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2013年4月份考试房地产评估第一次作业

2013 年 4 月份考试房地产评估第一次作业 一、单项选择题(本大题共 30 分,共 15 小题,每小题 2 分) 1. 市场法适用的条件,是在同一供求范围内存在着较多的( )。 A. 类似房地产的交易 B. 相同房地产的交易 C. 相关房地产的交易 D. 房地产的市场交易 2. 直线趋势法公式 y=a+bx 中,x 表示( ) A. 价格 B. 常数 C. 价格变动率 D. 时间 3. ( )是对原有价格按照时间序列进行修匀,采用逐项递移的方法分别计算 一系列移动的时序价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以 消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势 A. 指数修匀法 B. 移动平均法 C. 平均发展速度法 D. 数学曲线拟合法 4. 形成房地产需求的条件是( )。 A. 费者愿意购买且有能力购买 B. 价值量大且寿命长久 C. 保值且升值 D. 有用且稀缺 5. 下面的说法正确的是( ) A. 房地产价格与利率正相关 B. 房地产价格与利率负相关 C. 利率上升,房地产价格也会上升 6. 对于各层用途相同且价格差异不大的建筑,其地价可按( )分摊。 A. 建筑面积 B. 房地价值 C. 土地价值 D. 建筑物价值 7. 与报酬率性质不同的名词有( ) A. 利息率 B. 折现率 C. 内部收益率 D. 空置率 8. 通常情况下土 地使用权出让方式的地价由低到高的排序为( )。 A. 协议、拍卖、招标 B. 拍卖、招标、协议 C. 协议、招标、拍卖 D. 招标、拍卖、协议 9. 路线价法的关键和难点是( )。

A. 划分路线价区段 B. 设定标准深度 C. 调查评估路线价 D. 制定深度百分率 10. 补地价=[(增加后的容积率一原容积率)÷( )]×原容积率下的地 价。 A. 土地总面积 B. 增加后的容积率 C. 原容积率 D. 建筑面积 11. 某写字楼预计持有两年后出售,持有期的净收益每年 216 万元,出售时的 价格为 5616 万元,报酬率为 8%,则该写字楼目前的收益价格为( ) A. 4858 B. 5200 C. 2700 D. 6264 12. 银行一年期存款利率为 10%,物价指数平均变动率为 12%,房地产投资收 益率为 14%,社会平均收益率为 11%,则房地产报酬资本化率可确定为 ( )。 A. 10% B. 11% C. 12% D. 14% 13. 实行房屋产权调换补偿方式的某拆迁房屋,经测算调换房屋的房地产市场 价值为 4500 元/平方米,被拆迁房屋的房地产市场价值为 3000 元/平方米。下 列最接近产权调换差价的是( ) 元/平方米。 A. 7500 B. 3750 C. 1500 D. -1500 14. 甲市一级商业基准地价为 1800 元/㎡,乙市一级商业区基准地价为 2000 元/㎡,则甲市商业用地价格比乙市( )。 A. 高 B. 低 C. 相等 D. 无法判断 15. 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98,则其依据 为( )。 A. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2% B. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2% C. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2.04% D. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2.04%

二、多项选择题(本大题共 40 分,共 10 小题,每小题 4 分) 1. 决定房地产供给量的因素( )。 A. 该种房地产的价格水平 B. 该种房地产的开发建设成本 C. 该种房地产的开发技术水平 D. 房地产开发商对未来的预期 E. 土地获得的难易程度 2. 房地产价格与一般物价相同之处在于()。 A. 用货币表示 B. 受供求关系影响 C. 按质论价 D. 生产成本相同 3. 估价业务来源有( )。 A. 被动接受 B. 上级布置 C. 主动争取 D. 自有自估 E. 政府指定 4. 房地产估价原则包括( )。 A. 独立; B. 客观; C. 公正; D. 守法; E. 自律 5. 决定房地产需求量的因素是( )。 A. 该种房地产的价格水平 B. 消费者的收入水平 C. 消费者的偏好 D. 相关物品的价格水平 E. 消费者对未来的预期 6. 地价与一般物品价格的不同之处包括( )。 A. 生产成本不同 B. 折旧不 同 C. 价格差异不同 D. 市场性质不同 E. 价格形成时间和供求变化不同 7. 在路线价法应用中,下列属于标准宗地要求的是( )。 A. 一面临街 B. 土地形状规则 C. 临街深度为标准深度 D. 用途具有代表性 8. 基准地价测算过程中,通常化分为( )等路线价。 A. 商业 B. 住宅

C. 工业 D. 市政用地 9. 供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响,其相互关系为()。 A. 供给增加大于需求增加时,均衡价格下降,均衡交易量增加 B. 供给增加大于需求减少时,均衡价格下降,均衡交易量增加 C. 供给减少小于需求减少时,均衡价格上升,均衡交易量增加 D. 供给减少大于需求增加时,均衡价格上升,均衡交易量增加 10. 收益法适用的条件,是房地产的( )都易于量化 A. 收益 B. 风险 C. 价值 D. 金额 三、判断题(本大题共 30 分,共 15 小题,每小题 2 分) 1. 委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。 () 2. 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格。成交价格 明显低于市场价格并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。 () 3. 具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来从事。 ( ) 4. 房地产分割一般不宜采取实物分割的方法。() 5. 房地产的价格与其需求呈正相关,与其供给呈负相关。 () 6. 估价机构,是指依法设立,从事房地产估价活动的专业服务机构。() 7. 同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。 () 8. 房地产估价师应当受聘于多个房地产估价机构,在同一时间只能在多个房地 产估价机构从事房地产估价业务。 () 9. 专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。 ( ) 10. 合伙人以实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资,需要评估 作价的,可以由全体合伙人协商确定,也可以由全体合伙人委托评估机构评 估。 () 11. 企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。 () 12. 合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出 资,也可以用劳务出资。 () 13. 在某房地产市场对某类房地产采用成本法求得的价值为 7000 元/m2,采用 收益法或者市场法求得的价值为 3000 元/m2,则说明此类房地产市场景 气。 () 14. 房地产需要专业估价是因为房地产具有“独一无二”的特性。( ) 15. 就原始价值、账面价值、公允价值与市场 价值相对而言,房地产估价是评 估房地产的公允价值、市场价值。()

答案:

一、单项选择题(30 分,共 15 题,每小题 2 分) 1. A 2. D 3. B 4. A 5. B 6. A 7. D 8. C 9. D 10. C 11. B 12. D 13. C

14. D 15. D 二、多项选择题(40 分,共 10 题,每小题 4 分) 1. ABCD 2. ABC 3. ACD 4. ABC 5. ABCD 6. ABCD 7. ACD 8. ABC 9. AB 10. AB 三、判断题(30 分,共 15 题,每小题 2 分) 1. √ 2. √ 3. √ 4. √ 5. √ 6. × 7. √ 8. × 9. × 10. × 11. × 12. √ 13. × 14. × 15. √


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