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世联地产燕郊项目初判与产品定位投标报告


谨呈:上实城开集团

国际化生活 打造燕郊明天!
——燕郊项目初判与产品定位投标报告

前期关键结论回顾。
项目面临难点:
1,地段:城市陌生区,非热点开发板块; 2,产权:50年产权,商业立项; 3,大型综合体:商业比重偏大; 4,市场:在售项目多依赖价格驱动,如何实现平台价值突破;

思考路径:
1,通过区域价值挖掘及市场调查分析,进行项目定位及产品建议。 2,改变传统开发模式,站在都市化的角度,实现与北京生活方式的对接。 3,前瞻性打造,契合客户精神需求。

前期沟通存疑。
希望倾听客户的声音,通过访谈了解客户的真实想 法和真实需求。
?客户对区域的认识。 ?客户对项目的认识。 ?客户的住宅需求。 ?客户的商业需求。

住宅与商业如何定位 从而实现无缝对接?

本阶段工作重点。
本阶段主要进行区域深度调研,重点通过客户访谈及真实有 效的问卷调查来解决开发商核心关注问题。访谈对象包括业 内人士、本地客户、外地客户等,职业涉及各个层面。
业内深访2组 客户深访19组

深度访谈 访谈形式 街头拦访

访谈客户共计

街头问卷20组,其 中有效问卷13组

41组,深访 21组,街访 20组,有效 问卷30组。

本期核心解决问题。
本报告通过大量客户访谈和问卷调查,了解目 标客户的真实想法和真实需求,并经过公司领 导及项目组成员的反复论证,进而解决本项目 的开发模式和产品定位问题。

本期汇报内容。
区域认识 项目分析 客户解读

项目定位

物业建议

价格建议

世联服务

区域认识。
l世联东部案例展示 l世联对东部区域的理解
燕郊之于北京、之于通州,是什么?

世联见证东部区域成长历程

嘉德燕郊 东湖湾 天洋城 中建红杉溪谷 公园5号 8哩岛 金融街园中园 通州新城运河核心区 燕京航城

望京 板块

燕郊板块
东贸国际

CBD 板块

通州板块

华业东方玫瑰

本报告是严格保密的。

WORLD UNION

世联燕郊项目展示
A 望京

三元桥
朝阳公园

燕郊镇

CBD

燕京航城:
l l l l l l l 总建筑面积:114万㎡ ; 类型/栋数: 40栋,16~33层;; 容积率:2.99; 产品: 2梯3户或4户,39-134平 米; 价格:目前报价均价8000元/㎡; 交房标准:精装修; 物业:世邦魏理仕/1.4元-㎡-月。

天洋城:
l 总建筑面积:183万㎡ ; l 类型/栋数:44栋,18-35层,板楼, 共13200套,三期共19栋,约80万㎡ l 容积率:2.97; l 产品: 50-60 ㎡一居,70-90 ㎡两 居,110-120 ㎡三居; l 价格:均价9500-11000元/㎡,毛坯 l 物业:天融物业1.4元/㎡/月。

嘉德燕郊项目物业建议:
?商业街:占地4000㎡左右,风情化的商 业街,包含音乐喷泉广场、餐饮区、酒 吧街等; ?园林示范区:占地10000㎡左右,包含 园林景观、水系和简单的运动场地; ?住宅:洋房2.8万平米,高层10.2万平 米;

本报告是严格保密的。

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世联燕郊项目展示
东贸国际

CBD东超大规模城市建筑综合体
? 地处北京东郊燕郊经济开发区的旅游度假区核心,位于东长安 街的延长线上,西距CBD国贸中心25公里,北距首都国际机 场及新国际展览中心25公里 。 ? 总建筑面积:69.75万㎡ ; ? 套数/栋数:6394套, 27-33层; ? 容积率:3.69; ? 产品: 一二期住宅零居44-46 ㎡,一居63-66 ㎡,二居86-90 ㎡,三居100-120 ㎡,三期酒店式公寓40-80㎡; ? 配套:五星级酒店、甲级写字楼、3万㎡购物中心、1000 ㎡ 双语幼儿园、3000 ㎡会所、3万㎡园林景观;

东贸国际占位CBD,打造国贸东段地标性城市综合 东贸国际占位CBD,打造国贸东段地标性城市综合 体,成功引领燕郊住宅市场! 体,成功引领燕郊住宅市场!

城市化路线,细节处理打造高端 品质,跳出燕郊现有市场水平
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世联通州项目展示
华业东方玫瑰:
建筑类型: 住宅 板楼、塔楼、板塔结合 建筑面积: 1010000平方米 户型及面积:一居 40-50平米 二居 80平米 容积率:3.5 绿化率:35% 土地年限:70年

东方玫瑰:主流居住大盘,承接CBD挤压客群及区域内首改客群
8哩岛:
占地面积:11.6万平米 建筑面积:14.6万平米 绿 化 率: 42% 容 积 率: 1.6 产品:别墅 160-377平方米 ;89平米二居; 136平米三居

8哩岛:生态宜居社区,面向东部改善升级客户
中建.红杉溪谷:
占地面积:万平米 建筑面积:115000万平米 绿 化 率: 30% 预计开盘时间:2011年5月 土地年限:70年 产品:联排;叠拼

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中建·红杉溪谷:通州新城运河CBD,首智别墅典范

WORLD UNION

世联通州项目展示

金融街园中园:通州首个商务综合体打造,标志通州迈进国际新城的开始。

项目参数:总建面25.1万平米,其中公寓部分6.3万平米,商业4万平米;办公14.8万平米; 本项目打造将进一步提升区域的整体形象,成为区域价值提升的有力支撑。

华业通州核心区项目:通州新城核心腹地,打造通州未来国际化城市地标。
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世联望京项目展示
东湖湾—— 突破望京,站位城

市中心豪宅圈!
地理位置:位于东北四环外,京承高速以东总建筑面积: 约63万平米 配套:30000平米独立式国际商街,双会所设计,陈经伦 中学、双语幼儿园的高端配套,使本项目具备豪宅条件 产品户型:高层板楼,两梯2户,层高3米,主力户型为 160-220平米三居及四居

产品定位:成为北京城市高品质大宅典范 东湖湾实现豪宅站位因素分析:
?北京城市化发展进程的促进。 ?轨道交通带来的全市覆盖能力。 ?CBD的辐射。 ?改善需求下的高性价比产品。 ?城市豪宅的市场站位。 ?产品自身体系豪宅标准打造。

高品质社区打造,快速建立泛东北四环高端住宅新标杆!
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WORLD UNION

区域认识。
l世联东部案例展示 l世联对东部区域的理解
燕郊之于北京、之于通州,是什么?

