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2016年下半年广西房地产估价师《制度与政策》:注册房地产估价师执业考试试卷

2016 年下半年广西房地产估价师《制度与政策》 :注册房地产估价师 执业考试试卷
本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟,总分 100 分,60 分及格。 一、单项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,只有 1 个事最符合题 意) 1、某房产面积 40000,要求测绘精度为三级,则其限差为。 A:16 B:96 C:240 D:256 E:执行层的组织协调 2、某幢大厦的总建筑面积为 10000m2,房地总价值为 5000 万元,其中土地总价 值为 2000 万元。某人拥有该大厦的某一部分,该部分的建筑面积为 100m2,房 地价值为 100 万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为() 。 A.2.5% B.3.5% C.2.4% D.3.4% 3、某建筑安装工程中,规费为 300 万元,企业管理费为 280 万元,利润为 300 万元,该建筑安装工程间接费为__万元。 A.350 B.580 C.600 D.880 4、下列关于勘察设计的发包与承包,说法不正确的是。 A:建设工程勘察、设计方案评标,应当以投标人的业绩、信誉和勘察、设计人 员的能力以及勘察、设计方案的优劣为依据,进行综合评定 B:建设工程勘察、设计的招标人应当在评标委员会推荐的候选方案中确定中标 方案 C:包括建设工程主体部分的勘察、设计在内,只要经发包方书面同意,承包方 可以将建设工程其他部分的勘察、 设计再分包给其他具有相应资质等级的建设工 程勘察、设计单位 D:发包方可以将整个建设工程的勘察、设计发包给一个勘察、设计单位;也可 以将建设工程的勘察、设计分别发包给几个勘察、设计单位 E:房地产估价机构必须加盖公章 5、 某开发商于 1999 年 8 月 1 日获得开发项目用地的土地使用权,2000 年 6 月 1 日完成规划设计, 2000 年 10 月 1 日获发开工许可证,2002 年 4 月 1 日项目建成 并获发竣工证书,2002 年 10 月 1 日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率 时,其计算期为__。 A.1999 年 8 月 1 日至 2002 年 4 月 1 日 B.2000 年 10 月 1 日至 2002 年 4 月 1 日

C.1999 年 8 月 1 日至 2002 年 10 月 1 日 D.2000 年 10 月 1 日至 2002 年 10 月 1 日 6、物业服务收费的计费方式中,酬金制是指。 A:由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由业主享有 或者承担的物业服务计费方式 B:由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务 企业享有或者承担的物业服务计费方式 C:在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务 企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由物业服务企业 享有或者承担的物业服务计费方式 D:在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务 企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者 承担的物业服务计费方式 E:执行层的组织协调 7、是在某些情况下,正式出据保险单或保险凭据之前,保险人签发给投保人的 临时保障凭证, 其作用是证明保险人已经同意承保,暂保单一般都有一个有效期 限,待保险单出据后自动失效。 A:投保单 B:保险单 C:暂保单 D:批单 E:执行层的组织协调 8、路线价的理论依据是房地产价格形成的。 A:预期原理 B:替代原理 C:均衡原理 D:收益递增递减原理 E:工业用地的监测点评估价格 9、下列关于写字楼租金的表述中正确的是。 A:基础租金是租户能接受的最低租金 B:基础租金低于市场租金时,应当考虑调整到市场租金水平 C:写字楼市场比较理想的状况下,市场租金一般低于基础租金 D:写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差 异 E:借款合同 10、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i,乙类房地产的 价格变化趋势为=1500+60i,该两类房地产的价格增长潜力相比。 A:甲类房地产比乙类房地产强 B:乙类房地产比甲类房地产强 C:该两类房地产强弱程度相同 D:该两类房地产强弱程度不可比 E:工业用地的监测点评估价格 11、某仓库房地产,建筑面积为 800m2,容积率为 0.8,对应的土地单价为 850 元/m2,现拟变更为商业用地,容积率为 2.0,并已取得规划、国土等管理部门的

