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保险资金投资不动产简介


保险资金投资不动产简介

目录

一、政策解析

二、市场分析

政策办法
保险资金不动产投资

非基础设施类不动产 及相关金融产品

基础设施类不动产

保险资金投资不动产暂行办法

保险资金间接投资基础设施项目 试点管理办法 保险资金间接投资基础设施债权 投资计划管理指引(试行) 保险资金投资基础设施债权 投资计划的通知 基础设施债权投资计划 产品设立指引

保险公司能力标准
《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定
(一)具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制; (二)实行资产托管机制,资产运作规范透明; (三)资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员,其中具有5年以上 相关经验的不少于3名,具有3年以上相关经验的不少于3名; (四)上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%,且投资时上季度末偿付能力充足率不低于 150%; (五)上一会计年度盈利,净资产不低于1亿元人民币(货币单位下同); (六)具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金,且来源充足稳定; (七)最近三年未发现重大违法违规行为; (八)中国保监会规定的其他审慎性条件。 保险公司聘请投资机构提供不动产投资管理服务的,可以适当放宽专业人员的数量要求 投资不动产相关金融产品的,上述第三项条款能力要求变为“资产管理部门还应当拥有不少于 2名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员”,其余能力要求不变。

投资机构能力标准
《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定
?注册资本不低于1亿元,管理资产余额不低于50亿元,具有丰富的不动产投资管理和相关经验; ?拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员,其中具有5年以上相关经验的不少于 3名,具有3年以上相关经验的不少于4名;

?在中国境内依法注册登记,具有国家有关部门认可的业务资质; ?具有完善的公司治理,市场信誉良好,管理科学高效,投资业绩稳定; ?具有健全的操作流程、风险管理、内部控制及稽核制度,且执行有效; ?接受中国保监会涉及保险资金投资的质询,并报告有关情况; ?最近三年未发现投资机构及主要人员存在重大违法违规行为; ?中国保监会规定的其他审慎性条件。

专业机构能力标准
《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定
?具有经国家有关部门认可的业务资质; ?具有完善的管理制度、业务流程和内控机制; ?熟悉保险资金不动产投资的法律法规、政策规定、业务流程和交易结构,具有承办投资不动产相 关服务的经验和能力,且商业信誉良好;

?与保险资金投资不动产的相关当事人不存在关联关系;
?接受中国保监会涉及保险资金投资的质询,并报告有关情况; ?最近三年未发现重大违法违规行为; ?中国保监会规定的其他审慎性条件。

不动产投资要求
1.取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目 2.取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目

3.取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证 或者销售许可证的可转让项目
4.取得产权证或者他项权证的项目 5.符合条件的政府土地储备项目

物 权 投 资

股 权 投 资

债 券 投 资

保险资金投资的不动产,应当产权清晰,无权属争议,相应权证齐全合法有效; 地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市; 管理权属相对集中,能够满足保险资产配置和风险控制要求。 1.投资养老不动产、购置自用性不动产,不受上述1-5项及区位的限制; 2.投资医疗、汽车服务等不动产,不受上述2-5项及区位的限制; 3.投资必须遵守专地专用原则,不得变相炒地卖地,不得利用投资养老和自用性不动产(项目 公司)的名义,以商业房地产的方式,开发和销售住宅; 4.投资养老、医疗、汽车服务等不动产,其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。

不动产投资要求
债权投资 股权投资 物权投资
? 限于商业不动产、办公不动产、与保险业 务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产 及自用性不动产

投资范围

方式转换

? 除政府土地储备项目外,可以采用债权转股权、债权转 物权或者股权转物权等方式

年限限制

? 剩余土地使用年限不得低于15年,且自投资协议签署之日起5年 内不得转让 ? 保险公司内部转让自用性不动产,或者委托投资机构以所持有 的不动产为基础资产,发起设立或者发行不动产相关金融产品 的除外

不动产相关金融产品标准
《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定
(一)投资机构符合政策相关规定; (二)经国家有关部门认可,在中国境内发起设立或者发行,由专业团队负责管理; (三)基础资产或者投资的不动产位于中国境内,符合政策的相关规定; (四)实行资产托管制度,建立风险隔离机制; (五)具有明确的投资目标、投资方案、后续管理规划、收益分配制度、流动性及清算安排; (六)交易结构清晰,风险提示充分,信息披露真实完整; (七)具有登记或者簿记安排,能够满足市场交易或者协议转让需要; (八)中国保监会规定的其他审慎性条件。

?不动产相关金融产品属于固定收益类的,应当具有中国保监会认可的国内信用评级机构评定 的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别,以及合法有效的信用增级安排; ?不动产相关金融产品属于权益类的,应当建立相应的投资权益保护机制

投资比例限制
不动产(不含自用性)
投资不动产的账面余额,不高于本公司上季 度末总资产的10%

不动产相关金融产品
投资不动产相关金融产品的账面余额,不高于 本公司上季度末总资产的3%

两项合计不高于本公司上季度末总资产的10% 投资单一不动产投资计划的账面余额,不高 于该计划发行规模的50% 投资其他不动产相关金融产品的,不高于该产 品发行规模的20%

