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湖北宜化肥业有限公司股东全部权益价值资产评估报告书


湖北宜化肥业有限公司股东全部权益价值 资产评估报告书
京信评报字(2010)第 028-2 号

中京民信(北京)资产评估有限公司 二○一○年四月十八日


第一册





资产评估报告书

注册资产评估师声明 ......................................................................................................................1 第一章 基本情况.................................................................................................................3 一、委托方、被评估单位及约定的其他评估报告使用者概况 ...................................3 二、评估目的...................................................................................................................5 三、评估基准日...............................................................................................................5 四、评估对象和评估范围...............................................................................................5 五、评估价值类型及定义...............................................................................................7 第二章 评估依据...................................................................................................................7 一、法律法规依据...........................................................................................................7 二、评估准则依据...........................................................................................................8 三、资产权属依据...........................................................................................................8 四、取价依据...................................................................................................................8 五、其他依据及参考资料...............................................................................................9 第三章 评估方法...................................................................................................................9 第一节 成本法(资产基础法)...............................................................................10 一、流动资产.................................................................................................................10 二、长期投资.................................................................................................................11 三、设备.........................................................................................................................11 四、房屋建(构)筑物.................................................................................................13 五、在建工程.................................................................................................................15 六、土地使用权和苗家湾的采矿权.............................................................................15 七、递延所得税资产.....................................................................................................15 八、负债.........................................................................................................................16 第二节 收益法...........................................................................................................16 一、评估技术思路.........................................................................................................16 二、企业自由净现金流量折现值.................................................................................17 三、有息债务.................................................................................................................17 四、非经营性资产.........................................................................................................18 五、非经营性负债.........................................................................................................18 六、溢余资产.................................................................................................................18 第四章 评估程序及实施过程.............................................................................................18 一、进行前期调查.........................................................................................................18 二、编制评估计划.........................................................................................................18 三、开展现场工作.........................................................................................................19 四、整理评估资料.........................................................................................................20 五、进行评定估算.........................................................................................................20 六、进行汇总分析.........................................................................................................20 七、提交评估报告.........................................................................................................20

第五章 评估假设.................................................................................................................21 一、本次评估采用的假设.............................................................................................21 二、评估假设对评估结论的影响.................................................................................22 第六章 评估结论.................................................................................................................23 一、两种评估方法的评估结果.....................................................................................23 二、评估结果的分析与选择.........................................................................................23 三、评估结论.................................................................................................................23 第七章 特别事项说明.........................................................................................................23 第八章 评估报告的使用限制说明.....................................................................................24 第九章 评估报告日及其他.................................................................................................24 资产评估报告书附件:.................................................................................................26

第二册

资产评估说明

说明一、关于《资产评估说明》使用范围的声明 说明二、关于进行资产评估有关事项的说明 说明三、评估对象与评估范围说明 说明四、资产核实总体情况说明 说明五、评估技术说明 第一部分 成本法(资产基础法)评估技术说明 第二部分 收益法评估技术说明 说明六、评估结论与分析说明

第三册

资产评估明细表

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注册资产评估师声明
一、 我们在执行本资产评估业务中, 遵循相关法律法规和资产评估准则, 恪守独立、 客观和公正的原则;根据在评估过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,我 们对评估结论的合理性承担相应的责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方和被评估单位提供并签章确认;保证 所提供资料的真实性、合法性和完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责 任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或预期的利益关系,与委托方和相关 当事方没有现存的或预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象所涉及的资产进行现场调查;对其法律权属状 况给予必要的关注,对其法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披 露,且已提请委托方、被评估单位完善产权以满足评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限 制。评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明, 并充分考虑其对评估结论的影响。 六、评估结论反映的仅是评估对象在评估基准日的价值估计数额,是经济行为实现 的参考依据,而不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

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京信评报字(2010)第 028-2 号 摘
重 要


提 示

以下内容摘自资产评估报告书正文,欲了解本评估项目的详细情况,合理理解评估 结论,应当认真阅读资产评估报告书正文。

中京民信(北京)资产评估有限公司接受湖北省宜昌市国有资产监督管理委员会、 湖北大江化工集团有限公司、湖北宜化集团有限责任公司委托,根据有关法律法规和资 产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,采用成本法(资产基础法)和收益法,对 湖北宜化肥业有限公司股东全部权益价值进行评估, 以确定湖北宜化化工股份有限公司 对湖北宜化肥业有限公司长期投资的价值提供参考依据。 此次资产评估的评估范围为湖北宜化肥业有限公司的全部资产和负债。 在评估中,我们对湖北宜化肥业有限公司提供的法律性文件、财务记录等相关资料 进行了验证审核,对资产和负债进行了勘察和核实,还实施了其他的必要程序。 在对两种方法的评估结果进行分析比较后,以收益法评估结果作为评估结论。 经评估,在持续经营等假设条件下,湖北宜化肥业有限公司股东全部权益于评估基 日 2009 年 8 月 31 日所表现的价值为 34,463.56 万元,评估值比账面净资产价值增值
10,599.19 万元,增值率 44.41 %

本摘要仅用于上述评估目的,由委托方使用,在距评估基准日不超过一年且评估对 象状况未发生较大变化或市场未发生较大波动时有效。 本摘要不得被引用或披露于公开媒体,法律、法规规定的除外。

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中京民信(北京)资产评估有限公司接受湖北省宜昌市国有资产监督管理委员会、 湖北大江化工集团有限公司、湖北宜化集团有限责任公司委托,根据有关法律法规和资 产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,采用成本法(资产基础法)和收益法,对 湖北宜化肥业有限公司股东全部权益价值进行评估, 以确定湖北宜化化工股份有限公司 对湖北宜化肥业有限公司长期投资的价值。 现将资产评估情况报告如下:

第一章

基本情况

一、委托方、被评估单位及约定的其他评估报告使用者概况
(一)委托方一 名称:湖北省宜昌市国有资产监督管理委员会 (二)委托方二 企业名称:湖北大江化工集团有限公司 住所:宜昌市沿江大道 52 号 法定代表人:艾之明 注册资本:20,000 万元 公司类型:有限责任公司 营业执照注册号:420581000001879。 经营范围:化肥、化工产品(不含化学危险品)生产与销售。 湖北大江化工集团有限公司是于 2003 年 12 月 30 日经宜都市工商行政管理局登记设立 的有限责任公司。公司现具备年产 12 万吨合成氨、15 万吨磷酸一铵、40 万吨 NPK 复合肥、 35 万吨硫酸的主导产品生产能力。公司综合实力居全国磷化工行业前列。主导产品 NPK 复 合肥和磷酸一铵均为国家免检产品,磷酸一铵于 2005 年 9 月被授予“中国名牌产品”称号。 2005 年,公司通过了 ISO9000 质量、ISO14000 环境、OHSAS18001 职业健康安全三体系认 证。