城市背景

北京的超级大城市化背景
《北京城市总体规划(2004年—2020年)》将北京 城市发展目标确定为:国家首都、世界城市、文化 名城和宜居城市。
全球城市(Global city),又称世界 级城市,指在社会、经济、文化或政 治层面直接影响全球事务的城市。伦 敦、纽约、巴黎和东京传统上被认为 是「四大世界级城市」。

北京2020年地铁规划线路

规模:未来城市人口将达3000万,成为超级大城市;截至2007
年末,全市常住人口1633万人,其中户籍人口1213.3万人,居 住半年以上的外来人口419.7万人。——北京市统计局 2009

轨道交通:2020年,北京地铁总长将超过纽约,居世界之首
截止目前,北京地铁总长度200公里;到2020年,19条线路,总 长度达561.5公里,将超过纽约居世界之首;
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通州历程

依托交通驱动、配套补建、新城规划,通州 逐步由“睡城”向现代化国际新城迈进

通州发展路径:交通驱动》配套补建》配套完善

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10年发展,通州新城开始向“都市化”时代迈进! WORLD UNION

通州发展

通州未来将成就北京副中心,下一个CBD所 在地,当前正处于国际化发展阶段

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北京多中心规划,未来通州之于北京正如陆家嘴之于上海! WORLD UNION

燕郊历程

依托与北京的城市距离及交通驱动,燕郊快速发展, 但燕郊的地理位置决定了燕郊城市发展受制于通州

本报告是严格保密的。

随着通州国际化进程的加快,燕郊与通州的关联度越来越强。 WORLD UNION

燕郊发展

北京世界城市的打造及通州新城的规划促使 燕郊未来发展将由城市化向都市化转变

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燕郊当前正处于都市化发展的初始阶段,规划利好带来城市升级。 WORLD UNION

WORLD UNION

望京崛起
北苑 25000/㎡
需 刚 户 客 压 挤

城市外扩带来区域升级促使望京逐步 “被豪 宅”,望京未来将成为高端居住区
望京区域发展轨迹
政府建设望京新城, 缓解城市核心压力 住宅兴起,望京起步 地铁线设立,交通 驱动,快速发展

顺义 20000元/平米左右
需 刚 户 客 压 挤

望京
30000-35000/㎡

高端 客户 挤压

世界500强由CBD迁 入,产业形成 商业集中进驻,配套 跟进,区域逐步成熟 城市外扩,区域升 级,成就高端居住区

朝阳公园 40000-50000/㎡

CBD 高端客 客户 户挤压

朝青 30000- 35000元/ ㎡

刚需客 户挤压

通州 20000-25000/㎡

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城市外扩带来区域升级,燕郊未来发展面临“被国际化”。 WORLD UNION

区域小结。
世联深耕东部区域,见证东部区域发展历程。
?随着北京多中心规划,通州未来将成就北京副中心,当前正处于国际 化发展进程中。 ?燕郊与通州特殊的地理位置关系决定了燕郊未来发展将受制于通州, 随着区域规划的逐步落实,燕郊与通州的关联度越来越强。 ?燕郊未来发展将由城市化向都市化方向转变,由于城市外扩所带来的 区域升级,燕郊将面临“被国际化”的发展局面。

项目分析。
l城市层面 l本体层面 l市场层面 l案例借鉴
本项目所面临的机会点在哪?

城市发展
格局划分:燕郊当前发展 主要集中在北部的老城区 及102国道沿线,南部尚处 于待开发区域。
未来发展: ü燕郊升级主要向北和向南两 个方向发展。 ü北部属于传统老城区,未来 发展则是在老城区改善升级的 基础上不断外延,属于传统区 域的延续; ü南部属于待开发区域,面临 城市发展契机,具备重新定义 燕郊城市新核心的机会。
“燕郊北城相对发展成熟,配套较 为完善,可开发空间有限,未来的 地铁轨道交通有可能设在燕郊南 城,南城的发展前景还是很大的。 ——访自燕郊政府人员
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燕郊城市升级主要向北和向南两个方向发展,南部具 备重新定义燕郊城市新核心的市场机会
立丽香酒楼

鑫兴美食城 燕郊开发区 实验中学 世纪华联超市 冯家府小学 万家福超市 兴达超市 完美超市创业店

北部

第一饺子馆

燕郊开发区医院 河北科技学 肯德基 院会议中心

老城区 京东中美医院

燕郊船业大厦 海林超市 京都医院

北 向 百姓人家饭庄

南曹庄村小学 福成购物广场

燕郊公园 邮政储蓄 交通管理 仁和堂中医门诊 干部学院 百佳友谊超市 华冶综合门诊 京客隆 新世纪商城 老四川家常菜 农业银行 河北省农村信用社 沙家馆饭店
燕郊人民医院 鑫东购物中心 燕郊中心小学幼儿园 蓝龙绿色生态园 亚飞汽车美容中心 华北科技学院南校区

南城

向 南

南部
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城市发展
燕郊:市县级生活方式
交通拥挤、配套低端、高密 度社区

燕郊当前的交通、配套、生活环境亟待改善,城市未 来发展将与客户需求相对位,与北京生活方式相对接

客户:北京都市 化生活
燕郊中学 后海 930车站

VS

奥特莱斯

高密度住宅

沃尔玛

燕郊的升级关键在于交通、配套、生活环境的改善
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客户眼中的燕郊
访谈对象—— 客户语录:
?辛先生:“燕郊是离北京市三环最近的远郊,而 且交通相当便利。北京的东南西北四个面只有燕郊 有三条路在半个小时之内可直通燕郊。这个位置离 东贸很近,如果开发的好的话,坚信会很有潜 力……” ?杨警官:“位置行,离迎宾路很近,据分析轻轨 也将修在铁路南边……” ? 高先生:“ 我觉得燕郊南城发展很快,未来主要 的发展趋势在南边,燕郊北边给人的感觉很荒,不 是一个特别适合居住的地方。” ?王琳:“燕郊南边的放量少,如果项目品质做的比 较好的话,肯定没问题。102国道以南1公里处以及 迎宾路沿线属于燕郊的老核心区,配套比较齐全, 项目离这儿也不远。”

规划利好促使燕郊城市进入快速发展阶段,但当前燕郊城市发展主要集中在102 国道以北,综合配套设施及城市化生活方式滞后,还属于发展中的睡城。南城作 为老燕郊的城市核心,具备地段及交通优势,未来发展前景广阔。
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城市小结
l依托交通驱动及城市挤压,燕郊区域房地产市场快速发

展,城市化进程加快,但综合配套设施及城市化生活方式滞 后,燕郊缺少真正的城市核心。
l随着大北京经济圈规划利好,燕郊面临城市的快速升级,

南城作为燕郊未来发展的重要一极,有机会成就燕郊城市新 核心。
l燕郊基础生活配套亟待改善,城市未来发展将与北京生活

方式相对接。

燕郊当前正处于城市化向都市化方向发展的初级阶段。
本报告是严格保密的。

WORLD UNION

项目分析。
l城市层面 l本体层面 l市场层面 l案例借鉴
本项目所面临的机会点在哪?

