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浅析房地产项目的经济评价(一)

浅析房地产项目的经济评价(一) 摘要:项目拓展对于房地产公司的发展至关重要,评价项目的纬度也很多,经济评价是常用 且直观的一种方法,包括投资测算、收入测算和经济分析。本文主要针对住宅项目经济分析 中涉及的一些实际问题进行阐述。 通过分析我们发现经济评价是一个综合性的工作, 它需要 对项目有较清晰的市场定位,需要公司内各部门相互配合,这样才能保证项目评价更有效。 关键词:房地产投资经济评价 0 引言 项目拓展对于房地产公司的发展至关重要。 拿到一个好的地块, 往往意味着项目开发成功了 一半。那么如何评价一个新的项目?哪些项目该拿?这就需要进行多方位的考虑。 首先,应考虑企业战略。项目选择要服从区域发展规划、遵循产品战略、结合项目所在地的 政治资源,并与企业内部资源相匹配。其次,要关注企业的资金筹备能力。房地产属于资本 密集型行业,资金的筹集能力、资本结构规划都会影响到项目的选择。再次,还要充分考虑 项目的外部条件。如拆迁情况、周围环境情况和规划现状。 评价项目时,还有一个重要且直观的方法——经济评价。它包括投资测算、收入测算和评价 分析。本篇文章重点是分析住宅项目经济评价中所涉及的一些实际问题。 1 投资测算 投资测算方法虽有差别, 但主要包括以下几个内容: 土地成本及契税、 前期费用、 建安费用、 配套设施费用、管理费用、销售费用、财务费用等。 1.1 前期费用测算时要关注一些重要费用的计取方法和项目所在地对前期费用收取的政策法 规。 比如工程设计费,普通住宅的设计费只需几十元/平方米;但是如果项目定位高端,则可能 请大师设计,以致多方案比较,费用可能上千万。再如三通一平费,不同的项目差别很大。 位于城郊接合部的项目,临时水电与正式水电的费用较高,周期也长,企业为了加快项目进 度,花几千万是常事。另外,现场还应详细踏勘,如果存在需迁移的杆线,这种费用也要考 虑进去。 前期费用缴纳也是工作重点, 一方面要查阅相关的地方政策法规, 对人防费和基础设施配套 费等据实核算,另一方面还要考虑政策优惠时的费用减免。 1.2 建安费用测算时首先要确定建筑形式,多层、小高层还是高层住宅;其次需确定装修标 准,毛坯、简装还是精装修;最后,再按照经验值进行测算。 经验值可以查阅项目所在地工程造价信息网的信息进行调整。 比如北京造价网上就有造价实 例的信息, 08 年 6 月, 四环外、 5 层、 2.8 米层高的混合住宅项目单方造价为 815 元/平方米, 案例中还规定了建筑工程、装饰工程和安装工程的形式,测算人员可以据实调整。对于分期 开发、建设周期较长的项目,需要考虑主材价格变动的影响;对于特殊地质条件,地基处理 费用也应考虑。 1.3 配套设施费项目所处的环境不同,配建或代建项目的要求也不一样,具体要根据规划要 点的具体要求或同类项目的配建情况进行测算。 例如某一建筑面积为 50 万平米的住宅项目,规划要点中就明确规定需设置一处社区中心, 建筑面积 5000-8000 平方米, 功能包括社区管理、 卫生、 邮政、 储蓄、 文体活动、 商业服务、 餐饮休闲和室外活动等,还应配建 24 班小学一所,12 班幼儿园一所。 1.4 财务费用财务费用的测算比较复杂,重点是在计息基数、计息利率和融资费用上。 按规定,项目开发要求 30%左右的自有资金,这意味着贷款计算基数为投资额的 70%。但实 操中,项目的借贷资金常高于这个比例。所以,计息基数要根据企业的实际情况计取。