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世联地产区域商业中心发展规律研究


区域商业中心的发展规律

本报告是严格保密的。

[关键字]: 关键字] 发展模式,商圈,商业

[简介]: 简介] 区域商业中心的物业的发展规律、空间布局特征,通过分析西安 小寨商圈、深圳南山文化中心、武汉鲁巷商圈的发展得出 [说明]: 说明]
出处——[2007]GW68_合肥_学府春天西侧项目 提供人——雷艳、李琼桦

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案例借鉴: 案例借鉴:
研究目的: 研究目的:各因素对周边区域商业中心的影响
武汉鲁巷商圈 高新产业区 西安小寨商圈

案 例 研 究

深圳南山文化中心 北京丰台区政务商务圈 政务新区 深圳车公庙片区

中高端居住

深圳花园城中心

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武汉鲁巷商圈

武汉鲁巷商圈毗邻高新区,周边高校林立, 武汉鲁巷商圈毗邻高新区,周边高校林立, 通达性好, 通达性好,为片区商业中心
区位:位于东湖高新区的 中心地带,距离最近的市 级商圈——街道口商圈6分 钟车程,周边高校众多 交通:衔接珞渝路等多条 城市主干道,数十条公交 线穿行,通达性好 人口:新增人口入住率以 每年10万递增,居民以高 知阶层为主 学府板块

鲁巷商圈

东 湖 新 技 术 开 发 区
中心 城区 街道口 商圈

鲁巷商圈 4

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武汉鲁巷商圈

政策倾斜与重大交通设施投入直接影响住宅与商业发 01年住宅开发 04年商业氛围基本形成 05年大 年住宅开发, 年商业氛围基本形成, 展,01年住宅开发,04年商业氛围基本形成,05年大 量写字楼入伙;07年后商业往地铁口方向发展 量写字楼入伙;07年后商业往地铁口方向发展
90年 90年 00年 00年 02年 02年 07年 07年
07年4月地铁2号线动工 月地铁2 00年东湖高新区批准为国家光电子产 00年东湖高新区批准为国家光电子产 业基地(光谷), ),00年工业总产值213 业基地(光谷), 亿元

基础 建设 住宅 公寓

88年成立东湖高新区

楼市一片空白

01年本地开发商开始在楚雄大道沿线 开发住宅,02年万科等进入,03年大 量高档楼盘、大盘入市 百货:00年鲁广购物中心开业 00年鲁广购物中心开业 00 超市:01年12月鲁广当代超市开业, 01年 月鲁广当代超市开业 01 12月鲁广当代超市开业, 03年 03年4月鲁广关山超市开业 电器:04年11月工贸家电开业,05年 苏宁开业 04年11月光谷书城开业

07年总供应量约160万平米,为武汉 供应量最集中的几大区域之一,现有居 住人口20万,一半为高校教职工 百货:07年中百仓储开业,预 计07年10月大洋百货开业 超市:07年中商平价开业,预 计07年10月家乐福开业 家具:欧亚达开业 休闲娱乐: 预计07年底天河环 艺影城开业 07年联合国际入伙(甲级) 07年联合国际入伙(甲级) 年联合国际入伙

自然形成的商业

商 业 写 字 楼 酒 店
94年水神客舍开业(准3星) 96年银湖宾馆开业(准3星)

01年高科大厦入伙 03年华乐商务中心、SBI创业街、 03年华乐商务中心、SBI创业街、国 年华乐商务中心 创业街 光大厦(乙级) 光大厦(乙级)开发 05年4月慧谷时空入伙 01年龙安大酒店开业(3星) 06年10月华美达酒店开业(准5星) 预计07年光谷特一号酒店式公 寓入驻 5

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武汉鲁巷商圈

高新区 管委会
珞 喻

集中式商业周边餐饮和休闲娱乐业发达, 集中式商业周边餐饮和休闲娱乐业发达,餐饮分布由 商圈核心向外围扩散;超市可单店存活, 商圈核心向外围扩散;超市可单店存活,专业店扎堆 现象显著; 现象显著;写字楼群集处出现酒店
1 鲁广当代超市 2 中百超市 3 关山超市 4 家乐福 1 鲁巷购物广场 3 2 3 关 山 二 路 百 货 2 关山商场 3 中百仓储 4 大洋百货 专业 店及 其他 1 苏宁电器 2 武汉数码港 3 工贸家电 4 光谷通讯城 5 光谷书城

