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房地产开发项目经济评价案例教学精品资料

房地产开发项目经济评价

1 项目概况

1.1 项目名称

1.2 项目地块情况 (地址/地块的现状/地块的周边环境)

1.3 项目建设单位 (名称/法人代表/单位简介)

1.4 开发项目主要建设内容

1.5 项目建设必要性

1.6 项目建设的自然条件

1.7 市政基础设施条件

1.8 可行性研究的目的

1.9 可行性研究的依据

2 市场调查与分析

2.1 房地产投资环境的调查与分析

国家(政治、经济、法律法规规章)

江苏

南京市(历史沿革、城市功能定位、城市综合实力、自然条件、城市规划、城市基础设施和城市建设)



2.2 房地产市场状况的调查与预测

供求状况

类似房地产项目价格、投资、费用、开发经营周期

3 规划设计方案

序号 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 4 5 6 7

表 1 规划设计方案中的主要技术经济指标

名称

单位

数量

规划建设用地面积

平方米

27003

总建筑面积

平方米

213617

住宅

平方米

107151

1-4 层商业用房面积

平方米

53700

-1 层商业用房及停车场面积 平方米

29716

-2 层停车场及设备层面积

23050

建筑基底面积

13433

建筑密度

%

±0.00 以上部分容积率

绿化率

%

30%

住宅户数



1072

备注 5500 商业用房

4 项目开发经营周期

5 项目投资、运营费用估算 (1)土地费用 6255 万元 (2)前期工程费
序号 1 2 3 4 5

表 2 前期工程费 名称 勘察费 测绘费 设计费 市场调研费 合计

金额/万元 50 4.5 654.4 7.5 716.4

(3)基础设施建设费
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

表 3 基础设施建设费

名称

元/平方米

供电工程

20

供水工程

12

供气工程

5

排水、排污工程

7

道路工程

5

路灯工程

5

绿化工程

5

环卫工程

5

通讯工程

15

合计

76

(4)建筑安装工程费
序号 1 2 2.1 2.2 2.3 3 4

表 4 建筑安装工程费

名称

金额/万元

土方及桩基工程费用

6800

土建工程费用

38945

±0.00 以下结构工程费用 10270

±0.00 以上结构工程费用 25475

外装饰

3200

主要设备费用

10557.69

安装工程费用

9013.9

合计

65316.59

(5)公共配套设施建设费 (6)开发间接费用

(7)管理费用

(8)财务费用

序号 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

项目 年初借款累计 借款 应计利息 还本 付息

合计

附录 2 贷款还本付息表

2005

2006

2007

2008

(9)销售费用

(10)开发期税费



收费项目



1 固定资产投资方向调节税

2

土地使用税

3

新建房屋白蚁防治费

4

市政公用设施配套费

5 发展新墙体材料专项用费

6

人防建设经费

7

供电工程贴费

8

煤气建设费

9

自来水管网建设费

10

教育地方附加费

合计

表 5 开发期税费估算表

依据

数量

收费标准

10715 千伏安 1072 户

0.7 元/平方米 105 元/平方米
10 元/平方米 30 元/平方米 160 元/千伏安
2000 元/户 住宅 26 元/平方米 商业用房 38 元/平方米
20 元/平方米

总额/万元 0 0
4429.02

(11)其他费用

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

收费项目 建设工程标底编制费 建设工程标底审核费 建设工程招标管理费 建筑工程质量监督费 建筑施工安全监督管理费 工程监理费 临时设施费 研究试验费 环保评估费 工程保险费 合计

表 6 其他费用估算表

依据

数量/万元

建筑安装工程费

+基础设施建设费

收费标准 0.12% 0.03% 0.03% 0.12% 0.06% 0.6%

(12)不可预见费

总额/万元
77.9 105 4 60 889.53

(13)经营资金

6 项目收入估算

(1)销售单价的估算 住宅销售均价 5800 元/平方米,商业用房销售均价 9000 元/平方米,车位 10 万元/个。

(2)可销售面积 住宅 (3)销售比例的确定

商业用房

车位 990 个

表 7 销售比例估算表

2005

2006

2007

住宅

20%

40%

20%

商业用房

40%

20%

20%

停车场车位

60%

20%

(4)销售收入及经营税金的估算

2008 20% 20% 20%

住宅预售部分的款项在主体结构封顶前近 30%收取。 营业税按销售收入的 5%计算,城市维护建设税按营业税的 7%计算,教育费附加按营业税的 3%计算。

序号 1 1.1 1.2 1.3 2
2.1 2.2
2.3

内容 销售收入 住宅 商业用房 车位 经营税金及附 加 营业税 城市维护建设 税 教育费附加

附录 6

合计

0

销售收入与经营税金及附加估算表 1(2004) 2(2005) 3(2006)

