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2018年房地产行业市场发展分析报告_图文

2018 年行业现状及发展前景趋势展望分析报告 2018年房地产行业分析报告 2018年7月 2018 年行业现状及发展前景趋势展望分析报告 1 目录 调控政策全面布局,融资渠道全面受限 ......................................... 7 1.1 1.2 1.3 1.4 房地产企业融资渠道的阶段性变迁过程 ............................................... 7 融资渠道全面收紧,倒逼房企主动降杠杆 ............................................ 10 各渠道融资成本提升,融资诉求依然较强 ............................................ 11 房企面临债务集中兑付,房企信用风险值得关注 ...................................... 11 非标融资:资金来源和通道严格受限,融资成本上行 .................................. 12 银行开发贷:银行融资回表促增长,未来增速或将放缓 ................................ 17 债券融资:发行规模回暖,公司债实行分类监管, .................................... 23 股权融资:IPO 难度大、再融资受限、私募股权或迎发展机遇 ........................... 30 海外债:发行热度升温,融资成本显著上行 .......................................... 33 资产证券化:政策支持,正步入快速发展期 .......................................... 35 房地产各渠道融资政策和调控程度梳理 .............................................. 38 房企到位资金回落,显著影响新开工,与开发投资已现背离 ............................ 40 受融资收紧影响,房企到位资金持续回落 ........................................ 40 到位资金回落影响新开工增速 .................................................. 40 到位资金与开发投资已现背离 .................................................. 41 到位资金结构改变,其他资金占比显著提升 .......................................... 42 其他资金:销售回款占比提升,系定金及预付款增长导致 .......................... 44 自筹资金:占比回落,明股实债+民间借贷助力增速低位反弹 ....................... 46 国内贷款:整体增速回落,非银机构贷款占比较小 ................................ 46 利用外资:占到位资金比例偏低,或为拨付比较低导致 ............................ 48 融资能力:渠道收紧,龙头房企融资成本优势明显 .................................... 49 龙头房企融资渠道多,规模所受影响较小 ........................................ 49 龙头房企融资成本更低,资金优势明显 .......................................... 51 资金缺口:差异明显,二三线房企资金缺口扩大 ...................................... 51 一线房企资金缺口增速趋缓,二三线房企资金缺口扩大 ............................ 52 销售回款影响资金缺口,一线房企谨慎对待资金缺口扩张幅度 ...................... 52 外源融资增速回升,二线房企诉求较强 .......................................... 54 房企融资覆盖资金缺口能力差异明显,关注资金压力较小的快速成长型房企 ........... 55 偿债能力:两极分化,一线房企明显优于二三线房企 .................................. 56 房企净负债率增加,二三线房企尤为明显 ........................................ 56 短期偿债能力整体下降,一线房企相对优势显著 .................................. 57 拿地能力:受融资分化影响,土地集中度继续提升 .................................... 58 2 房地产企业各渠道融资现状分析 .............................................. 12 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3 房地产开发到位资金分析:增速回落,结构调整 ................................ 40 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 4 渠道收紧,房企融资能力分化显著 ............................................ 49 4.1 4.1.1 4.1.2 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.3 4.3.1 4.3.2 4.4 5 投资建议及

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