许可。 假定改为商业用地后楼面地价为 2000 元/m2, 则理论上应补地价的数额为 __万元。 A.93.75 B.115 C.293.75 D.315 12、商业信用和国家信用等形式的发展往往依赖的支持。 A:商业信用 B:银行信用 C:消费信用 D:民间信用 E:执行层的组织协调 13、__是指房地产开发项目建成时,按国家有关财务和会计制度,转入房地产产 品的开发建设投资。 A.经营成本 B.开发产品成本 C.期间费用 D.开发项目总投资 14、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是 6800 元 /m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应 的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位 数法测算最终的比准单价,则前者与后者的差值是__元/m2。 A.-100 B.-50 C.50 D.100 15、选取可比实例时,应注意所谓地点的同一性或类似性,是指所选取的可比实 例应与估价对象处于__。 A.同一地 B.同一城市 C.同一供求范围内的类似地 D.A 或 C 16、 房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起__日内给予 答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 17、假设某建设项目建设期 4 年,各年计划投资额分别为:第一年 3600 万元, 第二年 4800 万元,第三年 3800 万元,第四年 3400 万元,年平均价格上涨率为 5%,则该项目建设期间涨价预备费为__万元。 A.1130.00 B.1165.43 C.1910.00

D.2003.70 18、 某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份,若依据基金证券能 否赎回划分,这种基金属于__基金。 A.契约型 B.公司型 C.封闭型 D.开放型 19、通常是构成居住区的基本单位是__。 A.居住小区 B.居住组团 C.独幢住宅楼 D.分户家庭 20、根据房地产开发经营企业的业务经营模式,主要适用于商品住宅开发项目。 A:开发-销售模式 B:开发-持有-出租-出售模式 C:购买-持有-出租-出售模式 D:购买-更新改造-出租模式 E:借款合同 21、在房地产市场调查的方法中,最科学的调查方法是__。 A.专体讨论法 B.问卷调查法 C.观察法 D.实验法 22、某建筑物的建筑面积为 200m2,有效经过年数为 12 年,重置价格为 800 元 /m2,建筑物经济寿命为 40 年,残值率为 2%,则运用直线法计算该建筑物的现 值为()万元。 A.10.2 B.11.0 C.11.3 D.11.5 23、对于商品房出租的,通常按房产原值征收,税率为__。 A.7.5% B.3.5% C.2.2% D.1.2% 24、 《城市房屋拆迁管理条例》规定,房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证 的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项, 以的形式式以公布。 A:房屋拆迁公告 B:房屋拆迁通知 C:房屋拆迁通告 D:房屋拆迁报道 E:房地产估价机构必须加盖公章 25、近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划,地域范围一般应在 h 以上。

A:1 B:1.5 C:2 D:3 E:执行层的组织协调 二、多项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,有 2 个或 2 个以上符 合题意, 至少有 1 个错项。 错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分) 1、下列关于价格弹性的表述中,正确的有__。 A.供给价格弹性一般为正值 B.当供给价格弹性为无穷时,称供给完全无弹性 C.需求价格弹性永远为负值 D.当需求价格弹性为无穷时,称需求有完全弹性 E.一般来说,时间越长,需求和供给都越有弹性 2、定义市场区域工作主要包括。 A:描绘市场区域的发展前景 B:描绘市场区域 C:在相应地图上描绘区域的物业类型 D:在相应地图上标出市场区域的边界 E:解释确定市场区域边界的依据 3、 《中华人民共和国城乡规划法》规定,建设单位在取得__后,方可向县级以上 地方人民政府土地主管部门申请用地,经县级以上人民政府审批后,由土地主管 部门划拨土地。 A.建设项目《选址意见书》 B. 《建设用地规划许可证》 C. 《土地使用权证》 D. 《建设工程规划许可证》 4、下列可不计算面积的有__。 A.有顶盖无围护结构的场馆看台 B.利用地下室设置的消防水池 C.建设物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台 D.单层建筑物内分隔单层房间,舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台 E.设计不利用,或作为技术层,或层高小于 2.2m 的深基础架空层、吊脚架空 层 5、房产分户图的主要内容有。 A:房屋权界线 B:房屋建筑面积 C:用地面积 D:四面墙体的归属和楼梯、走道等部位 E:房屋边长 6、一套建筑面积为 100m2,单价为 2000 元/m2 的住宅,首期付款 5 万元,余款 在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为 5.31%,则该套住宅 的() 。 A.实际单价为 2000 元/m2,实际总价为 30.16 万元 B.实际单价为 1950 元/m2,实际总价为 20 万元