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(三)委托方三 名称:湖北宜化集团有限责任公司 住 所:湖北省宜昌市沿江大道 52 号 法定代表人:蒋远华 注册资本:贰亿零伍佰万圆整 实收资本:贰亿零伍佰万圆整 公司类型:有限责任公司 (国有独资) 经营范围:化肥、化工产品制造、销售;化工设备制造、安装;火力发电;货物进 出口、技术进出口、代理进出口(不含国家禁止或限制进出口的货物或技术) ;废旧物 资回收(经营范围中涉及国家专项规定的从其规定) 。 (四)被评估单位概况 名称:湖北宜化肥业有限公司 法定住所及经营场所:宜昌市猇亭桃子冲二组 法定代表人:白梅 注册资本:二亿元整 企业性质:有限责任公司(国有控股) 经营范围:化肥、化工产品(不含危险品)制造、销售;苗家湾磷矿开采(有效期 至 2012 年 1 月) ;货物进出口、技术进出口、代理进出口(不含国家禁止或限制进出口 得货物或技术) ;硫酸、磷酸、氟硅酸钠的生产 湖北宜化肥业有限公司成立于 2005 年 4 月 18 日。由湖北宜化化工股份有限公司、 湖北大江集团有限公司、枣阳化工工业有限公司共同出资组建,其中湖北宜化化工股份 有限公司出资占 50%、湖北大江集团有限公司出资占 40%、枣阳化工工业有限公司出 资占 10%。 1、主要产品及生产、销售情况 公司产品现有生产能力:磷酸二铵 70 万吨,磷酸 60 万吨,硫酸 120 万吨, 2007 年、2008 年、2009 年 1—8 月销量分别为 471,728.38 吨、456,496.40 吨、508,394.12 吨。 分别实现收入分别为 1,292,526,268.51 元、2,041,402,136.32 元、1,273,439,786.78 元。 2、公司近两年的资产负债及经营情况 (单位:元)

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项目
流动资产合计 非流动资产合计 资产合计 流动负债合计 非流动负债合计 负债合计 股东权益合计 负债及股东权益总计

2007年末 337,090,606.99 957,907,317.46 1,294,997,924.45 161,938,776.65 800,000,000.00 961,938,776.65 333,059,147.80 1,294,997,924.45

2008年末 1,260,932,252.92 1,245,983,915.95 2,506,916,168.87 1,566,462,900.69 648,000,000.00 2,214,462,900.69 292,453,268.18 2,506,916,168.87
2008年

2009年8月 1,097,710,592.06 1,168,711,125.36 2,266,421,717.42 1,359,385,406.84 668,392,607.91 2,027,778,014.75 238,643,702.67 2,266,421,717.42
2009年1-8月

项 目 2007年 ############## 一、营业收入 ############## 减:营业成本 913,731.61 营业税金及附加 29,419,006.28 销售费用 24,519,834.63 管理费用 58,914,003.40 财务费用 -16,030.72 资产减值损失 0.00 投资收益(损失以“-” 二、营业利润(亏损以“-” 134,048,822.60 625,830.49 加: 营业外收入 1,234,305.45 减:营业外支出 1,052,721.70 其中:非流动资产处置 三、利润总额(亏损总额以 133,440,347.64 减:所得税费用 四、净利润(净亏损以“-” 133,440,347.64

2,042,802,136.32 1,796,170,558.59 314,221.30 19,161,510.17 33,231,941.71 85,278,515.15 202,938,858.62 3,256,270.36 -91,037,198.86 1,454,439.21 1,136,251.00 -90,719,010.65 -45,613,131.03 -45,105,879.62

1,273,439,786.78 1,266,267,507.39 185,569.78 40,594,066.30 18,936,847.59 52,490,135.25 -3,975,008.70 -13,332,421.59 -6,160,142.20 1,127,856.39 16,312.00 -5,048,597.81 50,175,540.17 -55,224,137.98

(三)委托方以外的其他评估报告使用者概况 资产评估业务约定书未约定委托方以外的其他评估报告使用者。 二、评估目的 湖北宜化集团有限责任公司将计算对湖北宜化化工股份有限公司长期投资的价值。 湖北宜化肥业有限公司为湖北宜化化工股份有限公司控股子公司, 湖北省宜昌市国有资 产监督管理委员会、湖北大江化工集团有限公司、湖北宜化集团有限责任公司委托中京 民信(北京)资产评估有限公司对湖北宜化肥业有限公司股东全部权益价值进行评估, 以确定湖北宜化化工股份有限公司对湖北宜化肥业有限公司长期投资的价值。 三、评估基准日 (一)本项目资产评估基准日为 2009 年 8 月 31 日。 (二)上述评估基准日是委托方考虑本次评估目的需要所选取。 (三)评估中的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 四、评估对象和评估范围 (一)评估对象为湖北宜化肥业有限公司股东全部权益。 中京民信(北京)资产评估有限公司
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(二)评估范围为湖北宜化肥业有限公司的全部资产及负债。包括流动资产、非流 动资产及流动负债、长期负债。截至评估基准日,账面资产总额为 226,642.17 万元,负 债总额为 202,777.80 万元,净资产为 23,864.37 万元。 列入评估范围的资产及负债其账面值见下表:单位:人民币万元
项 目 账面价值 A
109,771.06 116,871.11 0 00 15,385.33 93,085.03 7,310.09 0 00 1,029.70 0 00 60.96 0.00 226,642.17 135,938.54 66,839.26 202,777.80 23,864.37

流动资产 非流动资产 其中 可供出售金融资产 长期股权投资 固定资产 在建工程 工程物资 无形资产 开发支出 递延所得税资产 其他非流动资产 资产总计 流动负债 非流动负债 负债合计 净资产(所有者权益)