区位交通

位于燕郊南部,城市发展潜力区,紧邻城 市主干道,道路通达性好
地理位置:
?地处河北燕郊开发区的南区,迎宾北路 东侧; ?距102国道约1公里。 ?距大秦铁路线约500米。 G102

迎宾路

地段现状:
?项目周边为村庄、农田及个别楼盘。 ?京哈高速连通京津冀,迎宾路贯穿燕郊 南北,项目进入性良好 ?京哈高速以北是燕郊老城区,G102两 侧为售楼处一条街

京哈高速 燕郊站 大秦铁路 冶金路

本项目
迎宾南路

交通状况: 公路:
?从北京:走京哈高速路,过收费站延 102国道东行,迎宾路交汇口向南800米 即到,过路费15元。 ?从天津:走京津塘高速,经南六环上京 哈高速,至迎宾路向南即到。

关于大秦线
?纯住宅性项目客户对铁路的影响有一定程度的抗性,大秦沿 线的维多利亚项目销售已受到影响。 ?本项目距大秦线约0.5公里,且北侧半壁店村形成区隔,一定 程度上削弱了铁路干扰对项目的影响。
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公交:
930专线

铁路:
大秦铁路线燕郊站。

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周边环境
G102 大秦铁路

项目周边多为大片农田和村庄,无城市居住 氛围
北区
新锐时代

城美·维多利亚 半壁店村 四街村 项目地块 代刘庄村

未开发土地 未开发土地 绿地

南区多为未开发用地,只有 维多利亚、新锐时代等个盘 在G102南侧。
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项目四至
地块基本情况
① 用地性质:综合用地(以商业为主, 50年产权); ② 用地面积:333333平方米(合500亩)

商业立项,大体量综合体项目,现状农田, 地块方正平整
北:冶金路,双向2 车道,道路另一侧 为半壁村村房
东北角:半壁 店村委会

地块内电线杆

规划控制指标
① 容积率≦2.0 ② 建筑密度≦20% ③ 绿地率≧35% ④ 建筑高度和功能要求:建筑高度以3050米为主(占总建筑面积的70%以上), 地标性建筑最高不得超过70米。

京哈高速 大秦铁路
东:乡间土路,路 另一侧为村房

冶金路

具体要求
沿迎宾南路(地块西侧)建设配套 商务办公楼、酒店、展示中心; 地块中部建设为商业交易中心:建 筑面积≧20万平方米; 地块东部建设仓储中心及生活配套 设施,公寓面积≦5万平方米,可 规划设计为住宅产品; SOHO≦30万平方米,可规划设计 为住宅产品。
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南:土路,与另一 地块分界线,有成 排成树

迎 宾 南 路
类别 商务办公楼 酒店 展示中心 建筑面积 ≧5万平方米 ≧5万平方米 ≧1.5万平方米 建筑高度 ≧50米 ≧50米 /

西:迎宾南路

西南角:地 块土堆

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世联对本项目价值的理解
项目属性:城市发展潜力区大体量商业综合体项目

本体质素优势
地段:燕郊南城,城市发展潜力区 交通:紧邻主干道,道路通达性好 体量:66万平米,规模开发优势 产权:50年产权城市综合体,大体量商 业配套,提升整个区域价值

折损因素
?新城开发,周边配套匮乏; ?大秦铁路,天然屏障; ?公寓50年产权;

判断:本项目作为66万体量的大型商业综合体,具备与北京生 活方式相对接的基本条件,有机会成为燕郊城市新核心。
本报告是严格保密的。

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项目分析。
l城市层面 l本体层面 l市场层面 l案例借鉴
本项目所面临的机会点在哪?

板块划分

随着城市发展,燕郊住宅市场逐渐呈现板块格局,当 前住宅项目主要集中在燕顺路、迎宾路及G102沿线
西部低密景观居住区:
迎宾路

星河185 8200元/平 美林湾 8000元/平 右堤路 上上城第三季 7600元/平 纳丹堡 夏威夷北岸 9000元/平 华堂高尔夫庄园 6906元/平 700万元/套-2200万元/套 燕南园 7800元/平

燕顺路沿线,高价值板 块,在售项目较为高端; 市场平台:住宅8000- 11000元/平米,别墅700 -2200万元;代表项目: 华堂高尔夫庄园、纳丹堡。
燕京航城 8200元/平 天洋城 7800元/平

西部低密景观 居住区
燕顺路

老城区主流居住区:
迎宾路沿线,老城区,配 套齐权,居住氛围好,市 场认知度高,市场供应集 中;市场价格平台7000— —10000元/平米;代表项 目:天洋城、燕南园、燕 京航城。

老城区主流居住区
东外环路

神威北路

东杉国际 11000元/平 意华东贸国际 9000元/平

102国道沿线居住区:
现代幸福城 4300元/平

102国道沿线居住区
城美维多利亚 7800 元/平 凤凰国际 7500元/平

102国道

交通利好,承接京东挤压 型刚需首置客户,市场价 格4300——9000元/平 米;代表项目:东贸国际、 维多利亚。

迎宾南路 南区

南区:
G102以南,居住性用地 放量少,市场几乎无供应

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项目盘点
区域在售项目盘点
项目名称 意华东贸国际 城美·维多利亚 凤凰国际 燕京航城 天洋城 燕南园 星河185 上上城第三季 纳丹堡 总建面(万㎡) 70 16.7 8.5 114 180 37 25 36.8 90 容积率 3.69 3.8 2.99 2.99 2.97 2.9 1.98 2.9 2.75

在售项目均为70年产权的纯居住用地开发,主要面向 京东挤压客户及地缘性客户

产品类型 住宅、公寓 住宅、公寓、商住楼 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅、花园洋房、景 观公寓

产权 70年、50年 70年 70年 70年 70年 70年 70年 70年 70年

主力户型 40-120平 45- 110平 57-96平 40-130平 50-200平 50-140平 60-126平 180-300平 37-143平

项目卖点 品质、环境、位置、 多功能会所 位置、户型 位置、价格 运动公园;精装; 板楼 大盘规模 ;园林; 商街配套 交通、园林、周边 配套 环境资源、湿地 品牌、客户认知 教育配套+产品品 质 资源+配套

定位 新一代超大规模 建筑综合体 精品高档公寓 投资、居住、度 假 全精装生态社区 中国温哥华轨迹 社区 百万平米新古典 主义建筑大宅 高品质高舒适度 的公园名盘 百万平米生活阵 地 燕郊的星河湾 美景家园,风景 中的家

美林湾

50

1.97

70年

100-195平

各项目物业类型、社区规划及项目卖点相似度高,区域内同质化竞争严重。本项目将挑 战燕郊传统开发模式,必须通过产品差异化获取市场机会。 本报告是严格保密的。 WORLD UNION

竞品分析
主流竞品盘点
低 密
燕京航线

本项目预计2011年6月入市,市场主流在售项目较 多,且后续存量充足,本项目面临激烈的竞争环境

2010年
燕京航城 燕南园 天洋城 星河185 维多利亚

2011年

2012年
后期剩余4、5期 后续约940套左右房源上市 剩余北期9栋住宅楼及南期2栋 一期剩余1518套左右房源

当前余量694套,剩余面积约54807平米,面积区间38-133平米一到三居 当前余量742套,剩余面积约58005平米,面积集中在51-163平米的一到四居 当前剩余763套,剩余面积约68634平米,面积集中在53-120平米稍微一到三居 当前剩余569套普宅,剩余面积约约50049平米,面积60-126平米一到 三居;剩27套LOFT,剩余面积2683.8平米,面积集中在85-100平米

部 西星河185

天洋城 燕南园

老 城区

主流竞品
二期为商住公寓

当前剩余343套,剩余面积约27663平米,面积集中在70-115平米的一到三居
当前剩余138套,剩余面积约10758平米,面积 集中在57-96的一到两居 前两期售罄,三期预计12月开盘剩余800套,四期LOFT还 在规划中 当前剩余98套,剩余面积约8758平 米,面积集中在57-96的一到两居