保险公司投资购置办公用房、培训中心、后援中心、灾备中心等自用性不动产,应当运用资本金; 保险公司投资购置自用性不动产的账面余额,不得高于该公司上年末净资产的50%;保险公司投 资的同一不动产,含自用性不动产和投资性不动产的,应当按照本办法规定,分别确定运用资本 金和保险责任准备金的比例,分别核算成本和投资收益并进行会计处理。 保险资金投资境内和境外的不动产及相关金融产品,投资比例合并计算

保险公司禁止行为
《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定
(一)提供无担保债权融资; (二)以所投资的不动产提供抵押担保; (三)投资开发或者销售商业住宅; (四)直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发); (五)投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外),或者以投资 股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的,应当限期撤销或者转让退出; (六)运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产,中国保监会对发债另有规定的 除外; (七)违反本办法规定的投资比例; (八)法律法规和中国保监会禁止的其他行为。

项目报批
保监会
项目报告 项目报告

投资余额超过20亿元或 者超过可投资额度20%

追加投资

投资养老项目

报告内容
董事会或者其授权机构决议、可行性研究报告、 资产配置计划、合法合规报告、资产评估报告、 风险评估报告、关联交易说明、偿付能力分析、 后续管理方案、法律意见书、投资协议书等

其他说明文件
经营目的和发展规划,并提交整体设计方案和具 体实施计划等

风险控制
拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人,且该不动产为项目公司的主 要资产。项目公司应当无重大法律诉讼,且股权未因不动产的抵押设限等落空 或者受损。 向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员,并对项目公司的股权转 让、资产出售、担保抵押、资金融通等重大事项发表意见,维护各项合法权益。 在合同中载明还款来源及方式、担保方式及利率水平、提前或者延迟还款处置 等内容。债务人应当具有良好的财务能力和偿债能力,无重大违法违规行为和 不良信用记录。 及时完成不动产物权的设立、限制、变更和注销等权属登记,防止因漏登、错 登造成权属争议或者法律风险。对权证手续设限的不动产,应当通过书面合同, 约定解限条件、操作程序、合同对价支付方式等事项,防范和控制交易风险。 对该产品的合法合规性、基础资产的可靠性和充分性,及投资策略和投资方案 的可行性,进行尽职调查和分析评估。持有产品期间,应当要求投资机构按照 投资合同或者募集说明书的约定,严格履行职责,有效防范风险,维护投资人 权益。

股权方式

债权方式

物权方式

金融产品

运作流程
分散风险、保障安全、负债匹配、优化资产配置
风险识别、预警 投资风险 运营操作性风险 投资操作 管理运营 资产估值 合规审查 财务分析
交易转让

信息披露
投资规模 运作管理 资产估值 资产质量 投资收益

监控

决策程序

项目评审 投资决策

内控体系 定期报告 离任追则机制 ??

监督管理

??

风险监测 后续管理
??

风险程度 ??

保监会 专业机构 ??

信息披露
信息披露
保险公司 托管机构
? 保险资金投资情况;
? 投资合法合规情况 ? 异常交易及需提请关注事项; ? 资产估值情况; ? 主要风险状况; ? 涉及的关联交易情况; ? 中国保监会规定的其他审慎性

投资机构
?保险资金投资情况; ?产品运作管理、主要风险及 处置、资产估值及收益等情况; 异常交易及需提请关注事项; ?基础资产或者资产池变化、 产品转让或者交易流通等情况; ?经专业机构审计的产品年度 财务报告; ?中国保监会规定的其他审慎 性内容。

?投资总体情况; ?资本金运用情况; ?资产管理及运作情况; ?资产估值; ?资产风险及质量; ?重大突发事件及处置情况; ?中国保监会规定的其他审慎 性内容。

内容。

目录

一、政策解析

二、市场分析

案例介绍
保险公司
中国人寿

项目简介
2006年11月中国人寿以19.6亿元购买了金融街F1大厦,合计面积11.4万平米。 中国人寿通过股权的放式直接控股远洋地产,在内地地产界制造了首起寿险 资金直接控股大型房企的先例。

中国平安在北京购买了两栋写字楼,分别以40亿元购买了总建筑面积20万

中国平安

平方米的美邦国际中心和约10亿元购买了总建筑面积6.3万平方米的硅谷亮 城。中国平安通过旗下平安信托的平台,广泛投资于酒店、物业。 中国太平集团在上海小陆家嘴购买了一栋太平金融大厦,预计2011年2月竣

中国太平

工。大厦紧邻金茂大厦和环球金融中心,总投资约人民币22亿元,总占地面

积9259平方米,总建筑面积11.06万平方米,总高度216米。
2007年中国人保财险以17亿元购买银泰中心写字楼C座7.5万平方米物业。

中国人保

中国人保拥有自己的物业投资公司。中国人保旗下的人保投资控股公司已改

造为专门负责不动产投资的子公司。

目标市场
限于商业不动产、 办公不动产、与 保险业务相关的 养老、医疗、汽 车服务等不动产 及自用性不动产

非基础设施不动产

禁止投资

市场 金融产品空白 1.房地产金融产 品REITs 尚未出 台 2.不动产相关金 融产品规则尚未 出台

不能投资商业住 宅,不能直接参 与房地产开发, 不能投资、设立 房地产企业。

非基础设施不动产 相关金融产品


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