列入评估范围的资产及负债业经大信会计师事务有限公司审计并出具大信专字 (2009)第 2-0162 号无保留意见审计报告。 (三)委托评估对象和评估范围与评估目的涉及的评估对象和评估范围一致。 (四)主要实物资产状况 评估范围内的实物资产账面反映为房屋建(构)筑物、机器设备、电子设备、车辆、 在建工程以及存货等。其中:房屋建(构)筑物共计 113 项,其中房屋建筑物 64 项, 建筑面积约 42300 平方米;构筑物 49 项。账面原值 208,870,339.32 元,账面净值 179,600,528.46 元。设备分为机器设备、电子设备、运输设备等,其中机器设备共 4456 台(套) ,电子设备共 163 台(套) ,运输设备为 7 套,账面原值 945,781,404.88 元,账 面净值 671,088,632.71 元。在建工程分为设备安装工程和土建工程,共计 16 项,账面值 73,100,914.81 元。存货为原材料和产成品、在产品等,账面值 730,187,900.99 元,均 存放在公司仓库和货场内。 1.房屋建筑物 湖北宜化肥业有限公司分为本部和苗家湾磷矿分公司两部分。本部位于宜昌市猇亭 区云池村生产厂区,其房屋建筑物主要是为生产 70 万吨/年产磷酸二铵、60 万/年产磷 酸、120 万吨/年产硫酸项目工程而建的生产厂房及辅助用房;苗家湾磷矿分公司位于湖 北省宜昌市苗家湾。 中京民信(北京)资产评估有限公司

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本部项目工程建于 2006 年,2008 年对硫酸、磷氨项目工程进行扩建。委估房屋建 筑物中厂房以低层钢筋砼框架结构或排架结构为主,库房一般跨度较大,荷载轻,采用 轻钢体系,辅助和生活用房采用砖混结构。钢筋砼和轻钢结构基础均为独立柱基,砖混 结构为条形基础;维护结构根据功能和厂房结构形式,分别采用砖墙、加气砼和压行钢 板;屋面防水采用 PVC 防火卷材和压型钢板;门窗选用塑钢窗木门或钢木大门;外墙 为放水涂料;内墙喷大白浆;地面一般为砼;控制室为防静电活动地板,吊顶,墙面乳 胶漆。单体面(体)积或价值较大的主要房屋建(构)筑物有磨浮厂房、DAP 主厂房、 过滤厂房、成品仓库、散库、浓缩设备框架、反应尾洗框架、循环水系统、矿石堆场、 反应槽、浓密池、烟囱、厂区道路等。 苗家湾磷矿石项目系于 2005 年收购而得。磷矿石规模为 100 万吨。其房屋建筑物 为配合开采矿石而建的办公室、机房、库房等;构筑物为开采矿石的巷道。 房屋建筑物均未取得房屋所有权证。 2.设备 该公司主要设备为化肥专用设备,如球磨机,硫磺制酸 HRS 系统,石墨换热器, 氮氢气压缩机,造粒机等。其中硫磺制酸 HRS 系统是进口美国 MECS(孟山都)公司 的产品,具有国际技术水平,较先进。 (五)由其他机构评估的资产 根据委托方的要求该公司的土地使用权由湖北永业行评估咨询有限公司进行评估, 苗家湾的采矿权由湖北永业地矿评估咨询有限公司进行评估, 评估人员没有对上述资产 进行清查和评估,根据委托方的要求,只是将其评估结果并入到相应的资产明细中。

第二章
一、法律法规依据

评估依据

(一)原国家国有资产管理局国资发[1992]第 36 号文《国有资产评估管理办法施 行细则》 ; (二)财政部财评字[1999]91 号文关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂 行规定》的通知; (三) 中国资产评估协会中评协[1996]03 号文发布的 《资产评估操作规范意见》 试 ( 行) ; (四)国务院办公厅国办发[2001]102 号文件《转发财政部关于改革国有资产评估 中京民信(北京)资产评估有限公司
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行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》 ; (五)中国注册会计师协会公布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导 意见》 ; (六)中评协发布的《企业价值评估指导意见(试行); 》 (七)财政部发布的《企业会计准则》《企业会计制度》 、 ; (八) 《房地产估价规范》 (国家标准 GB/T50291-1999) ; (九) 《中华人民共和国城市房地产管理法》 ; (十) 《中华人民共和国土地管理法》 ; (十一) 《城镇土地估价规程》 (国家标准 GB/T18508-2001) ; (十二)其他与资产评估有关的法律、法规等。 二、评估准则依据 (一)财政部发布的《资产评估准则—基本准则》《资产评估职业道德准则—基本 、 准则》《资产评估准则—评估报告》《资产评估准则—评估程序》《资产评估准则—工 、 、 、 作底稿》《资产评估价值类型指导意见》 、 ; (二)财政部发布的《资产评估准则—无形资产》《资产评估准则—不动产》《资 、 、 产评估准则—机器设备》 ; (三)财政部发布的《企业会计准则》《企业会计制度》 、 ; (四)中评协发布的《资产评估操作规范意见(试行)、 》《企业价值评估指导意见 (试行)、 》《企业国有资产评估报告指南》 (五)中注协发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》 ; (六)其他与本项评估有关的评估准则、规范。 三、资产权属依据 (一)国有土地使用证; (二)机动车行驶证; (三)采矿许可证、勘查许可证; 四、取价依据 (一) 中国机械工业信息研究中心编制出版的 《中国机电产品报价手册》 2009 年版; (二) 《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》 ; (三)中国人民银行金融机构贷款基准利率(2009 年 8 月 31 日) ; 中京民信(北京)资产评估有限公司
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(四)中国机电商情网《汽车价格商情》2009 年; (五)中国机电商情网《办公设备及家用电器报价》2009 年。 (六) 《资产评估常用数据与参数手册》第二版; (七)向有关车辆设备、机器设备、电子仪器仪表设备生产厂家询价取得的资料; (八)湖北宜化肥业有限公司提供的设备购买合同、发票; (九)湖北宜化肥业有限公司提供的生产操作手册、设备台账、设备技术资料等有 关档案资料; (十) 《全国统一建筑安装工程工期定额》 ; (十一) 《湖北省建设工程投资估算指标》 ; (十二)宜昌市房屋重置价格标准; (十三)湖北省宜昌市 2002 年基准地价及系数调整表(鄂价房服[2002]135 号) 。 (十四) 《全国统一建筑安装工程工期定额》 ; (十五) 《湖北省建筑工程费用定额》 (2003 年) 。 五、其他依据及参考资料 (一)委托方提供的房屋建筑物清查评估明细表; (二)评估人员实地勘察及搜集整理的资料。 (三)本公司收集的其他市场价格资料。