2沿 G10
维多利亚

东贸国际

线

凤凰国际 东贸国际 上上城三期

本项目11年6月入市,与老城区板块和G102板块项目均有竞争
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图例: 在售存量

后期推出

WORLD UNION

竞品分析
项目规划及销售情况
一期、二期住宅已经全部售 磬; 四期两栋板楼,分为酒店和 写字楼,目前规划未定; 项目三期为两栋塔楼,酒店 式公寓,共800套左右,四 梯18户,40-80㎡,将于12 月份推出,价格未定;

意华·东贸国际——CBD东超大规模高品质建 筑综合体,燕郊城市地标

项目参数
? 总建筑面积:69.75万㎡ ; ? 套数/栋数:6394套, 27-33 层; ? 容积率:3.69; ? 产品: 一二期住宅零居44-46 ㎡,一居63-66 ㎡,二居8690 ㎡,三居100-120 ㎡,三 期酒店式公寓40-80㎡; ? 配套:五星级酒店、甲级写字 楼、3万㎡购物中心、1000 ㎡ 双语幼儿园、3000 ㎡会所、3 万㎡园林景观;

四 期

一期、二期

三期

走城市化路线,细节处 理打造高端品质,项目 整体塑造已超越燕郊现 有市场水平
外立面
本报告是严格保密的。

会所

电梯间 WORLD

UNION

竞品分析
5 4 3 1 10 11 12 13 2 18 14 15 19 16 17 31 21 22 6 8 9 26 35 36 37 40 41 25 7 北区售完部分 24

天洋城 ——城北大规模居住项目,社区品质较 好,园林规划突出,后续供应量巨大
l 总建筑面积:183万㎡ ; l 类型/栋数:44栋,18-35层,板楼,共13200套,三期共19 栋,约80万㎡; l 容积率:2.97; l 开盘时间:预计2010年5月; l 产品: 50-60 ㎡一居,70-90 ㎡两居,110-120 ㎡三居; l 价格:目前报价均价9500-11000元/㎡,毛坯交房; l 物管公司/物业费:天融物业1.4元/㎡/月。

42 43 44 38

二期售罄
32 3 39 9 33

28
27 29 75

76

73 74

产品
三期共4000余套。其中74#与76#:53平米、61平米的 一居占20%,88平米、85平米、91平米的两居占60%。 109平米、119平米的三居占20% 。73#、28#:一居、 两居、三居比例为1:3:1。 WORLD UNION

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竞品分析
基本情况 l l l l l l l

燕京航城——全精装生态大盘,明星代言,社 区品质一般,价值实现较低

总建筑面积:114万㎡ ; 类型/栋数: 40栋,16~33层;; 容积率:2.99; 产品: 2梯3户或4户,39-134平米 ; 价格:目前报价均价8000元/㎡; 交房标准:精装修; 物管公司/物业费:世邦魏理仕/1.4元-㎡-月。
一期已售罄。 2梯6户,33层共198套,73、79、 87㎡两居各66套; 二期整体产品面积在55~160㎡, 主力户型为二居产品,目前全部 售罄; 三期为26-33层板楼,2梯3户或4 户,39-134㎡户型现接受排号, 目前报价8000元/㎡ ; 后续四至六期约70万㎡体量,推 售时间待定,产品与二、三期相 同

现售情况 l 三期共售5栋,分别为: 28、29、31、33、34。 开盘当天推出4栋楼, 28#楼以没有获得预售 许可证为由暂停推售。 l 三期户型面积:一居70 平米—79平米占5%;二 居68平米—91平米占 70%;三居98平米— 134平米占25% 。 l 小户型39平米已无可售 房源,所剩房源中100 平米至134平米户型居 本报告是严格保密的。 多。

一 期 二 期 三 期 四 期 五 期 六 期

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38

竞品分析
B5 B4 B3 B2 B1 A1 A2 A3
在 售

星河185——潮白河畔中等体量宜居项目,纯欧式园 林风格,楼间距较宽
B7 A5 A7 C A6

B6

A4

项目定位:“私属的纯欧式全溪境美宅”

会所
基本情况: 位置:东燕郊开发区燕顺路930总站西侧 建筑面积:25万平方米 容积率:1.98 绿化率:40% 产品:楼间距80-100米,层高2.9米 现售产品情况:五期一共3000余套。 一栋临近潮白河,一栋紧邻会所。 五期户型面积:一居56--61平米占30%; 二居78平米—85平米占50% 三居120平米占20%。 UNION WORLD

外立面效果 本报告是严格保密的。

三室两厅一卫

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竞品分析
北区

燕南园——城市核心地段主流居住社区,高性价比路 线

三期
25 23

三期共5栋。一居500套,二居600套, 三居500套,户型面积50-140㎡ 二期九栋位于一期西北部,共约2500 套,一居50-70平米占20%,二居79-83 平米占60%,三居115平米占20%;目前 还余4套,报价8500元/平米. 一期已经全部售磬,南区已入住 基本情况: 位置:东燕郊102国道北侧 占地面积:37万平方米 建筑面积:100万 平方米 现售产品情况: 三期为5栋。一居500套 二居700--800套 三居200--300套 27#、28#,为12层板楼,共计400套源, 其中住宅380套,底商20套。

本次开盘 27 28

26
二期售完 一期已售完

外立面
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竞品分析

城美维多利亚——北侧紧邻102国道,南侧距离京秦 铁路300米,噪音影响项目价值实现

基本情况: 位置:燕郊三河市燕郊经济技术开发区102国 道南 占地面积:1.9万平方米 建筑面积:17万平方米 产品:75-78平米一居。76-99平米两居, 101-115平米三居 报价:8500-9000元/平米 容积率:3.8 绿化率:37% 开发商:三河城美房地产开发有限公司
外立面效果 本报告是严格保密的。 样板间

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点对点分析
区 域 西 部 片 区 项目名称 物业类 别 板楼、 板塔结 合 板楼、 塔板结 合 板楼 在售面积区 间(平米) 户型配比 一居:两居:三 居 3:5:2 一居:两居:三 居 1:3:1 一居:两居:三 居 1:14:5 一居:两居:三 居 5:8:3 90㎡以下占50% 零居:一居:两 居 1:1:1 近期成交均 容积 价(元/平米) 率 1.98 绿化率 项目卖点 星河185 56-120 7477 40% 环境资源、湿地 2.97 30% 大盘规模 ;园林;商街配 套

老 城 区 主 流 居 住 区

天洋城

53-119

8125

燕京航城

70-113

6625

2.99

35%

运动公园;精装;板楼

燕南园

板楼、 塔楼、 板塔结 合 塔楼

53-154

7693

2.9

35%

交通、园林、周边配套

102 国 道 沿 线

维多利亚

70-80

7578

3.8

37%

位置、户型

东贸国际

塔楼

35-95

9000

3.69

33.15%

品质、环境、位置、多功 能会所

市场主流在售项目容积率多为3.0左右,经济型两居市场认可度较高; 本项目容积率在2.0以下,具备优势。
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点对点分析
项目 层级 西部 高端 片区 项目名称 层高 (米) 2.9 楼间距 (米) 80-100 装修标准 外立面 建筑风格 园林品质 一园、一带、 一组团 四季温哥华 风情景观, 原生树移植 运动休闲公 园 内部配套 休闲主题公园 商业街 25万平米商街、幼 儿园、会所、写字 楼 商街,会所 停车情况 地上地下都有 具体情况未定 星河185 毛坯 高级外墙涂料 欧式 天洋城 老城 区主 流居 住区 2.8 80 毛坯 高级外墙砖和 喷涂真石漆 新古典主义 建筑风格 现代简约的 设计风格 新古典主义 建筑 现代简约的 设计风格 全地下车位,比例1: 1