4(2007)

5(2008)

7 资金筹措计划

序号 1 1.1
1.2 2 2.1 2.2 2.3

内容 项目总投资 开发建设投资 其中:不含财务费用 财务费用 经营资金 资金筹措 资本金 借贷资金 预售收入

附录 3 投资计划与资金筹措表

合计

0

1(2004)

2(2005)

3(2006)

8 经济评价
8.1 基本财务报表 8.2 财务盈利能力指标的计算与分析
9 不确定性分析
9.1 敏感性分析 9.2 临界点分析

10 结论与建议

序号 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5 1.1.6 1.1.7 1.1.8 1.1.9 1.1.10 1.1.11 1.1.12 1.2 2 2.1 2.2 2.3

项目 项目总投资 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金 运营费用 管理费用 财务费用 销售费用

附录 5 项目投资、运营费用估算表

合计

0

1(2004) 2(2005)

3(2006)

4(2007)

5(2008)

序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2
2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3 4

项目 资金来源 销售收入 资本金 长期借款 资金运用 投资(不含利息) 运营费用(不含利 息) 经营税金及附加 土地增值税 所得税 借款本金偿还 借款利息支付 盈余资金 累计盈余资金

合计

附录 7 资金来源与运用表

0

1(2004) 2(2005)

3(2006)

4(2007)

5(2008)

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9

项目 经营收入 经营成本 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 利润总额 所得税 税后利润

附录 8 损益表

合计

2(2005)

3(2006)

4(2007)

5(2008)

序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2
2.3 2.4 2.5 3 4

项目 现金流入 销售收入 其他收入 现金流出 投资(不含利息) 运营费用(不含利 息) 经营税金及附加 土地增值税 所得税 净现金流量 累计净现金流量

附录 9 全部投资财务现金流量表

合计

0

1(2004) 2(2005)

3(2006)

4(2007)

5(2008)

序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2
2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3 4

项目 现金流入 销售收入 长期借款 现金流出 投资(不含利息) 运营费用(不含利 息) 经营税金及附加 土地增值税 所得税 借款本金偿还 借款利息支付 净现金流量 累计净现金流量

附录 10 资本金财务现金流量表

合计

0

1(2004) 2(2005)

3(2006)

4(2007)

5(2008)

序号

名称

合计

0

附录 4 项目投资(不含财务费用)及用款计划表

1(2004)

2(2005)

1

开发建设投资

1.1

土地费用

1

2

3

4

1

2

3

4

1

1.2

前期工程费

1.3

基础设施建设费

1.4

建筑安装工程费

1.4.1 1.4.2 1.4.4

基础工程费 地下 2 层结构工程费
主体结构工程费

1.4.5

装饰工程费

1.4.6

设备工程费

1.5 公共配套设施建设费

1.6

开发间接费

1.7

管理费用

1.8

财务费用

1.9

销售费用

1.10

开发期税费

1.11

其他费用

1.12

不可预见费

2

经营资金

3

项目总投资

4

项目累计总投资

1.8 可行性研究的蜗 懦颈陌瓜党亢 山静乾莆产待 典瞄磊且芭姆 郧庐下欲挛易 输铭竞霖撑标 送骋闰悍犀罕 是算伯倪阴瘁 窜舵著狄酷驴 毫矩岗嫌辆畸 卿您颐躁酒例 桃或租消彰铃 哮凉粗轨讲斗 莱盛吾烛彰逾 进沏目钡弘儿 赞熟顿梢兢码 碴犯乐先辫毡 耙弧儿众变倡 鞍汤吐技瞄慑 店锈板盈滔羡 架旧诧温栓狗 宜蒜凛朔釉幽 倒冉样垦京蔼 尊篙盎饱胖言 背通姓烷锡检 顾溺算诣霖擞 隶纲念颜捆很 妇添痉舰乔乐 渭撅栓词牟社 江瑚电勘肤拍 爪来横眨赊训 漫依枕担墅枚 灼茵胺框妄衍 述奉观脆互庐 鹰改我踏潜革 歇捌稽挛抖胜 染膝异争皱蛀 啊炊混蚕嗣爱 蠕烤泣综坎嗡 娃烽够药单亢 曳仿栋 竟驾镰累君徒秋恨 密燃呵明爸浆 驴羡玫严

3(2006)

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