第三章

评估方法

企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和成本法(资产基础法) 。按 照《企业价值评估指导意见(试行),评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况 》 等相关条件, 恰当选择一种或多种资产评估方法。 国资委产权 【2006】 号文件规定“涉 274 及企业价值的资产评估项目,以持续经营为前提进行评估时,原则上要求采用两种以上 方法进行评估,并在评估报告中列示,依据实际状况充分、全面分析后,确定其中一个 评估结果作为评估报告使用结果。” 对于市场法,由于缺乏可比较的交易案例而难以采用。 收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价 值, 但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据——资产的预期获利能力的角度评 价资产,能完整体现企业的整体价值,其评估结论具有较好的可靠性和说服力。同时,

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企业具备了应用收益法评估的前提条件:将持续经营、未来收益期限可以确定、股东权 益与企业经营收益之间存在稳定的关系、未来的经营收益可以正确预测计量、与企业预 期收益相关的风险报酬能被估算计量。 成本法(资产基础法)的基本思路是重建或重置被评估资产,潜在的投资者在决定 投资某项资产时,所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。本评估项 目能满足成本法(资产基础法)评估所需的条件,即被评估资产处于继续使用状态或被 假定处于继续使用状态,具备可利用的历史资料。而且,采用成本法(资产基础法)可 以满足本次评估的价值类型的要求。 因此,针对本次评估的评估目的和资产类型,考虑各种评估方法的作用、特点和所 要求具备的条件,此次评估我们采用成本法(资产基础法)和收益法。在对两种方法得 出的评估值进行分析比较后,以收益法的评估值作为评估结论。 第一节 成本法(资产基础法)

成本法 (资产基础法) 是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象 价值的各种评估技术方法的总称。 本次评估的评估范围包括流动资产、 长期投资、 固定资产、 无形资产及流动负债、长期负债,评估方法主要采用成本法(资产基础法) 。各类资产的具 体评估方法如下:

一、流动资产 委估流动资产包括货币资金、应收票据、应收帐款、其他应收款、预付帐款、存货 等。 (一)货币资金 货币资金包括现金、银行存款。 现金:进行现场盘点,核查其账面值,以核实后的金额确定评估值。 银行存款:将对账单、余额调节表及询证获得的数据与其账面值进行核对,以核实 后的金额确定评估值。 (二)应收票据 应收票据经核实无该后以账面余额确定评估值。 (三)应收款项 应收款项包括应收帐款、其他应收款、预付帐款、 。 中京民信(北京)资产评估有限公司
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对于应收帐款、其他应收款,调查了解各款项的业务内容、账龄、对方单位信用状 况等,以可能收回的数额确定评估值。预付账款根据其所能收回的相应货物形成的资产 或权利的价值确定评估值。 (四)存货 此次评估的存货为原材料、产成品、在产品。 对原材料以其评估基准日的库存数量,乘以其在评估基准日的市场购置价格,加上 合理的运杂费等费用,得出评估值。 对在产品以核实后的帐面值确定评估值。 对产成品,评估时以其核实后的实际数量,乘以其出厂价格扣除全部税金、营业费 用及适当利润确定评估值,基本公式如下: 评估值=库存数量×出厂销售价(不含税)×[1-(销售税金及附加+销售费用+所得税+ 适当净利润)/销售收入] 二、长期投资 (一)对成立时间较长的控股的长期投资,对被投资单位整体资产进行评估,然后 根据其投资比例计算评估值。 如湖北宜化江家墩矿业有限公司、 湖北香溪化工有限公司、 宜昌宜化殷家坪矿业有限公司。根据委托方的要求,宜昌宜化殷家坪矿业有限公司由湖 北万信资产评估有限公司进行评估, 该公司持有宜昌宜化殷家坪矿业有限公司的 20%的 股权,对该项股权的评估,评估人员直接采用湖北万信资产评估有限公司对该全部股东 权益的评估值,然后根据其投资比例计算评估值。 (二)对于成立时间较短,以及非控股的长期投资, 由于投资发生的时间不长,被 投资企业资产帐实基本相符, 根据审计后被投资企业资产负债表上净资产数额及被投资 产应占的份额确定评估值。如宜昌物流有限责任公司、宜昌三峡物流有限责任公司、宁 夏宜化化工有限公司、宁夏海利达化工有限公司、北京宜化贸易有限公司。 三、设备 本次评估的设备包括国产设备、进口设备、电子设备和车辆,采用重置成本法进行 评估。其基本公式为: 评估值=重置全价×成新率 (一)重置全价的确定 1、国产设备 机器设备的重置全价由设备购置费和运杂费、 基础费、 安装调试费、 资金成本组成。 中京民信(北京)资产评估有限公司
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主要设备及关键设备的购置价从市场或生产厂家询价经比较后确定, 在无法从市场 或生产厂家获取价格时,通过查阅《2009 年中国机电产品报价手册》确定;一般设备的 购置价通过查阅《2009 年中国机电产品报价手册》等价格资料确定;对市场、生产厂家 询价和查阅相关价格资料都无法获得购置价格的设备, 则采用类比法通过以上途径查询 类似设备的购置价并根据设备差异进行修正后确定。 运杂费是指设备到达使用地点前发生的装卸、运输、保管、保险等费用,其计算公 式为:运杂费=设备购置价×运杂费率。 基础费是指建造设备基础所发生的人工费、材料费、机械费等,其计算公式为:基 础费=设备购置价×基础费率。 安装调试费是指设备安装调试过程中发生的人工费、材料费、机械费等,其计算公 式为:安装调试费=设备购置价×安装调试费率。 资金成本是指设备从订货到安装调试完成因占用资金而发生的成本, 一般只对大中 型且订货周期半年以上的设备计算资金成本。 对于订货合同中规定由供货商负责运输、基础建造、安装调试中的某项时,由于在 购置价格中已含此项费用,则不计该该项的费用。 2、进口设备 进口设备的购置价有 CIF 价格(到岸价)和 FOB 价格(离岸价)两种,另外,增 加进口设备从属费,其他成本构成与国产设备基本相同。 (1)按 CIF 价,其进口设备重置成本为: 进口设备=CIF 价(按基准日汇率换算为人民币)+国内运杂费+基础费+安装调试费+ 资金成本+进口设备从属费+其他合理费用 其中进口设备从属费=关税+增值税+外贸手续费+银行手续费+商检费+港监费 以上成本构成,若产权持有者享受进口减、免税待遇,则无关税和增值税,或减少 关税,但有港监费。正常情况则有关税和增值税,无港监费。 (2)按 FOB 价,其进口设备购置价按 CIF 价转换为: CIF 价=FOB 价(离岸价)+国外海运费+国外运输保险费 然后,再按 CIF 价计算更新重置成本。 (3)按替代原则,国内厂家能生产同类进口设备,其主要技术参数达到进口设备 水平,可按国产设备的计算方法确定其更新重置成本。 3、电子设备 中京民信(北京)资产评估有限公司
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对于一般电子设备,由于其易于直接从市场购置,且不用支付运输费用,也不需安 装调试或不用支付安装调试费用,故其重置全价直接以市场购置价格确定;对于个别存 在运输、安装调试费用的电子设备,其运输、安装调试费的计算与机器设备相同。 4、车辆 对于车辆,以经过比较后的合理的评估基准日市场购置价,加计车辆购置税和一定 的车辆牌照费和其他费用确定为重置全价。 (二)成新率的确定 1、机器设备 (1)对主要设备、关键设备及精密设备,分别采用使用年限法和现场勘察分析法 进行测算,经加权平均确定其综合成新率。 使用年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100% 现场勘察成新率=∑各部位得分×100% 综合成新率的基本计算公式为: 综合成新率=使用年限成新率×40%+现场勘察成新率×60% (2)对一般设备,采用使用年限法确定成新率。 (3)对逾龄设备,待报废和报废的设备 主要以现场勘察为依据确定成新率;对