燕京航城

2.9

80-100

精装修500 元/平

涂料 首、二层外墙 砖,三层以上 涂料 喷砂

地上车位1:1.8

燕南园

2.8

80

毛坯

成树移植

会所、底商、 独立商业 商场

地下车库

维多利亚 102 国道 沿线

3.3

80

公共部分 精装修



全地下 停车位比例 1:1 全地库,1:0.2 ,环氧 地坪 2148个,地面 297个,地下1851 个

东贸国际

2.9

80-100

公共部分 精装

一期砖 二期漆 三期玻璃幕

现代简约的 设计风格

成树移植, 坡地景观、 水景贯穿

会所、写字楼、酒 店、幼儿园、商业

市场主流在售项目层高多为2.8和2.9米,多为毛坯,部分项目公共部分为精 装修,但品质一般。
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市场小结
l燕郊在售项目均为70年纯住宅用地开发,本项目将挑战燕

郊传统开发模式,存在一定的市场风险。
l本项目入市时,市场主流在售项目较多,且后续存在充足,

本项目面临激烈的竞争环境。
l目前市场主流项目产品品质一般,本项目具备产品发力的

市场机会。

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项目分析。
l城市层面 l本体层面 l市场层面 l案例借鉴
本项目所面临的机会点在哪?

案例借鉴

朝阳大悦城——都市时尚综合体,商业公寓两用社 区,公建立面,和谐统一
基本信息: l占地面积:84610平米 l总建筑面积:40万平米,其中购物中心23万平 米,高档公寓7万平米; l楼层:B1-F11共12层; l停车位:3000个; l租金:18元/天/平方米,开业前签约率已达80%。

商 业

公 寓

大悦城,一个商业的崛起,体现一个区 域的活力,新城市中心逐步形成。

朝阳大悦城致力倡导“快乐生活”的消 费理念,以丰富的业态品类和温馨的服 务融入人们的生活,带来品质时尚生活 的感受。 朝青商圈

项目定位:

超级家庭生活娱乐购物中心
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案例借鉴

朝阳大悦城——集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、 休闲等六大主题于一体的大型购物中心
日本永旺集团 世界500强永旺集团是日本最大的零售集团。 永旺朝北大悦城店将通过现代化得装饰和陈列,力求将其包装成独特 的日式购物场所,同时AEON拟引入众多日本本土品牌,以物超所值 的价格为顾客提供日常生活需要的各种商品。 AEON超市面积近10000平米,为周边居民提供新鲜和富有特色的食 品,方便社区居民生活。 金逸国际影院--震撼视听感受

蓝天城职业体验乐园--感知万千世界 精心设计的职业体验乐园是朝阳大悦城的亮点项目,模拟 的70多个职业涵盖了真实社会生活的方方面面,街道、医 院、超市、学校、机场等设施无所不包,俨然一座小型的 现实社会。感受各种真实的职业体验,为家人打开了一扇 通向社会的大门,在增加他们阅历与见识的同时,也为将 来的成长及职业选择做了充分准备。 冠军空中滑冰场--冰舞绚丽世界 符合国际标准的冠军滑冰场,可 以举行花样滑冰、速滑、冰球等 各种冰上项目,世界冠军及国家 级教练员组成了高水平优秀教练 员团队。

金逸影院按照国际影院最高标 准,影院采用8~9层跨层设 计,面积达4500平方米,拥有 8个豪华电影厅,总座位数超 过1000多个。

丰富多样业态模式,满足家庭休闲需求。
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案例借鉴

朝阳大悦城——时尚、潮流、国际、活力中心,代表 了都市化生活方式,与年轻人生活方式相对位

家庭生活 舒适体验:让您在购物中轻松 体验全方位的异国风情!

轻松休闲 畅快娱乐:打破传统购物模 式,引入各类娱乐项目 .

实用艺术 灵性景观:朝阳大悦城精心打 造的室内景观带给你美妙的消费体验 .
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服饰由型 品味由心:朝阳大悦城汇集众 多国际时尚服饰品牌 .

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案例借鉴
l针对于大悦公寓的设计特点 和客群的分析,凯莱物业为 大悦公寓量身定做了 “Familycare”的星级服 务,服务中以体现公寓和商 业之间有机关系为核心理 念,以人性化的全方位服务 为终端表现,具体为以下几 个方面: l酒店式“一站式服务前台” l酒店式礼宾岗服务 l酒店式客房服务 l物业资产管理服务(房地产 经纪业务服务) l民水、民电(民电正在办理 中)外接秒表插卡式服务 l豪华温泉会所
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朝阳大悦城——多样园林、酒店式物业,承接住宅与 商业
l35%的较高绿化率,为住宅区 提供不同于商业区的公园氛围; l其中包括上百类的成熟树种移 植; l另有雕塑、水景等园林小品; l用灯带、庭院灯、灯柱等设 施,点缀、隔离商住区域

商业

住宅

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案例启示
l一个商业的崛起,代表了一个区域的活力中心,往往成为

新城市中心的载体。
l大悦城时尚、潮流、国际化的市场定位与北京国际化生活

方式相对位,满足区域客户的需求。

本项目66万商业综合体有机会成就燕郊新城市核心, 本项目66万商业综合体有机会成就燕郊新城市核心, 引领燕郊国际化生活方式。
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客户解读。
l本次客户来源及客户需求是建立在大量的实地市场调研及

区域客户访谈的基础之上。
l通过访谈客户的真实想法和真实需求来验证和指导本项目

产品定位和产品打造。

访谈对象。

客户来源
项目市调——
项目 客户来源 主 要 来 自 北 京 , 占 8 0%左 右,其中以北京东部工作的 外地人为主 主 要 来 自 北 京 , 占 7 0%左 右,以北京东部及北部工作 的 客 户 为 主 ;前期主要为民 航员工及社科院人士团购; 年龄结构 天洋城 燕京航城

燕郊购房客户多来自外地,占比高达80%以上,包括 刚需挤压及部分投资客户,燕郊本地客户相对较少

置业目的

置业经历

30岁左右居多, 以首次置业为主,部分投资 自住客占到80%以上, 两口之家为主, 客购买小户型,周边区域升 多购买中小户型居多 部分三口之家 级客户购买三居户型; 以自住为主,占80%左 集中在30~40 右,极少数来自其他区 岁,多数为三口 两居产品多为首次置业客群 域的投资客户,主要用 之家 于资产处置

东燕郊

东贸国际

目前自住客占到60%以 主 要 来 自 北 京 , 占 7 0%左 20-40岁居多,两 上,多购买中小户型, 以首次置业为主,部分投资 右,其中以北京东部朝阳客 口之家或单身 前期小户型客户投资所 客 户为主 占比例较高; 主 要 来 自 北 京 , 占 6 0%左 目前自住客占到70%以 右 , 其 中 以 北 京 东 部 朝 阳 和 30-40岁居多,普 上,多购买中大户型, 以二次和多次置业为主,部 通州客户为主,东北和华北 遍三口之家 前期小户型客户投资所 分投资客购买小户型 区域客户所占比例也较高 占比例较高