2 路 2 311

鲁 磨 路 珞喻东路 2 关 山 2 一 路 路 喻 家 湖 路

超 市

虎泉街 4 1 2 雄楚大街 4

15 4

大中型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店

民 族 大 道

新 竹

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武汉鲁巷商圈

租金沿主力店向远处逐渐递减,餐饮承租能力较低, 租金沿主力店向远处逐渐递减,餐饮承租能力较低, 仅在20~35 20~35元 仅在20~35元/平米
租金分布图

鲁巷购物中心 民 院 路

民 院 路

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西安小寨商圈

西安小寨商圈毗邻高校板块, 西安小寨商圈毗邻高校板块,为师生及新富 阶层集中区域, 阶层集中区域,属片区商业中心
区位: 区位:位于二环外,距 城市核心商圈——钟楼商 圈6分钟车程,集中了西 安市最主要的高校 交通: 交通:长安南路与二环 线、小寨路等多条城市主 干线通过 人口:高校师生集中, 人口: 众多新楼盘新富阶层入住

钟楼商圈

高 新 区
小寨商圈

学府片区

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西安小寨商圈

99年开始发展商业,04年商业氛围初步形成, 99年开始发展商业,04年商业氛围初步形成,写字楼 年开始发展商业 年商业氛围初步形成 和酒店随后入住;商业业态中超市最先发展, 和酒店随后入住;商业业态中超市最先发展,百货与 家居电器随后
90年 90年 03年 03年
03年底对小寨十字四个方向的干 道全面拓宽改造,数座人行天桥投 用,小寨工人文化宫改造

07年 07年
07年10月地铁2号线开工

基础 建设
55年创建军 人服务社 超市:99年8月好又多开业 99年 99

商 业

百货:03年民生国贸开业,04年12月 03年民生国贸开业 03年民生国贸开业,04年12月 百盛开业,05年1月开米广场潮流街区 百盛开业 开业, 06年7月飞炫地下购物广场开业 电器:03年5月智圣电器开业,04年6 月苏宁开业,05年5月大中电器开业 家居:03年12月三森国际家居城开业 03年 03 12月三森国际家居城开业 休闲娱乐:04年摩登假日洗浴中心 04年摩登假日洗浴中心 04

07年2月家乐福开业

写 字 楼 酒 店

99年国贸大厦开发,00年 99年国贸大厦开发,00年 年国贸大厦开发 百隆广场、文化大厦、 百隆广场、文化大厦、中信 大厦开发,00年嘉汇大厦入 大厦开发,00年嘉汇大厦入 住 92年东方大酒店开业(3星)

04年三北商务大厦、电子大楼入住, 05年开米广场 高速大厦入住, 06年 年开米广场、 05年开米广场、高速大厦入住, 06年 阳明国际写字间开发 04年金石国际酒店(5星)、汇元酒 店(3星)、天德伦酒店开业 04年5月三北商务酒店开业

07年祥源大厦开发 07年祥源大厦开发

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西安小寨商圈

商圈成熟区域写字楼大力发展, 商圈成熟区域写字楼大力发展,写字楼集中区域餐饮和休闲 娱乐业发达,附近出现酒店; 娱乐业发达,附近出现酒店;高校板块商业以中低档为主
市政府 超 市 1 家乐福 2 好又多 3 海星超市 1 百盛 百 一环南路 朱 雀 1 长 大 2 租金280 租金280 2 1 安 街 1 小寨西路
租金210 租金210



兴善寺东街



2 开米广场 3 民生国贸购物中心 4 百隆广场 5 大雁塔商厦 1 大中 2 新华书店 3 嘉汇汉唐书城 4 粤港台灯饰城 5 光影灯具城

翠 华 路
租金180 租金180

塔 路
5 5 3 4
租金130 租金130

专 业 店 及 其 他



租金120 租金120

租金170 租金170

路 3


租金250 租金250

小寨东路



大中型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店

青松 路

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深圳南山文化中心

南山文化中心毗邻南山区政府、 南山文化中心毗邻南山区政府、科技园及深 圳大学,片区人口高端, 圳大学,片区人口高端,属区域级商业中心
区位特点:南山文化中心位于深圳南山 区位特点: 区,非中心城区,属区域商业中心 交通:临滨海大道和南海大道两条城市 交通: 主干道,交通便利
南山区 政府 深圳 西站 南山文化中心 深圳大学 高新技术 产业园

人口:高新区现有就业人员约12万,深 人口: 圳大学有近1万师生,片区居住人口多为 高新区、福田区、罗湖区上班一族,人口 素质为深圳各片区之首

20分钟 南山文化中心 20分钟
南山文化中心 6分钟 南山文化中心 4分钟 南山文化中心 5分钟
1 南山文化中心(区域商业中心)