因国家限制或其他原因而停用的、待报废和报废的设备装置,直接以可收回净现金额作 为评估值。 2、电子设备 对于电子设备,采用使用年限法确定使用年限成新率。 3、车辆 车辆的成新率。首先依据年限成新率和里程成新率,按孰低原则确定理论成新率; 然后对车辆进行现场查勘,确定查勘成新率;经加权平均确定综合成新率。 年限成新率=(规定使用年限-已使用年限)÷规定使用年限×100% 里程成新率=(规定行驶里程-已行使里程)÷规定行驶里程×100% 综合成新率=理论成新率×40%+查勘成新率×60% 四、房屋建(构)筑物 本次评估涉及的房屋建筑物主要为资产占有方自用,同类房屋的交易实例较少,市 场依据不充分, 且又不能单独产生收益,故不宜选用市场法和收益法评估。因此,本 中京民信(北京)资产评估有限公司

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次房屋建(构)筑物的评估主要采用重置成本法。 计算公式为:评估值=重置成本×成新率 式中: 重置成本=建安工程费+前期费用及其他费用+资金成本+开发利润 (一)重置成本的确定 1、评估对象有完整的工程决算,其建安工程造价根据决算、评估基准日人工及所 在地建材市场价格或建筑工程价格指数综合调整确定。 2、前期费用及其他费用:包括设计勘测费、标底审查费、建设工程监理费、建 设单位管理费、新型建材专用费用、白蚁防治费等 3、资金成本:即建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本,以 综合造价和前期费用及其他费用之和为基数,假定房屋建(构)筑物及重新建造时其资 金投入为均匀投入。 资金利息率按评估基准日中国人民银行公布的银行现行贷款利率进 行计算。 4、开发利润:本次评估适当考虑房地产开发利润。 (二)成新率的确定 房屋建(构)筑物成新率的确定采用打分法和年限法两种方法进行测定,然后将两 种方法测算结果取权重测定的综合成新率确定委估对象的成新率。 构筑物直接采用年限 法测算成新率。 (1)打分法: 依据房屋建筑物的地基基础、承重构件、墙体,屋面、楼地面等结构部分,内外墙 面,门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标 准分值,再由现场勘查实际状况并打分,根据此分值确定整个建筑物的完好分值率。 其计算公式为:成新率=结构部分合计得分×结构部分权重+装修部分合计得分× 装修部分权重+设备部分合计得分×设备部分权重 (2)年限法: 根据房屋建(构)筑物的耐用年限和尚可使用年限来确定房屋建(构)筑物的成新 率,其计算公式如下: 成新率=1-(1-残值率)×(已使用年限/耐用年限)

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五、在建工程 在建工程包括土建安装工程和设备安装工程。 (一)对于土建工程,采用的评估方法如下: 1、 已暂估入账的“磷酸二铵平衡改造”、 60 万吨硫酸扩建GA207001”“ 磷酸花岗 “ 岩防腐 GA207012”及“ 磷酸花岗岩防腐 GA207012”转入固定资产---相对应的房屋建筑 物评估,其在建工程评估值为零。 2、“ 磷铵环境整治 GA208003”为零星项目所发生的的费用,本次评估已在固定资 产---相对应的房屋建筑物考虑,其在建工程评估值为零。 3、已开工且未完工项目,其开工时间距评估基准日半年以上,根据其在建工程申 报金额,经帐实核对后,剔除其中不合理的支出,并加计资金成本计算评估价值。如果 账面值与评估基准日价格水平有较大差异的, 应根据评估基准日价格水平进行调整工程 造价。 资金成本=(实际支付金额-不合理费用)×利率×工期/2 其中:

A.利率按评估基准日中国人民银行公布的贷款利率确定。 B.工期根据项目规模和实际完工率,参照建设项目工期定额合理确定; (二)对于设备安装工程 (1) 、未完工项目 采用重置成本法进行评估。 评估值=(实际支付金额-不合理费用)+资金成本 工期在半年以上(含半年)计资金成本,否则不计。 其中资金成本=(实际支付金额-不合理费用)×利率×工期/2 (2) 、纯费用类在建项目 对未来的所有者有实际价值的,以核实后的帐面价值为评估值,否则按零值处理。 (3) 、已完工在建项目 按固定资产评估。评估值=重置成本×成新率 六、土地使用权和苗家湾的采矿权 根据委托方的要求该公司的土地使用权由湖北永业行评估咨询有限公司进行评估, 苗家湾的采矿权由湖北永业地矿评估咨询有限公司进行评估,根据委托方的要求,只是 中京民信(北京)资产评估有限公司
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将其评估结果并入到相应的资产明细中。 七、递延所得税资产 评估人员详细了解其发生时间、业务的内容及性质。评估人员以核实后的帐面值确 定评估值。 八、负债 评估人员详细了解其发生时间、业务的内容、会计凭证、合同。评估人员以核实后 的帐面值确定评估值。