燕南园

访谈问卷——
客户来源 北京 燕郊工作 燕郊本地人 总计 人数 16 9 5 30 占比 53% 30% 17% 100%
30%

燕郊访谈客户来源
17%

业内访谈——
“燕郊本地客户极少,85%都是外地客户, 很大一部分都在北京工作,年龄集中在3040岁之间,小夫妻占一部分,还有一部分是 孩子买给老人的。以自住为主,小两居特别 受欢迎。” ——东贸国际策划 王琳

53%

通过燕郊区域购房客户随机访谈, 外地客户占83%,其中北京客户占 比最大,达50%以上。
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北京

燕郊工作

燕郊本地人

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客户访谈
客户语录:

客户对项目地段认知较高,产权抗性相对较弱。产品 方面客户重点关注的是价格和社区品质,商业配套方 面客户重点关注的是衣食住行的便捷和可承受性

?天洋城业主王女士:“商业配套我觉得还是一体的好,像北京的大型商场都是好几层的,超市、商场、
家电啊什么都有的。燕郊的生活档次还是中等的……” ?医生王女士:“产品一定要合乎消费者的品味,吃、住、行方便和舒适。周边的环境、房间的布局和 结构、装修的档次、小区的会所啊,这些建的有档次会符合消费者的品味……” ? 刘女士:“考虑燕郊自住的话,超市、商场、幼儿园一定要有,最起码的吃、住、行这几块要解决, LOFT这种产品我还是很喜欢的,如果价格合适可以考虑……” ? 辛先生:“房子朝向的话还是有要求的,尽量避免西晒的户型……” ?闫女士:“小学可有可无,周边有就可以……” ?王先生:“50年产权还是70年产权没特意的去关注……” ?家具城老板:“50年的产权,年轻人可以接受吧,年老的应该不容易接受。” ?王琳:“燕郊五成以上的客户来自外地。东贸包括整个燕郊,主力需求为两居,一居和零居卖的不好。

小两居是很受欢迎的。房子的品质还是要好一点。超市还是缺,引进一个平价超市会大受欢迎。消费层 次要控制……”
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业内人士访谈
对燕郊区域的看法 对燕郊南城的看法

东贸国际策划 王琳

燕郊近几年发展较快,作为特区发展的首站,距离国贸比较近,尤其现在越来越多的利 好政策驱使燕郊会有更快更好的发展,轨道交通也将逐步进入燕郊,有地铁的地方就会 有更快的发展,燕郊也不例外,利好政策一出,就有大量的客户驶向燕郊,人群的涌入 将推动燕郊发展的步伐。 燕郊的发展很像北京的通州,先北后南,未来燕郊的南城很有可塑性,政府一系列的规 划都将在南城实施,例如轨道交通,目前虽然还没有确定具体的位置,但是从燕郊的实 际情况来看,北城相对饱和,定在南城的可能性很大,房地产来说,这个区域有很大空 间,只是还需要时间来印证。 燕郊本地客户极少,85%都是外地客户,很大一部分都在北京工作,年龄集中在30-40 岁之间,小夫妻占一部分,还有一部分是孩子买给老人的。以自住为主,小两居特别受 欢迎。 位置不错,迎宾路与G102交汇处属于燕郊的老核心区。政府、医院、购物中心、市场、 银行等都聚集于此。

对燕郊客群的分析

对本项目的看法

燕郊南边的放量少,现售楼盘品质高的很少,如果项目品质做的比较好的话,肯定没问题。 50年产权会有一定的抗性,关键还是看价格,品质起支撑作用。 户型不要太大,主力户型以两居为主,不要做开间,品质要做好有些,做出口碑。 目前的京客隆超市普遍反映太贵,如能引进“家乐福”一类的平价超市将会大受欢迎。 北边的物美虽然也有点贵,但规模大就很火。

对本项目的建议

商业最好引进一些二三线品牌,太高端客户消费不起,买的人档次会高一些,但真正住 的人经济实力可能会比较一般。 南边暂时没什么餐饮娱乐之类,引进一个影院及一些中档有特色的餐饮应该挺好。

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客户写真
客户简介: 客户简介:

北京工作的外地客户

方敏,男,30岁左右,未婚有女友,知识分子型、有较好修养、干净整洁,在亦庄 方敏,男,30岁左右,未婚有女友,知识分子型、有较好修养、干净整洁,在亦庄 工作,是公交车电视公司销售,目前居住在公司单位公寓。首次购房。家庭年收入 工作,是公交车电视公司销售,目前居住在公司单位公寓。首次购房。家庭年收入 在10-15万。 在10-15万。

对燕郊区域的看法:
燕郊的发展很快,政府对燕郊的规划也很好,发展比北京周边地区比如廊坊要快一 些,相信以后会有更好的发展。

对燕郊南城的看法:
102国道以南现在比较荒凉,未来的发展空间应该很大,如果这个项目能把品质做 的高一些,配套齐全一些、新颖一些,应该会有市场的。

?对产品的需求:
?考虑63-66平米 一居室和86-90平米 两居,一定要朝南,能承担30-50万元的首付。 ?价格要适中、就现在燕郊的市场来看最好不要超过10000元/平,平层要毛坯房或者简装,LOFT最好是精装, 重要的是建材一定要好。 ?如有车位,费用不要太高,八万左右可以接受,但最好是租车位。 ?社区要有儿童和老年人的活动空间、聚会空间和休闲空间;一定要有幼儿园和小学。 ?园林中档次就行,最好多植被多活动空间。会所理要游泳池、健身房、阅览室、 KTV、棋牌室、儿童游乐园、 餐饮店、洗衣店等。商业要打造成超市和商场,生活方便。

?对本项目的看法:
对于50年产权的房子会有条件的接受,主要看价格。 配套以及产品情况,如能做到品质高、生活方便,可以考虑购买。 本报告是严格保密的。

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客户写真
客户简介: 客户简介:

北京工作的外地客户

辛洪盛,男,30岁,建材销售,东北人,通州工作,目前跟爱人住在公司。二次购 辛洪盛,男,30岁,建材销售,东北人,通州工作,目前跟爱人住在公司。二次购 房,第一套房子在东贸国际,45平,投资使用,现在要买第二套,自住,能承担 房,第一套房子在东贸国际,45平,投资使用,现在要买第二套,自住,能承担 20万左右首付,家庭年收入20万左右。 20万左右首付,家庭年收入20万左右。

对燕郊区域的看法:
燕郊是远郊中离东三环最近的地方,交通相当方便,很有潜力,发展很不错,北京 人已经发自内心的认可燕郊了,现在要建轨道交通了,未来的燕郊交通会更加方 便,发展更快。

对燕郊南城的看法:
位置相当不错,但是对于商业来说,燕郊北边已经有几家比较大的商业,所以本项 目一定要定位好才会有市场。

对产品的需求:
?考虑63-66平米一居室,一定要朝南,能承担20万元的首付。 ?会所一定要有游泳池、健身房、阅览室、 KTV、洗衣店等。 ?喜欢毛坯房,能根据自己的喜好装修。 ?需要车位,但不想买车位,最好是租的。 ?对于园林,希望打造成中间档次,多活动空间、多植被、多水系,立面最好时尚一些。 ?社区要有儿童和老年人的活动空间、聚会空间和休闲空间;一定要有幼儿园和小学。 ? 商业要打造成商业街、大超市、百货商场。