C.实际单价为 2000 元/m2,实际总价为 20 万元 D.实际单价为 2000 元/m2,实际总价为 30.16 万元 7、经济适用住房的开发建设应通过的方式确定开发建设单位。 A:具有购买经济适用住房资格者投票选择 B:公证处随机摇号 C:政府在实力强、信誉好的企业中指定 D:招标投标 E:执行层的组织协调 8、甲地块临街深度为 100ft,临街宽度为 15ft,形状为矩形,总价为 100 万元, 相邻的乙地块也为临街宽度 15ft 的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八 七六法则” ,下列关于乙地块价格的表述中,正确的有。 A:若乙地块临街深度为 25ft,则其总价为 25 万元 B:若乙地块临街深度为 50ft,则其总价为 50 万元 C:若乙地块临街深度为 75ft,则其总价为 90 万元 D:若乙地块临街深度为 100ft,则其总价为 110 万元 E:若乙地块临街深度为 150ft,则其总价为 117 万元 9、假设投资基金证券、债券、股票的风险为 A、B、C,则三者之间的关系一般 为。 A:A>B>C B:C>B>A C:C>A>B D:A>C>B E:执行层的组织协调 10、属于房地产项目价格不确定性因素的是。 A:租金 B:售价 C:最高销售量 D:最高工程费用 E:最高购买价格 11 、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点,统计中的相对指标包括。 (2007 年试题) A:价值相对指标 B:结构相对指标 C:强度相对指标 D:动态相对指标 E:时期相对指标 12、已知两税一费的税、费率分别为营业税 5%、城市维护建设税 7%、教育费 附加 3%,若销售收入为 1000 万元,则应缴纳两税一费的总额为__万元。 A.55.0 B.85.6 C.150.0 D.123.6 13、房地产开发企业的经营成本主要包括。 A:土地转让成本

B:经营管理费用 C:配套设施销售成本 D:商品房销售成本 E:房地产出租经营成本 14、对于交易税费非正常负担的修正,下列有关公式正确的有。 A:正常成交价格-应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格 B:正常成交价格+应由买方缴纳的税费=卖方实际得到的价格 C:应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率 D:正常成交价格 E:正常成交价格 15、 房地产投资项目经济评价指标体系中,属于房地产开发投资清偿能力指标的 是。 A:借款偿还期 B:偿债备付率 C:流动比率 D:利息备付率 E:內部收益率 16、土地费用包括。 A:土地征用拆迁费 B:土地出让地价款 C:土地转让费 D: “三通一平”等土地开发工程费 E:公共配套设施建设费 17、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是__。 A.独立基础 B.条形基础 C.整体式筏式基础 D.箱形基础 18、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式,表述正确的是。 A:产权调换房屋实质上是按等价交换的原则,由拆迁人按被拆除房屋的评估价 对被拆迁人进行补偿,再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋 B:产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算, 多退少补 C:产权调换房屋不存在多退少补问题 D:无论实行货币补偿还是产权调换,有一个基本原则必须明确,即等价原则 E:从价值量来衡量,产权调换与货币补偿是不等价的 19、关于计征房产税的下列说法中,正确的是__。 A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人 B.房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收 C.对于非出租的房产,以房产原值的 70%~90%为税基 D.对于出租的房产,以租金收入为计税依据,税率为 12% E.房产税按年计征,分期缴纳 20、某在建工程预计一年后建成,可能存在情形的估价有__哪几种。 A.估价时点为现在,估价对象为现时状况下的价格

B.估价时点为现在,估价对象为未来状况下的价格 C.估价时点为未来,估价对象为未来状况下的价格 D.估价时点为未来,估价对象为现时状况下的价格 E.估价时点为过去,估价对象为未来状况下的价格 21、某出租的房地产的年租金收入为 10 万元,年出租总费用为 1 万元。建筑物 重置价格为 100 万元,成新率为 80%。已知土地资本化率为 6%,建筑物资本化 率为 8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为__。 A.43 万元 B.112.5 万元 C.123.3 万元 D.150 万元 22、关于房地产估价本质的说法,正确的有。 A:房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 B:房地产估价是替相关当事人为房地产定价 C:房地产估价是为委托人提供价格保证 D:房地产估价会有误差,但误差应在合理范围内 E:房地产估价既是一门科学也是一门艺术 23、无论实行货币补偿还是产权调换,有一个基本原则必须明确,即。 A:调换原则 B:补偿原则 C:对立原则 D:等价原则 E:执行层的组织协调 24、城镇体系规划分为。 A:全国城镇体系规划 B:省域城镇体系规划 C:市域(镇域)城镇体系规划 D:县域城镇体系规划 E:乡镇体系规划 25、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面合同。 A:物业托管 B:物业服务 C:物业管理 D:物业委托 E:执行层的组织协调