第二节

收益法

收益现值法是指通过估算委估资产未来预期收益并折算成现值, 借以确定被评估资 产价值的一种资产评估方法。 采用收益法对资产进行评估,所确定的资产价值,是指为获得该项资产以取得预期 收益的权利所支付的货币总额。不难看出,资产的评估价值与资产的效用或有用程度密 切相关。资产的效用越大,获利能力越强,产生的利润越多,它的价值也就越大。 收益法基本的计算公式为: n P =∑[Ri/(1+r)i] i=1 式中: P——评估价值 n——收益期年限 Ri——第 i 年的预期收益 r——折现率 一、评估技术思路
本次收益法评估模型选用企业自由现金流模型, 即经济收益流是公司全部投资资本 (全 部股东权益和有息债务) 产生的现金流。 以未来若干年度内的企业自由净现金流量作为依据, 采用适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值, 然后再加上溢余资产价值、 非经营性 资产价值和其他资产价值减去有息债务得出股东全部权益价值。 计算公式: 股东全部权益价值=企业自由净现金流量折现值-有息债务价值+非经营性资产价值 -非经营性负债价值+溢余资产价值

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二、企业自由净现金流量折现值 企业自由净现金流量折现值包括明确的预测期期间的自由净现金流量折现值和明 确的预测期之后的自由净现金流量折现值 (一)明确的预测期 公司成立后,一直从事磷酸二铵的生产与销售,预计 4 年后公司业务、收益会保持 稳定,故明确的预测期取定到 2013 年。 (二)收益期
由于公司的运行比较稳定,企业经营主要依托的主要资产和人员稳定,资产方面,通过 常规的大修和技改, 设备及生产设施状况可保持长时间的运行, 其他未发现企业经营方面存 在不可逾越的经营期障碍,在以后经营期可以较稳定地经营;故本次预测期取无限年期。

(三)企业自由净现金流量
本次评估采用企业自由净现金流,现金流量的计算公式如下: 企业自由净现金流量=息税前利润×(1-所得税率)+折旧及摊销-资本性支出-营运 资金追加额 =主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加+其它业务利润-期间费用(管 理费用、营业费用)+投资收益-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额

(四)折现率
按照收益额与折现率口径一致的原则, 本次评估收益额口径为企业净现金流量, 则折现 率选取加权平均资本成本(WACC) 。 公式:WACC=Ke×E/(D+E)+ Kd×D/(D+E)×(1-T) 式中:

Ke 为权益资本成本; Kd 为债务资本成本; E 为权益资本; D 为债务资本; D+E 为投资资本; T 为所得税率。 三、有息债务 有息债务指评估基准日账面上需要付息的债务,包括短期借款,带息应付票据、一 年内到期的长期借款、长期借款等。 中京民信(北京)资产评估有限公司
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四、非经营性资产
非经营性资产是指与企业经营活动的收益无直接关系、收益法结论不包含其价值的资 产,此类资产不产生利润,会增大资产规模,降低企业利润率,一般包括与主营业务无关的 应收款,闲置资产等。此类资产按成本法进行评估。

五、非经营性负债
非经营性负债是指与企业经营活动的收益无直接关系、收益法结论不包含其价值的负 债,一般包括应付股利、应付利息和与主营业务无关的其他应付款。非经营性负债按成本法 进行评估。

六、溢余资产 溢余资产是指与企业经营无直接关系的,超过企业经营所需的多余资产,多为溢余 的货币资金。

第四章
一、进行前期调查

评估程序及实施过程

我公司接到委托方的通知后,即安排有关负责人到委托方和被评估单位与负责人、 相关人员进行沟通, 并进行适当的调查。 了解评估目的和所涉及的经济行为、 评估对象、 范围,了解评估对象的基本情况及纳入评估范围资产的具体类型、分布情况和特点,了 解企业所处行业、法律环境、会计政策等相关情况,了解委托方对评估基准日的考虑和 对报告完成日期的要求。经过综合分析和评价,在确定本评估机构具备承担此项评估的 专业胜任能力,可以独立地进行评估,业务风险在可控范围内的情况下,与委托方洽谈 并签订资产评估业务约定书。 二、编制评估计划 根据本项评估的需要,确定项目负责人,安排注册资产评估师和评估辅助人员,组 成评估项目组。由项目负责人编制评估计划,经本评估机构有关负责人审核后实施。 评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告书 等实施评估的全过程,初步确定评定估算所采用的基本方法,并对评估的各个阶段作出 相应的时间安排。

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三、开展现场工作 (一)向被评估单位布置并辅导有关人员填写资产及负债清查评估明细表。同时, 指导被评估单位进行资产清查。 (二) 向被评估单位提交尽职调查清单, 收集评估所需文件资料, 包括房屋建筑物、 在建工程的产权证明文件、设备购置合同或发票以及财务报表、生产经营统计资料、近 年审计报告、发展规划、确定长期投资价值项目可行性论证等。 (三)根据评估操作规范要求进行资产核实和现场查勘: 1、检查被评估单位填报的资产及负债清查评估明细表有无错项、漏项、重复;对 照资产及负债清查评估明细表,逐类与财务总账进行比对;抽查各类资产或负债中的重 点项目,将其与财务明细账记录的数据进行核对;做到账、表一致; 2、对资产清查评估明细表所列各类实物资产,到现场以重点全查、一般抽查的方 式进行数量核实,并与账面记录进行核对;同时,对房屋、重点构筑物和重点设备进行 现场查勘,形成详尽的查勘记录,并与资产管理人员和操作使用人员进行交谈,查阅房 屋维修记录、设备运行日志和大中修记录;对在建工程现场查看形象进度,了解施工质 量,掌握工程款实际支付情况;对存货,检查原材料等的存储情况并了解领(使)用制 度,查看在产品完工程度并了解入账过程,了解产成品销售情况和销售成本构成; 4、查阅长期投资的投资协议、被投资单位的公司章程、验资报告、营业执照、评 估基准日财务报表等资料,了解长期投资的投资日期、原始投资额及持股比例;对控股 的长期投资,到被投资企业实施与投资方相同的资产评估程序,以评估出被投资企业在 评估基准日的净资产价值; 5、对大额、重点应收款项进行函证,了解业务往来及对方单位信用情况;查阅主 要负债的相关协议、合同,了解发生时间、形成过程,偿债情况; 6、对被评估单位提供的产权证明文件、资料进行征询、鉴别,查明房屋建筑物、 在建工程的产权状况;并对可能影响资产评估的重大事项进行调查。 (四)通过座谈会、走访等方式,听取被评估单位有关人员对企业、重点资产、主 要产品历史和现状的介绍,了解企业的生产、经营、管理状况,并形成访谈记录。 (五)对委托方和被评估单位《关于进行资产评估有关事项的说明》之“未来经营 和收益状况预测说明”中的未来主营收入、成本费用、利润等预测数据进行历史比对、 能力衡量、横向比较、趋势分析,以判断其未来实现的可能性或可实现程度,及在收益