对本项目的看法:
?住宅是最主要的一部分,也是主流市场需求,商业方面存在风险,希望打造一个燕郊最好的商业,商业方面平层比较好,现在燕 郊多层的商铺比较多,不是很有市场,现在很多人需要小面积的商铺。 ?50年产权没有问题,可以接受。 ?建材一定要用最好的,获得好的口碑,才能卖的好。
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客户写真
客户情况: 客户情况:

北京工作的外地客户

闫欣,女,29岁,河南人,在北京东直门上班,做广告的,居住在北京望京。夫 闫欣,女,29岁,河南人,在北京东直门上班,做广告的,居住在北京望京。夫 妻二人与孩子同住,在昌平沙河有一套住房。家庭年收入在10-15万之间.能承担 妻二人与孩子同住,在昌平沙河有一套住房。家庭年收入在10-15万之间.能承担 首付在30-40万之间。 首付在30-40万之间。

对燕郊区域的看法:
交通便利,政府对区域的规划很好,房价也便宜。升值空间很大。

对燕郊南城的看法:
目前配套不够全,交通也不是很便利,如果未来能得到很大的改善还是不错的, 区域发展空间很大。可能需要很长时间来发展。

对产品的需求:
?能够接受50年产权,挺喜欢loft的模式,考虑两居。 ?精装或毛坯都行,如果精装修,标准控制在1500以内。 ?做成地下车位,收费在5万以下可以接受。 ?商业配套一定要有大型超市,方便生活。社区内要有健身中心、绿地广场、儿童游乐场等。 ?园林要多植被和活动空间。 ?小学或幼儿园可有可无。 ?喜欢现代时尚的风格,面砖的外立面。 ?会所一定要有健身房和游泳池。 ?最好是南北通透。主卧一定要设计成朝南向。 对本项目的看法: 如将来配套和交通都得到改善,加上政府的利好政策,项目会很好卖 。
本报告是严格保密的。

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客户写真
客户情况:

老燕郊本地客户

马政宏,女,35岁,燕郊本地人,在北京工作,五方汽配城私营业主,目前居住在燕 郊燕灵小区,夫妻与孩子和父母同住。已有两套住房, 其中东贸国际一套。家庭年 收入在15万左右。

对燕郊区域的看法:
燕郊距离北京很近,发展的比较快,政府对燕郊的规划也很好,未来发展空间很大。

对燕郊南城的看法:
102国道以南现在比较荒,以村子和农田为主,未来的发展空间应该很大,而且迎宾 路一带是燕郊的核心区域。

对产品的需求:
? 考虑60-70平米左右的一居室,最好朝南,能承担30-40万元的首付。 ?价格要适中、要毛坯房。 ?如有车位,费用不要太高,五万以下可以接受。 ?社区要有儿童和老年人的活动空间、运动空间以及休闲空间;有没有小学都无所谓。 ?园林喜欢高档次的欧式风格。 ?会所理要偶阅览室、健身房、游泳池、瑜伽室、咖啡店、洗衣店、儿童游乐园等。 ?商业要打造成商业街,购物方便。 对本项目的看法: 对于50年产权的房子会有条件的接受,主要看价格。 环境还有装修情况,如能达到满意,愿意购买。
本报告是严格保密的。

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客户写真
客户情况:

燕郊工作的外地客户

杨先生,男,28岁,燕郊东城派出所警察,三河人,在燕郊工作,住在燕郊。目前 自己租房住。能承担10-15万首付。

对燕郊区域的看法:
发展不错,就是交通有点堵。不过要建轨道交通了,未来的燕郊交通会方便的多, 也能带动区域的发展,尤其是燕郊南边的区域,交通相当不错。

对燕郊南城的看法:
位置相当不错,比天洋城好,据说轻轨在铁路南边,南城发展空间比北边大,铁路 南边修条路,与新华大街对接,首钢迁至大厂。而且项目临着迎宾路,地理位置相 当好。 对产品的需求: ? loft不错,很喜欢,考虑一居室。 ? 做成精装修更好,越省事越好,就是装修质量一定要好。 ? 地下车位,车位尽量多些,收费在10万以下可以接受。 ? 商业要看区域发展,如发展不好,做的太高档会没有受众群体。现在燕郊居住人的购买力达不到很高档次 的标准。 ? 可以引进像阿迪达斯、耐克一类的工厂店以及电影院等。 ? 餐饮可以档次高一些。 ? 现代一点的风格,稍微特色一些,年轻人会喜欢。 对本项目的看法: ? 地理位置不错,仅次于东贸国际。 ? 地铁+青年社区+商业配套的模式能够吸引很多人。 本报告是严格保密的。 WORLD UNION

客户小结
客户访谈结论:
l燕郊置业的北京客户年龄集中在30岁左右,普遍较为年轻,投资客年龄偏大。 l客户对燕郊未来发展普遍看好,对本项目所在区域抗性较小,认可本项目所在地段。 l客户来燕郊置业,除了位置,最看重的就是环境,希望居住的地方有公园、有绿色。 l客户对产品品质和社区配套有一定的要求。希望社区环境好,有品质感,社区配套

能够满足日常生活需求。
l燕郊现有的商业配套虽然能满足人们的基本生活需求,但普遍形象低端,品质不

高,与北京客户的生活方式相脱节。
l对于时尚特色的商场或商业街区,客户接受度高,客户希望能够提供自己一个吃喝

玩乐的地方,并且希望能够与自己的消费能力相匹配。

客户访谈启示: 基于客户需求,本项目产品打造方向为年轻化、时尚化、国际 化,满足客户精神需求,引领客户未来生活方式。
本报告是严格保密的。

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关键结论回顾:
城市层面:燕郊未来将由城市化向国际化方向发展 项目层面:大型商业综合体,有机会成为燕郊城市新核心 市场层面:面临严峻竞争环境,采取差异化产品策略 客户层面:满足客户精神需求,引领未来生活方式

核心价值梳理:
?50年产权、66万建面的大型综合体 ?本项目有机会成为燕郊城市新核心

本体

核心 价值
市场
?价格驱动的市场环境,竞争激烈 ?差异化策略,挑战传统开发模式

?打造青年活力中心,对位年轻客户

客户

精神需求,引领时尚生活方式

本项目产品打造方向:国际化、时尚化、年轻化

项目定位

国际青年城
形象标签:开创燕郊国际生活新时代

客户定位
n刚性首置/首改客户(50%):
CBD及通州挤压的青年白领,年龄30岁左右。 对交通依赖性较高,价格敏感,但属高知人 士,享受城市化生活方式,追求生活品质与 品味。

被动郊区化

核心客户

n投资客户(40%):
年龄在30-45岁,东部工作为主,有一定的经 济实力,希望在规划好,升值空间大的地方 投资;关注产品形式,社区环境,社区配 套;发展潜力。

