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房产营销策划报告


深圳大学考试答题纸
姓名 二○ 一四 古红 学号 (以论文、报告等形式考核专用) ~二○ 一五 学年度第 四 学期 20131032133361060 班级 2013 工程管理 1 班

教师评语:

题目:

深圳万科留仙洞总部基地整体策略报告

深圳万科留仙洞总部基地整体策略报告 一、环境条件分析
1.1 宏观分析
本项目位于留仙洞总部基地核心区, 承载引领总部基地产业转型升级以及拉动区域城市 发展的职能。 基地所处区位城市道路与轨道交通便捷,可达性强。 现状周边之人景观资源丰富。业态多为工业物流园区,混杂有少量居住教育业态,缺少 大型商业中心南北部处于“无核”的状态。

城市发展带
深圳关内城市发展格局呈三大发展带, 由南至北发展不均衡。 留仙洞位于纵深方向第三 发展带,承接关内外,现状区位较偏,尚未成熟,未来机遇良好。

科技发展轴
留仙洞总部基地作为科技创新轴的重要节点, 高新区的北延部分, 未来将有机会成为背 部区域中心,提升区域整体城市形象。并与高新区整合形成科技城新面貌。

深圳六大总部基地:
1. 2. 3. 4. 5. 6. 福田中心区总部基地(金融总部) :打造深圳总部经济航母 深圳湾超级总部基地(世界级企业总部) :世界级企业总部基地 后海中心区总部基地(中国级企业总部) :名企结对、企业家云集之地 深圳湾高新区总部基地(成熟科技总部) :建设中国最大科技总部基地 留仙洞片区总部基地(前沿科技总部) :战略性新兴产业中部基地 龙华核心区总部基地(副中心型) :综合型的城市副中心

1.2 项目产业分析——留仙洞产业中枢+配套中枢
项目配比:留仙洞配套功能核心/产业办公占主导
总体量 133.5m2,其中产业用房 77.5 万 m2(58%) ,公寓配套 25 万 m2(18%) ,综合 配套 31 万 m2(23%)

1.3 项目开发模式:产业生态系——产业生态内核+城市配套服 务外核
产业生态系
内部通过产业生态内核形成持续的产业发展和城市空间扩张推动力, 外部通过完善的城 市配套服务保障形成产业发展的优质外环境基础,从而最终形成“内部推动、外部保障”的 产业生态系。

1.4 战略新兴产业及未来使用人群
战略性新兴产业包括:节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备、新能源、新材料、 新能源汽车 七大行业,所带来的人群包括:商务人群、研发人群、工作人群、居住人群、 商业人群。 结合西丽的现状及区域的未来发展, 我们认为科技城北部留仙洞总部基地有机会发展成 为新城市的区域中心,除研发办公人群外将带来更多的休闲人群、游览人群。

高新科技园区的人群特征
1. 高强度的脑力劳动和竞争——休闲娱乐功能的融入,提供学习教育的契机。 2. 两级分化的交流手段——提供面对面交流的空间。 3. 灵活的工作方式——提供多样化的工作空间。

高新科技园区的使用需求
1.提供交流的公共空间 Exchange of pulic space 2.完备的工作生活配套 Daily life supporting facilities 3.良好的自然环境和生活环境 natural environment and living environment 4.灵活多变的空间组合 A flexible space combination 5.特色的空间形象 Characteristics of spatial image

1.5 都市热区案例
芝加哥千禧公园 Millenium Park

日本新宿 SHINJUKU,TOKYO

香港尖沙咀

二、产品目标定位分析
2.1 项目定位
创新智慧、科技生态、休闲商务、以电子信息为核心

创智科技城
产城融合、活力开放、科技体验、绿色宜居

2.2 产品开发目标
抓住产业机会,明确项目未来发展产业方向
确定本项目在“深圳六大总部基地”发展方向; 剖析高新区支柱产业及战略新兴产业,寻求可抓住的产业机会

促进产业发展,明确产业办公产品打造模式
基于项目产业发展战略,明确项目未来进驻产业人群; 基于产业发展、产业人群需求,确定相关产业办公及配套物业打造方向。

2.3 创智科技城区的需求
常规
1. 特色的空间形象 Characteristics of spatial image 2.完备的工作&生活配套 Daily life supporting facilities 3.良好的自然环境和生活环境 natural environment and living environment