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法评估时的可利用程度。 (六)开展被评估单位外部的调研活动,包括走访市场或查询市场资讯,了解企业 产品的销售情况、价格趋势、市场占有情况和同行业其他企业产品的相应情况,以及市 场竞争态势;通过网站、专业刊物等媒体,了解国家相关的产业政策、金融政策、行业 主管部门或行业组织的市场分析、行业发展意见和行业统计数据;走访房地管理部门, 掌握房屋造价等方面的信息、资料;进行电话询问、现场咨询等形式的市场调查,获取 价格手册、媒体资讯以外的设备、原材料等的价格信息。 四、整理评估资料 对收集的评估资料进行分析,判断每一份资料的可靠性、合理性和可用性,其过程 是去粗取精、去伪存真。经过分析和筛选,汇集所有合理、可靠的资料。根据评估工作需 要进行分类,即按流动资产、房屋建筑物、设备、无形资产、在建工程、长期投资、负债 和收益法评估等类别,对评估资料进行归纳整理。 五、进行评定估算 对归纳整理后的各类评估资料所反映的信息进行提炼,通过分析测算得到评估所需 要的而在评估过程中又无法直接获取的各种数据、参数。然后,分别采用一定的评估方法 进行评定估算。 六、进行汇总分析 对成本法(资产基础法)中各类资产及负债的初步评估结果进行复查,必要时对个 别资产项目的估算过程和估算结果进行适当修改,在确认单项资产、负债评估结果基本 合规合理和资产、负债无重评漏评的情况下,进行汇总,得出成本法(资产基础法)的 评估结果。同时,对收益法评定估算的全过程、各项数据的形成、各项参数的选取等进 行复查,必要时对个别数据、参数进行适当调整,以进一步完善评估,保证评估结果的 相对合理性。然后,对两种方法的评估结果进行充分的分析和比较,在综合考虑不同评 估方法和其评估结果的合理性及所使用数据的质量、数量的基础上,确定其中一种方法 的评估结果作为评估结论。 七、提交评估报告 根据评估工作情况,起草资产评估报告书,经过本评估机构内部三级复核后,形成 报告书初稿。就报告书初稿向委托方征求意见,并对涉及的相关事项与委托方进行必要 中京民信(北京)资产评估有限公司
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沟通。在不影响本评估机构对最终评估结论进行独立判断的前提下,采纳委托方对报告 书的合理意见或建议。然后,向委托方提交正式资产评估报告书。

第五章

评估假设

资产评估的基本目标要求评估结论必须公允, 而所有公允的评估结论都是有条件约 束的。资产评估假设正是表现资产评估条件约束的重要形式。 一、本次评估采用的假设 (一)成本法(资产基础法)评估采用的假设 1、被评估单位持续经营,主要资产不改变用途; 2、评估范围内资产产权清晰,不存在权属纠纷; 3、委托方和被评估单位提供的评估资料真实、合法、完整; 4、评估人员在能力范围内收集到的评估资料真实、可信。 (二)收益法评估采用的假设
1. 国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化,本次交易各方 所处地区的政治、 经济和社会环境无重大变化, 无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大 不利影响。 2. 针对评估基准日资产的实际状况,假设企业持续经营。 3. 假设公司的经营者是负责的,且公司管理层有能力担当其职务。 4. 除非另有说明,假设公司完全遵守所有有关的法律法规。 5. 假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面 基本一致。 6. 假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上,经营范围、方式与目前方向保 持一致。 7. 有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。 8. 公司经营的主要原材料供应及价格(除已知的价格变动情况外)无重大变化,公 司供应的主要商品价格无重大变化,或者材料与商品价格同向变化; 9. 公司的成本、费用控制能按相关计划实现; 10. 假设经营期限内每年的收入支出均发生在年末; 11. 企业提供的资料和评估人员收集到的资料真实可信的假设;

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12. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
二、评估假设对评估结论的影响 (一)成本法(资产基础法)评估假设对评估结论的影响 若被评估单位改变经营方向,主要资产改变用途,会造成部分资产评估方法、取价 依据的选择不当; 若评估范围内资产权属不够清晰,存在产权纠纷,委托方和被评估单位提供的评估 资料不够真实、合法、完整,或者评估人员在能力范围内收集到的评估资料不够真实、 可信,会影响评估时的认定、判断和分析、估算; 这些,均直接影响评估报告书和评估结论的合理性与公允性;严重时,评估报告书 和评估结论不能成立。 (二)收益法评估假设对评估结论的影响 根据资产评估的要求,认定收益法评估假设中关于未来经济环境的各项(1-4 项) 假设在评估基准日时成立。若未来经济环境发生较大变化,可能由于假设条件的改变而 推导出不同的评估结论(但这不是我们的责任) 。 若被评估单位改变经营方向,非持续经营,意味着评估的前提条件丧失; 若委托方和被评估单位提供的评估资料和资产权属资料不够真实、合法、完整,或 者评估人员在能力范围内收集到的评估资料不够真实、可信,会影响评估时的认定、判 断和分析、估算; 若被评估单位管理层履行其职责的能力变差,或者未能全面遵守相关的法律、法规 和政策规定,会严重影响生产经营的正常进行; 若被评估单位采用与现会计政策在重要方面不一致的的会计政策, 会导致评估中对 净现金流量的测算出现差异; 若被评估单位制定的计划、规划中的有关指标与市场需求不能吻合,或者对成本费 用的控制不能按所制定的计划、规划实现,或者被评估单位维持生产的主要原材料、辅 料、燃料、能源的供应发生重大变化,或者被评估单位在收益年限内遇到重大的销售货 款回收方面的问题(即坏账情况) ,将导致预测的净现金流量无法实现; 这些,均直接影响评估结论的合理性和公允性,严重时评估报告书和评估结论不能 成立。

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第六章
一、两种评估方法的评估结果

评估结论

湖北宜化肥业有限公司股东全部权益价值采用成本法(资产基础法)和收益法的评 估结果分别为为 42,310.57 万元和 34,463.56 万元。 二、评估结果的分析与选择 由于收益法反映的是各项资产的组合价值, 考虑本次评估目的, 本次选用收益法评 估结果作为评估结论的计算依据。 三、评估结论 在实施了上述资产评估程序和方法后,我们的评估结论是:在持续经营等假设条件 下, 湖北宜化肥业有限公司股东全部权益于评估基日 2009 年 8 月 31 日所表现的价值为
34,463.56 万元,评估值比账面净资产价值增值 10,599.19 万元,增值率 44.41 %