投资

重要客户

n地缘性客户(10%):
燕郊本地拆迁客户及燕郊周边客户,刚需首 置居多,价格敏感,对产品品质有一定追求。

自住

边缘客户

物业建议。
l整体规划建议 l住宅产品建议 l社区打造建议

整体规划建议
地块基本参数
① 用地性质:综合用地(以商业为 主,50年产权) ② 用地面积:333333平方米 ③容积率≦2.0 ④ 建筑高度和功能要求:建筑高度 以30-50米为主(占总建筑面积的 70%以上),地标性建筑最高不得 超过70米 ⑤商务办公楼5万平方米 酒店5万平方米 展示中心1.5万平方米 ⑥商业交易中心:建筑面积≧20万 平方 ⑦公寓面积3.5万平方米,可规划设 计为住宅产品 35万平米公寓,按照住宅与商业的 常规配比5-8%,社区级商业仅需 要1.75-2.8万平米,而本项目商业 达20万平米,属于区域级商业配 套,固本项目商业在规划上包含两 种形式,一是大型集中商业广场, 一是开放式商业街区。
本报告是严格保密的。

规划原则:
?针对后期营销将住宅部分价值最大化; ?组团设计,强调每个组团的均好性;
冶金路

集中商业
迎 宾 路





创意广场
精品酒店 及办公楼

特色商业街区

特色商业街区




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物业建议。
l整体规划建议 l住宅产品建议 l社区打造建议

产品规划
当前市场主要项目户型尺度:
燕京航城 燕南园 天洋城 星河185 维多利亚 凤凰国际 东贸国际

当前市场在售项目以50-70的一居、75-100平米两 居,100-130平米三居为主

一居

二居

三居

跃层

LOFT

30

50

80

100

120

140

160

180

200

一居: 50-70

二居: 75-100 LOFT 85100

三居: 100-130

跃层: 104-163 (单位:平米)

本报告是严格保密的。

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产品规划
当前市场主要项目总价区间:
燕京航城 燕南园 天洋城 星河185 维多利亚 凤凰国际 东贸国际 30 50

当前在售项目主力产品总价区间一居30-60万,二居 50-80万,三居70-90万

一居

二居

三居

跃层

LOFT

60

70

80

90

100

110

120

130

一居: 30-60

二居:50-80

三居: 70-90

跃层: 78-125

LOFT 66-78 (单位:万元)

当前市场在售项目成交单价集中在6500-8000元/平米。
本报告是严格保密的。

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产品规划
定位原则:差异化产品策略,规避市场风险。
本项目产品打造方向:
产品类型 Loft产品 Soho产品 户型面积 40-60平米小户型为主 一居30-40平米 二居60-80平米 三居90-100平米 合计 100% 总占比 30% 5% 50% 15%

本报告是严格保密的。

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物业建议。
l整体规划建议 l住宅产品建议 l社区打造建议

社区产品体系打造
总体原则:都市的特征,时代的气息 住宅打造原则:打造的“小户大家”的美好栖居 商业打造原则:集中式商业,满足客户基本生活需求;开放式商 业街区,引入绿色,打造公园式概念,购物的同时享受休闲。

关键词:国际化、时尚化、年轻化

社区产品体系打造
关键点打造
立面:多彩式现代化立面,形象出位,可识别性强

住宅 商业

园林:参与式园林,社区的活力场 户型:精致、特色、实用 公共空间:便捷以外,体现个性 集中商业广场:国际、时尚、潮流 开放式商业街:绿色、创意、趣味 公共空间:艺术化元素结合体验式购物 业态选择:时尚品牌,满足主流客户生活需求 酒店:精品酒店

以建筑的语言实现与时尚的对话
时尚缤纷的彩虹立面。




时尚魔方打造另类语言。

社区的形象精神和聚集场所

时尚广场

设于社区主入口处

设计要点:
?现代时尚风格 ?方便停留和就坐 ?水面及艺术喷泉

时尚广场设置于社区主入口处。

以最时尚最特色的参与式场所塑造社区精神内涵

运动空间

?社区篮球场 ?简易的极限运动设施 ?园林中的轮滑道

自然景观、休息场地与活动场地结合创造休闲空间

休闲空间

自然景观与休 闲凉亭和小型 泳池的结合

楼体前的曲水流觞

利用屋顶形成休闲区

儿童嬉戏空间,社区的形象精神和聚集场所

儿童场所

人鱼同乐池

儿童创意活动场

儿童专属沙滩,外设妈妈休闲 区,便于看护

深入生活细节的时尚创意

艺术小品
墙体雕塑

园林雕塑

情景座椅

地雕艺术

情景故事

Loft创意户型,引领年轻人时尚生活方式
Loft:52平米三居
收纳空间 特色书房




挑空客厅

全明厨房

为生活提供便捷,同时体现个性潮流


共空间
大堂:
?休息区 ?自动贩卖机 ?无线网络

社区产品体系打造
关键点打造
立面:多彩式现代化立面,形象出位,可识别性强

住宅 商业

园林:参与式园林,社区的活力场 户型:精致、特色、实用 公共空间:便捷以外,体现个性 集中商业广场:国际、时尚、潮流 开放式商业街:绿色、创意、趣味 公共空间:艺术化元素结合体验式购物 业态选择:时尚品牌,满足主流客户生活需求 酒店:精品酒店

商业
音乐喷泉

集中商业广场—— 建筑风格增加时尚创新元素,引领风潮

个性特色立面增加视觉张力,明亮的色调增 加时尚活力。

商业

开放式商业街区—— 引入绿色的同时搭配创意设计,增添情趣

开放式特色商业街区,集商业及绿色于一体,互动 式体验,满足客户购物需求的同时实现休闲享受。

商业

公共空间 ——多元素处理结合体验式购物聚焦人气

u艺术化公共空间—— 聚集人气,使人们在购物的同时也得到一次感官上的享 受,寓购物于逸乐之中

街区里的 休息区

公共区

外街休息区

外街小品

商业
商场

业态组合——集休闲、购物、娱乐、餐饮于一 体,满足主流客户基本生活需求

u业态组合—— 丰富多样,满足主流客户生活需求
超市
餐饮

家居服务

影院

休闲娱乐

商业

业态选择——品牌定位年轻时尚,引领潮流

u业态选择—— 选择主流时尚精品店,满足年轻客户时尚生活方式

酒店

酒店——精品酒店,与国际时尚生活相对位

桔子酒店

精品特色酒店

项目价格初判。

价格初判
市场在售项目成交价格及消化速度盘点
项目名称
燕京航城 燕南园 天洋城 星河185 凤凰国际 东贸国际 维多利亚

主销售期
201004-201009 201001-201009 201004-201009 201005-201009 201008-201009 三期未开盘 201007-201009

实现价格(元/平米)
6634 7669 8167 7917 6894 —— 7750

套/月
261 44 135 125 33 —— 53

平米/月
13670 3580 6511 10746 3190 —— 4612

市场在售项目成交单价集中在6500-8000元/平米,市场月均消 化面积约7000-8000平米。
本报告是严格保密的。

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价格初判
基于当前市场成交价格,站在城市未来发展的层面,建议本项 目销售价格如下:

loft产品,13000-15000元/平米; soho产品,9000-11000元/平米。
本项目销售周期:本项目消化速度按照市场较高水平月均消化10000平米
计算,本项目公寓及soho产品总建筑面积35万平米,预计消化周期2.5-3年。

本报告是严格保密的。

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