特色
1.多样交流方式的公共空间 Exchange of pulic space 2.创意有趣的室内设计 Amazing Design 3.创新科技的生活体验 Experience of smart technology

2.4 参考案例
香港数码港
数码港为一个云集科技与数码内容业务租户的创意数码社区, 由香港特区政府全资拥有 的香港数码港管理有限公司所管理。 愿景:成为亚太区资讯及通讯科技业界的领先枢纽。 数码港努力不懈地推动本地经济发展,致力於: ? 培育资讯及通讯科技业界人才,扶植起步企业与企业家。 ? 汇集资源,推动协作,缔造商机。 ? 凭藉策略性项目与合作,促进资讯及通讯科技普及化。 数码港社区内设有顶尖的资讯及通讯科技设施及先进的宽频网络, 四座甲级智慧型写字 楼、一间五星级设计酒店及一个零售和娱乐商场。 硬件优势: 良好地办公环境 便捷的交通 完善的基础配套 生活与办公相互渗透的轻松氛围 软件优势: 高科技服务 :云服务与高速无线网络 灵活的租赁方式 :可单独租赁卡位,也可组合租赁 资金扶持计划: 为入园单位提供启动资金

CHISWICK PARK(理念)

核心运营理念:工作与生活的平衡 1. 办公场所打造理念: 工作之余的社交平台。 2. 办公环境打造理念:人与自然和谐共生 3. 3.办公配套打造理念:丰富完善的园区生活配套,生活与工作之间的平衡。 支撑整个园区的产业集群落位、可持续发展 ? ? 最近 6 年连续名列《金融时报》 “全球最佳 50 个工作地” ? 95%曾在奇斯威克工作过的雇员都认为“奇斯威克给他们提供了非常棒的工作环境” 理念实现结果 员工获得工作和生活的平衡,提高了工作积极性,园区对于员工粘性增强,员工离职率 低,从而增强了整个园区对优秀企业的招商吸引力。 配套规模: 4200 ㎡,含泳池、健身房

三、产品形态分析
产业与城市 Industry+Urban 城市与自然 Urban+Nature

混合城市

空间组合 Space Combination 城市地标 Landmark 功能混合 Mixed Programming

3.1 开放中心 BOUNDARYLESS CENTER
中间地块完全对城市开放→融合周边绿廊→打造科学城乃至区域的新中心

.

双 轴 DOUBLE AXISES
特色生态——“H”型绿廊系统

都市的延伸 ---“城市轴”
城市轴分为不同的个性特点,以丰富的都市活动,成为整个区域的重点。并使三个地块 融为一体。

Hybrid & Connection 混合 & 联系

交通纽带 Transportation System ——双层系统、多种方式、连廊
快捷接驳机场及香港服务系统
及办公人群经常性需要出差, 本项目可经由环中线便捷到达深圳北站, 但缺乏快速接驳 机场及香港的服务系统,可利用巴士服务体系进行补充。

轨道交通连接系统
建立轨道交通连接体系串联环中线与未来前海线, 整体提高留仙洞总部基地效率。 远期 向南串联高新区,达成高新区与留仙洞总部基有机一体化。

3.4 可持续 Sustainable
生态技术

空间优化

四、产品设计组织
?留仙洞项目在设计之初成立核心设计集群; ?核心设计集群通过城市设计对项目后续设计提出若干控制要素; ?由核心设计集群推荐后续单体设计师,各单体设计师根据城市设计进行插接设计,核 心设计集群对方案过程进行把控; ?最终由本地设计院进行落地。

五、产品城市设计原则
5.1 整体开发 多样城市
CITY INTEGRATED DEVELOPMENT DIVERSIFIED

不同功能区域分配—— STRIPE CONCEPT

产品多样、混合功能——DIVERSIFIED PROGRAMS

5.2 相连都市 CONNECTED CITY
主题多样的公共空间——DIVERSIFIED PUBLIC SPACES

不同类型的商业街道——DIFFERENT TYPES OF COMMERCIAL STREET

5.3 整体接合城市——INTEGRATED CITY

步行公交系统——INTEGRATION BY PUBLIC LOOP

主要商业街道——INTEGRATION BY MAIN COMMERCIAL STREET

休闲娱乐系统——INTEGRATION BY LEISURE LOOP

街区内部循环——INTEGRATION BY LOCAL INTERNAL LOOP

5.4 建筑功能分布图


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