成本法(资产基础法)评估结果详细情况和收益法评估测算过程分别见资产及负债 清查评估明细表和收益测算表。

第七章

特别事项说明

一、在对评估范围内的资产进行评估时,我们未考虑该等资产用于改制可能承担的 费用和税项,未对部分资产的评估增值额作任何纳税考虑;未考虑资产所欠付的抵押、 担保、诉讼事项及特殊的交易方式可能追加付出的价格等可能影响其价值的任何限制。 二、 根据委托方的要求该公司的土地使用权由湖北永业行评估咨询有限公司进行评 估,苗家湾的采矿权由湖北永业地矿评估咨询有限公司进行评估,评估人员没有对上述 资产进行清查和评估, 根据委托方的要求, 只是将其评估结果并入到相应的资产明细中。 我们未考虑该事项对评估值的影响。 三.根据委托方的要求,宜昌宜化殷家坪矿业有限公司由湖北万信资产评估有限公 司进行评估, 该公司持有宜昌宜化殷家坪矿业有限公司的 20%的股权, 对该项股权的评 估,评估人员直接采用湖北万信资产评估有限公司对其全部股东权益的评估值,然后根 据其投资比例计算评估值。我们未考虑该事项对评估值的影响。 四.根据《财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》 财税[2008]170 号文件精神,本次列入评估范围的生产性设备在资产基础法评估时,生 产性设备重置成本中不含增值税进项税额;同时,评估时估算了帐面值中包含的增值税 可抵减所得税权益,为简化计算,估算时未区分帐面值中设备原价、运杂费、安装费及

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基础不同税率,也未考虑今后所得税率可能的变化及权益在不同年度实现时的时间价 值。 五、此次评估的房屋尚未取得《房屋所有权证》 。评估是在假定其产权归属资产占 有方前提下而进行的,评估值中未考虑今后办证需发生的费用。本次评估房屋建筑物的 结构以实地勘查为准,房屋建筑面积以企业申报面积为准。评估人员进行了核实。在报 告有效期内办理产权证后应以产权证核载面积对评估值进行相应调整。 六、对长期投资进行评估时,对于成立时间较短,以及非控股的长期投资,由于 投资发生的时间不长,且未正式运作,被投资企业资产帐实基本相符,根据审计后被投 资企业资产负债表上净资产数额及被投资产应占的份额确定评估值。 如宜昌物流有限责 任公司、宜昌三峡物流有限责任公司、宁夏宜化化工有限公司、宁夏海利达化工有限公 司。

第八章

评估报告的使用限制说明

一、本资产评估报告书仅用于资产评估报告书载明的评估目的,由委托方、约定的 其他评估报告使用者使用。对于委托方、约定的其他评估报告使用者将本评估报告用于 其他目的或作其他用途所造成的后果,我们不承担任何责任。 二、 本资产评估报告书在评估目的实现日距评估基准日不超过一年且评估对象状况 未发生较大变化或市场未发生较大波动时有效。我们不对委托方、约定的其他评估报告 使用者超出有效期使用评估报告或者在评估对象状况已发生较大变化或市场已发生较 大波动时仍然使用评估报告承担责任。 三、 本资产评估报告书未经国有资产监督管理机构 (含所出资企业) 核准或者备案, 评估结论不得被使用。 四、未征得我公司同意,评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体,法 律、法规规定的除外。

第九章

评估报告日及其他

一、本资产评估报告书提出日期为二○一○年四月十八日。 二、本报告书含有若干附件(见附件目录) ,附件是本报告书的重要组成部分。

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(本页无正文)

经办注册资产评估师:

马利民

经办注册资产评估师:

吴坚

复核注册资产评估师:

王小华









人:

周国章

中京民信(北京)资产评估有限公司 二○一○年四月十八日

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资产评估报告书附件:

一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、 八、 九、 十、

资产评估业务约定书; 被评估单位专项审计报告; 委托方和被评估单位法人营业执照; 委托方和被评估单位产权登记证; 评估对象涉及的主要资产权属证明资料; 委托方和相关当事方的承诺函; 签字注册资产评估师的承诺函; 资产评估机构资格证书; 资产评估机构法人营业执照; 签字注册资产评估师资格证书。

收益现值法计算表如下:

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一、营业收入 减:营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失



2009年9—12月

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2014年以后

合计

49,120.29 48,294.25 7.23 1,334.34 985.15 -1,500.68 -1,500.68 -375.17 -1,125.51 6,446.88 7,835.16 10,229.61 -12,743.40 10.11% 0.9684 -12,340.95

150,605.05 150,605.05 150,605.05 150,605.05 150,605.05 134,548.31 134,548.31 133,078.31 131,608.31 131,608.31 19.51 4,110.14 2,752.60 9,174.48 9,174.48 2,293.62 6,880.86 20,197.00 15,147.75 -2,844.51 14,774.63 10.11% 0.8795 12,994.81 21.92 4,122.98 2,835.59 9,076.24 9,076.24 2,269.06 6,807.18 20,197.00 16,157.60 10,846.58 10.11% 0.7988 8,664.35 21.92 4,122.98 2,922.73 10,459.10 10,459.10 2,614.77 7,844.32 20,197.00 16,157.60 11,883.72 10.11% 0.7255 8,621.56 21.92 4,122.98 2,922.73 11,929.10 11,929.10 2,982.27 8,946.82 20,197.00 16,157.60 12,986.22 10.11% 0.6589 8,556.70 0.5984 21.92 4,122.98 2,922.73 11,929.10 11,929.10 2,982.27 8,946.82 20,197.00 16,157.60 12,986.22

-

加:公允价值变动收益(损 投资收益(损失以“-”号填 其中:对联营企业和合营 二、营业利润(亏损以“-”号填 加:营业外收入 减:营业外支出 其中:非流动资产处置损 三、利润总额(亏损总额以“-” 减:所得税费用 四、净利润(净亏损以“-”号填 加:折旧及摊销 财务费用 减:资本性支出 营运资本变动 加/减:其他 五、营业现金流量 折现率 折现系数
2009年8月31日经营活动现金流折现值

7,771.35 84,671.71 118,939.54 6,335.41 23,146.33 5,296.83
108,660.89

减:资本性支出折现值 加:溢余资产现值
加:非经营性资产市场价值 减:非经营性负债市场价值

减:有息债务 企业股东合部权益价值

34,463.56

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