华强北商圈 高新技术产业园 深圳大学 深圳西站

中心城区 3 2 1
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2 华强北商圈(市级商业中心) 3 东门商圈(市级商业中心) 4 蛇口商圈(区域商业中心) 11

4

深圳南山文化中心

96年高新区成立,99年住宅开始大力开发,02年商业进入发 96年高新区成立,99年住宅开始大力开发,02年商业进入发 年高新区成立 年住宅开始大力开发 展期,04年写字楼开始良性发展 商业业态中超市最先启动, 年写字楼开始良性发展; 展期,04年写字楼开始良性发展;商业业态中超市最先启动, 百货及家居电器随后发展
94年 94年 9 9年 02年 02年 05年 05年
05年区委政府大楼迁入 05年地铁2号线和西部通道开工 05年地铁2 年地铁 06年对火车西站改造 05年开发楼盘量迅速增 加,居住人口猛增 百货:预计07年底海岸城购物 中心开业 电器:05年1月顺电开业,05年 4月永乐家电开业 家居: 05年1月时尚家居广场开 业 99年滨海大道开通 99年滨海大道开通 04年对南海大道、后海大道进行美 化重建 99年大规模住宅开发 01年百分百公寓入伙,03年桂花苑商 务公寓入伙

90年 90年 基础 建设 住宅 公寓

83年创办深 90年成立南山区 圳大学 96年 96年9月成立高新技术产 业园 缓慢发展

商 业 写 字 楼 酒 店

85年始建南 百货:99年12月海雅百货开业 99年 月海雅百货开业,02 99 12月海雅百货开业 94年修建创业路商业街、 油大道商业街 后海大道商业街 年曼哈商业广场开业(已关闭), 03 年儿童世界开业, 04年天虹商场开业 超市:96年家乐福开业 96年家乐福开业 96 超市:02年12月人人乐超市开业 02年 02 12月人人乐超市开业 家居: 02年8月乐安居开业 电器:03年国美、苏宁开业 96年海王大厦、新绿岛 大厦投用 97年新能源大厦入伙 98年12月中油酒店开 业(4星)
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00年保利大厦开发(甲级,一 直出租困难,04年开始良性发展) 04年西海明珠商务大厦(无广告 即销售一空)、万商大厦入伙 99年8月东华假日酒店开业(4星) 03年新桃园酒店开业(4星)

05年荔园大厦入伙 06年11月海岸城东座写字楼 入伙(甲级) 07年天利中央广场入伙( 甲级 05年东方雅典商务酒店开业 06年9月凯宾斯基酒店开业 (5星) 12

深圳南山文化中心

商圈往住宅集中开发、规划利好方向发展, 商圈往住宅集中开发、规划利好方向发展, 且商业、 且商业、写字楼和酒店档次走高
96年 96年,家乐福为民房改造

99年滨海大道开通后, 周边住宅大规模开发,商 圈往南海大道与滨河大道 交汇处发展 05年深港西部通道开工, 受利好因素影响,商圈、 写字楼和酒店往规划路周 边发展 随着时间发展,商业、写 字楼和酒店档次走高

99年,海雅百货开业 99年

拟07年底,海岸城购物中心开业 07年底, 年底

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深圳南山文化中心

家乐福和写字楼周边餐饮业和休闲娱乐业发达, 家乐福和写字楼周边餐饮业和休闲娱乐业发达,以海雅百货 为代表的集中式商业周边写字楼林立, 为代表的集中式商业周边写字楼林立,写字楼群集处出现酒 1 家乐福 店
南山区政府 超 市 2 人人乐 3 家家惠 1 海雅百货 2 曼哈购物广场(已关闭) 11 百 货 3 儿童世界 4 天虹商场 5 海岸城购物中心 6 领跑体育服饰 7 荟芳园商业内街 8 满家福百货 3 5 14 专 业 店 及 10
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2路 1

常84 兴桃 园




南 光 路

南 海 大
7道

山 大

3 道 2 11 学 府 路 3



76 10 6

桂 庙



滨海大道
9 1 5 3 2 12

1 乐安居 2 国美 3 苏宁 4 顺电 5 时尚家居广场 6 永乐电器 7 西部电子 8 金香江家具 9 深圳书城 10 家居广场 14

海德二道 大中型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店 公寓 9 创 业 路

8

其 他

深圳南山文化中心

写字楼发展过早导致租赁市场困难的局面, 写字楼发展过早导致租赁市场困难的局面,在规 划利好的带动下甲级写字楼明显放量

海王大厦 入伙时间
1996年

西海明珠商务大厦
2004年 甲级 南山区政府对面 几乎未做广告就销 售一空

天利中央商务广场
2006年 甲级,5万平米 东临规划的西部通道 开盘1年销售93% 海雅集团 、美都连锁、 协基科技等企业均整层 购买,用于办公;已入 驻公司50~60家,企业 类型以金融、地产、科 技类为主

