法令和政 策规定,同时还要接受政府监督管理。
(3)合同签订后,应按有关规定办理所有权 转移登记,缴纳契税,领取房产所有证,严禁

5.商品房预售 商品房预售是指房地产开发企业将正在建
设中的房屋预先出售给承购人,承购人支付定 金或房屋价款的行为。
(1)预售条件 (2)预售合同的备案 (3)商品房预售款的使用 (4)法律关于商品房预售后再行转让的规定

7.6.4.3 房地产抵押
1.房地产抵押的含义 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产
以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保 的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权 依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 债权人称抵押权人,房地产所有者称为抵押人。

2.房地产抵押的法律特征 (1)房地产抵押具有从属性,其抵押权从属
于债权。 (2)房地产抵押是以不动产即房地产为标的
作抵押的。 (3)房地产抵押权人享有从抵押房地产的价
款中优先受偿的权利。 (4)房地产抵押具有物上追及力。

3.抵押物的条件
《房地产管理法》第47条规定:“依法取 得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地 使用权,可以设定抵押权。”由此可见,只要 依法取得了房屋所有权和土地使用权,房地产 即可一同抵押。

4.禁止抵押的房地产
(1)权属有争议的房地产; (2)用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产; (3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他 建筑物; (4)已依法公告列入拆迁范围的房地产; (5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的 房地产; (6)依法不得抵押的其他房地产。

5.房地产抵押登记
《城市房地产抵押管理办法》第30条规定: 房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当 事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办 理房地产抵押登记


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