写字楼档次和建面 商住 区位
南海大道与创业路交口 04年以前出租非常困难,04 年后出租状况改善

租售状况

客户构成

受04年西部通道规划利好消息,写字楼市场开 每层楼有3~7家企业办公, 始进入上升轨道。写字楼市场将出现分化,一 入驻以小企业为主 部分成为金融企业、总部在香港的外资公司的 后勤部门,如CALLCENTER等;另外靠近科技 园,拥有前海物流园、西部通道等便利条件, 本报告是严格保密的。 可能会使南山中心区成为这些企业的销售中心

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深圳南山文化中心

超市及餐饮经营状况较好, 超市及餐饮经营状况较好,百货经营状况一 般,家乐福附近的曼哈商场已关闭
南山文化中心业态构成
主力商家名称 家乐福 人人乐 天虹商场 海雅百货 时尚家居广场 面积 6700m2
11% 6% 8% 超市 百货 专业店 家具 餐饮 休闲娱乐

7500m2
8%

32000m2 35000m2
47%

10000m2

20%

已关闭百货

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深圳南山文化中心

武汉鲁巷商圈

西安小寨商圈

案例总结( 案例总结(一)

区域商业中心形成的时间序列 产业兴起— 区域商业中心形成的时间序列 :产业兴起—基础设施及中低端酒 住宅—超市百货—商务公寓及专业店— 店—住宅—超市百货—商务公寓及专业店—写字楼及中高档酒店

区域中心形成路径: 区域中心形成路径:

住宅大规模发展

超市百货

商务公寓 专业店

中高档写字楼 中高档酒店

特征: 特征:

产业发展初期,区域中心还未形成,商业形态以街铺为主体,零散的分布 一些中低档的经济型酒店,企业自建办公楼 基础设施的改善促进产业的发展,住宅也将迎来大发展时期 在人口规模聚集到一定程度后,以大型超市为核心的商业开始形成,随后 百货、专业店、中型餐饮陆续出现,区域中心已经基本形成;如果在此时发 展写字楼,投资市场往往比较旺盛,但租赁市场会相当困难 区域中心相对成熟的时候,中高档写字楼会逐步出现,随着区域进一步发 展,高档写字楼也会出现,与此同时,中高档酒店市场也会有很大的发展

住宅大发展

3年以上

商业启动

3~5年 3~5年

商业成熟

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案例总结( 案例总结(一)

观点: 观点:

观点: 观点:

区域商业中心往往以大型超市为中心,功能相对比较丰富 以大型超市为中心, 以大型超市为中心 功能相对比较丰富,包 括各类专业店、餐饮、休闲娱乐等,百货部分经营难度相对较大 专业店除了家居建材店、家电店等外,通讯电子专业店、书店 通讯电子专业店、 通讯电子专业店 等也会出现 要形成高端的写字楼集中区很难 形成高端的写字楼集中区很难,前期以发展商务公寓为主, 形成高端的写字楼集中区很难 紧接着中档写字楼会比较多 中档写字楼会比较多,少量高档写字楼,且往往在商圈成 中档写字楼会比较多 熟后 酒店往往分布在写字楼、公寓集中区 集中式商业周边餐饮和娱乐业发达,餐饮因承租力低,分布往 商圈外围扩散;大中型餐饮将会有很大的市场空间 大中型餐饮将会有很大的市场空间

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案例总结( 案例总结(二)

区域商业中心形成的空间序列 区域商业中心形成的空间序列

大型集中百货多出现在主 干道和次干道的交汇处 电器类专业店、电子通讯 类专业店有扎堆现象

核心圈层:大型超市、大 核心圈层: 规模百货、家电专业店、 书店、电子通讯店、商业 街、快餐类餐饮等,可能 出现酒店

主干道

主干道

外围圈层:公寓、经济型酒 外围圈层: 店、通往规划利好方向主干 道的写字楼、大型集中餐饮、 、 休闲娱乐

次级圈层:(写字楼+酒 次级圈层:(写字楼+ 店)、快餐类餐饮、服装等 专卖店、银行营业网点、通 讯类营业网点、电脑城、家 具灯饰、家电专业店
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